Prywatny najem może pozbawić zwolnienia z VAT

Czynsz z wynajmu nieruchomości może być rozliczany poza działalnością gospodarczą wyłącznie dla celów opodatkowania dochodów (obecnie – przychodów). Przedsiębiorca musi go natomiast wliczać do limitu sprzedaży wynoszącego 200 tys. zł, decydującego o prawie do zwolnienia z VAT, nawet jeśli nie wprowadził nieruchomości do ewidencji środków trwałych.

Potwierdził to po raz kolejny dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej.

Tak samo stwierdził we wcześniejszej interpretacji – z 15 maja 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012. 208.2023.1.KO). Pisaliśmy o niej w artykule „Najem prywatny może pozbawić zwolnienia z VAT” (DGP nr 99/2023).

Dotyczyła ona prywatnego wynajmu mieszkania, a więc czynności zasadniczo zwolnionej z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług. Mimo to – jak wyjaśnił dyrektor KIS – przedsiębiorca powinien uwzględniać przychody z tego tytułu w wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie bowiem z art. 113 ust. 2 tej ustawy do limitu 200 tys. zł należy wliczyć wartość transakcji związanych z nieruchomościami, gdy nie mają one charakteru pomocniczego. Fiskus jest zdania, że umowa najmu ma charakter długotrwały, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe. Najem nie jest więc transakcją o charakterze pomocniczym.

To oznacza, że jeśli wartość netto rocznej sprzedaży netto (bez VAT), wliczając kwoty czynszu za wynajem, przekroczy 200 tys. zł, to wynajmujący powinien zarejestrować się jako podatnik VAT, wystawiać faktury dokumentujące prywatny najem i ujmować takie transakcje w pliku JPK_VAT. Powinien też płacić VAT, jeżeli najem dotyczy lokali użytkowych, a nie mieszkalnych na cele mieszkaniowe.

Podobne stanowisko dyrektor KIS prezentował wcześniej w interpretacjach m.in. z 9 maja 2022 r. (sygn. 0114-KDIP1-3.4012.150. 2022.JG) i z 17 lipca 2017 r. (sygn. 0113-KDIPT1-2.4012. 250.2017.2.WL).

Przed biznesem, poza ewidencją

Wniosek o najnowszą interpretację złożył przedsiębiorca, który zanim rozpoczął działalność gospodarczą, wynajął lokal użytkowy należący do jego majątku prywatnego. Najemcą była firma zajmująca się sprzedażą sprzętu muzycznego. Z uwagi na to, że chodziło o najem prywatny, wynajmujący wystawiał firmie rachunki, a od przychodów płacił 8,5-proc. ryczałt (obecnie jest to jedyna dozwolona forma opodatkowania zarobków z prywatnego najmu).

Niezależnie od tego w tym samym roku mężczyzna zarejestrował działalność gospodarczą w zakresie grafiki komputerowej. Korzystał ze zwolnienia podmiotowego z VAT, bo przewidywał, że wartość zawartych przez niego transakcji wyniesie do końca roku ok. 108 tys. zł. Faktycznie było to nawet nieznacznie mniej.

Nie uwzględnił jednak czynszu z najmu. Sądził bowiem, że skoro lokal użytkowy należy do jego majątku prywatnego, a jego wynajem rozpoczął się jeszcze przed uruchomieniem działalności gospodarczej, to czynsz z najmu nie powinien być wliczany do limitu 200 tys. zł.

Prywatny tylko dla ryczałtu

Nie zgodził się z tym dyrektor KIS. Nie przekonał go argument podatnika, że w sprawie powinna mieć zastosowanie uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21). NSA stwierdził w niej, że przychody z najmu nieruchomości niewprowadzonego do firmowej ewidencji mogą być rozliczane jak przychody z najmu prywatnego. Wynajmujący może więc płacić 8,5-proc. ryczałt (od nadwyżki przychodów powyżej 100 tys. zł stawka wynosi 12,5 proc.).

Przedsiębiorca przekonywał, że podobna reguła powinna być w VAT. Dyrektor KIS wyjaśnił jednak, że na gruncie przepisów o VAT nie ma znaczenia, czy wynajmowana nieruchomość została ujęta w firmowej ewidencji. Liczy się to, że najem jest wykonywany w sposób ciągły, dla celów zarobkowych, a sama umowa i związane z nią korzyści mają stały charakter. Spełniona jest więc definicja działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

„Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem” – wyjaśnił dyrektor KIS.

Dodał, że w tym wypadku najem nie dotyczy nieruchomości mieszkalnej na cele mieszkaniowe, a więc nie wchodzi w grę zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. ©℗