Małżonkowie zarabiający na najmie nie zawsze wykorzystają limit 200 tys. zł

Jeżeli mąż i żona zarabiają na najmie wspólnej nieruchomości, a dodatkowo któreś z nich wynajmuje mieszkanie należące do odrębnego majątku, to nie zawsze opłaci im się składanie oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu z najmu przez jednego z nich.

Może się okazać, że zapłacą wyższy podatek, niż gdyby rozliczali się z fiskusem osobno. Tak będzie zwłaszcza wtedy, gdy ich przychody z wynajmu nieruchomości wspólnej wyniosą powyżej 100 tys. zł rocznie.

Ma to związek z wejściem w życie 1 lipca br. nowego przepisu – zasadniczo korzystnego dla małżonków zarabiających na prywatnym najmie. Problem pojawia się wtedy, gdy małżonkowie mają nieruchomość wspólną, a oprócz tego jedno z nich lub oboje mają majątek odrębny, np. z okresu sprzed ślubu, z darowizny ze spadku.

Na problem ten po raz pierwszy zwrócił uwagę doradca podatkowy Radosław Kowalski w artykule „Wyższy limit przy najmie prywatnym z niespodziewaną komplikacją” (tygodnik Podatnik i Księgowość, DGP nr 131/2023).

Nowe zasady

Nowy przepis wprowadziła nowelizacja z 26 maja 2023 r. zwana SLIM VAT 3 (Dz.U. poz. 1059). Zmieniła ona art. 12 ust. 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.).

Dzięki temu zarówno mąż, jak i żona mogą stosować 8,5-proc. stawkę ryczałtu od przychodów do kwoty 100 tys. zł oraz 12,5 proc. od nadwyżki ponad tę kwotę. Słowem, każdy z nich ma do dyspozycji swój własny limit 100 tys. zł, tak jak pozostali podatnicy.

Wcześniej małżonkowie mogli korzystać łącznie z jednego limitu 100 tys. zł.

Zmiana ta weszła w życie 1 lipca 2023 r., z tym że ma zastosowanie do przychodów osiągniętych już od 1 stycznia br.

Jeżeli małżonkowie złożą oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich, wówczas ma do nich zastosowanie łączny limit 200 tys. zł. Dotyczy on jednak przychodu wyłącznie z wynajmu ich wspólnego majątku.

Są wątpliwości

Problem pojawia się w sytuacji, gdy któreś z małżonków ma również nieruchomość należącą do jego majątku odrębnego i ją również wynajmuje. Według jakiej stawki ma płacić ryczałt od tego drugiego najmu i w którym momencie powinien zastosować stawkę 12,5 proc.?

Przepisy tego nie regulują. W odpowiedzi na pytanie DGP Ministerstwo Finansów odpowiedziało tylko, że „gdy oprócz przychodów z najmu składnika majątku wspólnego małżonek osiąga również przychody z najmu prywatnego składnika stanowiącego jego majątek odrębny, to od przychodów z najmu składnika majątku odrębnego małżonek opłaca ryczałt w wysokości 8,5 proc. przychodów do kwoty 100 tys. zł oraz 12,5 proc. przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 tys. zł (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o ryczałcie.) Przy obliczaniu kwoty przychodów w wysokości 100 tys. zł małżonek uwzględnia przychody z najmu składnika majątku wspólnego, w odniesieniu do których małżonkowie złożyli oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich”.

Odpowiedź tę zacytowaliśmy w poniedziałkowym tygodniku dla prenumeratorów w artykule „Jak rozliczać ryczałt z najmu prywatnego rzeczy stanowiącej majątek odrębny małżonka” (DGP nr 151/2023).

Potem dopytaliśmy jeszcze MF o szczegóły, ale odpowiedź resortu niewiele nowego wnosi. Czytamy w niej: „Ustawa o ryczałcie, ustalając dla małżonków limity (100 tys. zł i 200 tys. zł), od nadwyżki których ryczałt wynosi 12,5 proc. przychodów z najmu prywatnego, nie narzuca małżonkom sposobu korzystania z tych limitów. Małżonkowie, którzy osiągają przychody z najmu nieruchomości wspólnej i z najmu nieruchomości stanowiących ich majątek odrębny, powinni zatem opłacać ryczałt od osiąganych z tego tytułu przychodów z zachowaniem zasady, że limit 100 tys. zł, do wysokości którego ryczałt wynosi 8,5 proc. przychodów, przysługuje odrębnie każdemu z małżonków, a w przypadku opodatkowania całości przychodu przez jednego z nich limit ten wynosi 200 tys. zł”.

Oświadczenie w praktyce

Jak to zatem rozliczyć w praktyce?

– Jeżeli przychód z najmu wspólnej nieruchomości przekroczy 100 tys. zł, to w ramach znowelizowanego przepisu do nadwyżki (tj. do kolejnego 100 tys. zł) stosuje się stawkę ryczałtu 8,5 proc., natomiast do najmu majątku odrębnego należy zastosować stawkę 12,5 proc. – wyjaśnia Małgorzata Samborska, doradca podatkowy, partner w Grant Thornton.

W takiej sytuacji – według ekspertki – oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z małżonków może złożyć tylko ten z nich, który wynajmuje zarazem majątek odrębny. Wówczas, po złożeniu przez obojga takiego oświadczenia, tylko ten małżonek rozlicza podatek od całości przychodów z najmu (tj. z majątku wspólnego i majątku odrębnego).

Zdaniem ekspertki wynika to wprost z art. 12 ust. 6 i 13 ustawy. W świetle tych przepisów limit 200 tys. zł, który jest wyjątkiem od reguły, stosuje się tylko, jeżeli zostało złożone oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a (tj. z najmu prywatnego), przez jednego z małżonków.

– Używając sformułowania „całości przychodu”, ustawodawca miał na myśli przychód z najmu prywatnego, niezależnie od tego, czy wynajmowany jest majątek wspólny, czy odrębny – podkreśla Małgorzata Samborska.

W konsekwencji – jej zdaniem – małżonkowie, którzy chcą skorzystać z limitu 200 tys. zł, nie mogą się podzielić w ten sposób, że żona będzie rozliczać podatek od przychodów z najmu majątku odrębnego (np. mieszkania kupionego przed ślubem), a mąż – od przychodów z najmu majątku wspólnego, objętego małżeńską wspólnością majątkową.

Kiedy lepiej bez oświadczenia

W takiej sytuacji – według ekspertki – korzystniej może być, gdy małżonkowie nie złożą oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich, tylko:

– rozliczą po połowie przychody z najmu majątku wspólnego – do kwoty 100 tys. zł przez każdego z nich z osobna,

– przychody z najmu majątku odrębnego rozliczy ten małżonek, do którego ten majątek należy.

Dlaczego może to być bardziej opłacalne, pokazuje poniższy przykład.

Przykład 1

Złożenie oświadczenia nie ma natomiast znaczenia w sytuacji, gdy przychód z wynajmu nieruchomości wspólnej nie przekracza 100 tys. zł.

Przykład 2