Pan Wojciech wynajął mieszkanie córce koleżanki. Problem polega na tym, że mimo spisania standardowej umowy najmu przez dwa lata nie opodatkowywał osiąganych w ten sposób dochodów. – Któregoś dnia zwyczajnie wygadałem się, że nie odprowadzam podatku. Po zdobyciu tej informacji dziewczyna przestała mi płacić. Zamiast tego zaczęła urządzać huczne imprezy i... straszyć mnie urzędem skarbowym – opowiada czytelnik. Pyta, co powinien zrobić w tej sytuacji
Renata Kostowska rzeczniczka prasowa Izby Skarbowej w Olsztynie / Dziennik Gazeta Prawna
Reklama
Przede wszystkim trzeba jak najszybciej skorygować swoje rozliczenia z urzędem skarbowym. Konsekwencje nieopodatkowania najmu będą mniej dotkliwe, jeśli samemu się zawiadomi skarbówkę o popełnionym wykroczeniu.

Reklama
Zasada jest taka, że dochody z prywatnego najmu nieruchomości podlegają opodatkowaniu. Wynajmujący ma do wyboru dwie formy opodatkowania: wymagający wcześniejszego zgłoszenia ryczałt ewidencjonowany (wynoszący 8,5 proc. przychodu) lub opodatkowanie na zasadach ogólnych według skali (18 lub 32 proc. dochodu). Praktyka pokazuje jednak, że część wynajmujących nie zgłasza dochodów z najmu do opodatkowania. Liczą na to, że sprawa nie ujrzy światła dziennego, a w ich kieszeni pozostanie parę złotych więcej.
Niektórym rzeczywiście się to udaje, zwykle jednak do czasu. A wtedy – gdy fiskus się dowie, że nie odprowadzają podatku – w najlepszym wypadku mają obowiązek uregulowania daniny i to wraz z odsetkami za okres, w którym dysponowali pieniędzmi należącymi do budżetu. Jeśli zgłoszą się sami, to w zasadzie tylko tyle. Ci, którzy tego nie zrobią, ryzykują, że skarbówka poweźmie informację od osoby trzeciej, a wówczas zapłacą również karę wymierzoną na podstawie przepisów kodeksu karnego skarbowego. Jej wysokość jest uzależniona od wysokości uszczuplonego podatku.
Wynajmujący może jednak uniknąć sankcji karnej, jeśli doniesienie złoży sam (!). Zgodnie z przepisami kodeksu karnego skarbowego „nie podlega karze za przestępstwo skarbowe lub wykroczenie skarbowe sprawca, który po popełnieniu czynu zabronionego zawiadomił o tym organ powołany do ścigania, ujawniając istotne okoliczności tego czynu, w szczególności osoby współdziałające w jego popełnieniu”.
Pan Wojciech powinien więc czym prędzej złożyć w urzędzie skarbowym zawiadomienie o popełnieniu czynu zabronionego (nieopodatkowaniu dochodów z najmu) zwane czynnym żalem. Może to zrobić w formie pisemnej albo ustnie do protokołu. Powinien też obliczyć podatek od dochodów z najmu, pamiętając o tym, że nie ma już co liczyć na 8,5-proc. ryczałt, bo ta preferencyjna forma opodatkowania wymaga terminowego zgłoszenia. Będzie więc musiał opodatkować dochód z najmu według skali. Trzecim i ostatnim krokiem będzie zapłata zaległości podatkowej wraz z obliczonymi od niej ustawowymi odsetkami, bo uregulowanie zobowiązania daje pewność, że urząd odstąpi od grzywny czy mandatu.
Należy jednak zastrzec, że jeśli lokatorka zdoła go uprzedzić i doniesie, że wynajął jej mieszkanie bez podatku, to czynny żal nie przyniesie oczekiwanego skutku i wówczas nasz czytelnik zapłaci nie tylko podatek i odsetki, ale i karę z kodeksu karnego skarbowego.
Skąd fiskus dowiaduje się o nieopodatkowanym najmie?
Najczęściej z donosów „uprzejmych” sąsiadów lub lokatorów. Często też przy okazji przeprowadzanych czynności sprawdzających lub kontroli podatkowej.
Nagminnie czy sporadycznie?
Coraz większa świadomość podatkowa oraz znajomość przepisów sprawia, że podatnicy sami zgłaszają najem do opodatkowania. Zachęca ich do tego również obawa przez konsekwencjami z tytułu niezgłoszenia wynajmu jako źródła dochodu.
No właśnie. Czy gra jest warta świeczki?
Podatnik, u którego urząd skarbowy stwierdzi nieprawidłowość, musi uregulować zaległy podatek wraz z odsetkami, ale nie skorzysta już z 8,5-proc. ryczałtu. Powinien też liczyć się z sankcją karną, która może wynieść od kilkuset do kilku tysięcy złotych.
Chyba że złoży się czynny żal?
W sytuacji, gdy do urzędu skarbowego trafi informacja o niezgłoszeniu dochodów z najmu, czynny żal nie będzie miał już zastosowania. Można go złożyć tylko wtedy, gdy podatnik zdecyduje się skorygować swoje działania, zanim zajmie się tym urząd skarbowy.
W czym to pomoże?
Czynny żal nie uchroni przed zapłatą zaległego podatku ani odsetek, ale umożliwi uniknięcie konsekwencji karno-skarbowych w sytuacji, gdy zaległość zostanie szybko zapłacona.
A przedawnienie zobowiązania?
Osoba, która wynajęła mieszkanie w 2014 r. i nie zapłaciła z tego tytułu podatku, powinna liczyć się z tym, że do końca 2020 roku urząd skarbowy może zweryfikować jej rozliczenia podatkowe.
Podstawa prawna
Art. 16 ust. 1, art. 23, art. 54 ustawy z 10 września 1999 r. – Kodeks karny skarbowy (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 186 ze zm.).