Sprzedaż nieruchomości ma być zwolniona z VAT po pięciu latach od wybudowania. To wcale nie musi być opłacalne – komentują eksperci. Ostrzegają, że lekarstwo może się okazać gorsze od choroby.
Z projektu PiS dotyczącego nowej ustawy o VAT wynika, że zwolnienie przysługiwałoby zawsze, bez czekania pięciu lat, jeśli podatnik nie mógł wcześniej odliczyć podatku naliczonego. Ale w tym wypadku miałby prawo wyboru; mógłby więc wybrać opodatkowanie, gdyby policzył, że mu się to bardziej opłaca.
Kłopotliwa definicja
Dzisiejsze przepisy dotyczące sprzedaży budynków i budowli to przyczyna wielu sporów z fiskusem. Często nie da się bezspornie ustalić, czy dana transakcja jest zwolniona z VAT, czy opodatkowana. Głównie z powodu definicji pierwszego zasiedlenia. Ustalenie terminu, kiedy ono nastąpiło jest niezmiernie ważne, bo jeżeli transakcja jest dokonywana w ramach lub przed pierwszym zasiedleniem albo gdy między nim a sprzedażą upłynęło mniej niż dwa lata, to podatek trzeba zapłacić. Gdyby jednak okazało się, że warunek pierwszego zasiedlenia nie jest spełniony, to sprzedający nie powinien doliczyć VAT na fakturze (zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT).
Grzegorz Maślanko, radca prawny i partner w Grant Thornton, podaje przykład takiego problemu – „cząstkowe” pierwsze zasiedlenie, czyli oddanie w najem tylko niektórych lokali w wybudowanym przez podatnika budynku. – Nie jest oczywiste, czy po dwóch latach od wynajęcia części pomieszczeń sprzedaż całego budynku jest bez VAT – zwraca uwagę. Dodaje, że problem może być też z pierwszym zasiedleniem obiektów, co do których trudno określić, czy są budowlą czy urządzeniem budowlanym (np. ogrodzenie, parking). – Wiele trudności wiąże się także z liczeniem wartości nakładów ulepszających, poniesionych po pierwszym zasiedleniu i ich wpływem na „powtórne” pierwsze zasiedlenie – zwraca uwagę Grzegorz Maślanko.
Problem mają dziś nie tylko sprzedający, ale i kupujący. Jeśli bowiem ktoś kupi nieruchomość z VAT, a potem okaże się, że transakcja była jednak nieopodatkowana, to nie tylko sprzedawca nie odzyska podatku należnego (zgodnie z art. 108 ustawy o VAT), ale i kupujący nie będzie miał prawa do odliczenia podatku wykazanego na fakturze (art. 88 ust. 3a pkt 2). Jeśli go odjął, to musi go oddać.
Będzie pięć lat
PiS zamierza odejść od definicji pierwszego zasiedlenia. Chce, aby o zwolnieniu decydował czas od wybudowania nieruchomości oraz ponoszone na nią nakłady.
Zasadą ma być zwolnienie z VAT dla sprzedaży po upływie pięciu lat od końca roku, w którym budynek, lokal, budowla lub ich części zostały wybudowane lub ulepszone przynajmniej w 30 proc. (w stosunku do wartości początkowej). Ta zasada dotyczyłaby podatników, którzy mieli prawo do odliczenia podatku naliczonego przy wybudowaniu, nabyciu lub ulepszeniu sprzedawanego budynku.
Pięciu lat nie musiałby czekać podatnik, który takiego prawa nie miał albo przysługiwało mu ono tylko z tytułu ulepszeń (niższych niż 30 proc. wartości początkowej nieruchomości). Projekt zakłada, że można byłoby zrezygnować ze zwolnienia, czyli zapłacić podatek od transakcji (co firmom może się opłacać), ale pod warunkiem, że nabywca byłby czynnym podatnikiem VAT, a sprzedawca złożyłby w urzędzie skarbowym oświadczenie, że obie strony transakcji wolą jej opodatkowanie.
Nie dla wszystkich VAT
Marcin Chomiuk, partner i doradca podatkowy w PwC, zwraca uwagę na to, że możliwość rezygnacji ze zwolnienia miałby tylko podatnik, który mógł odliczyć podatek naliczony i poniósł nakłady przekraczające 30 proc. wartości początkowej nieruchomości, oraz ten, kto nie miał takiego uprawnienia i ulepszyłby ją w mniej niż 30 proc.
– Kto nie poniósłby żadnych nakładów na nieruchomość, nie miałby prawa po pięciu latach od wybudowania budynku do rezygnacji ze zwolnienia – zauważa ekspert. – A przecież wolna od VAT sprzedaż po pięciu latach oznacza obowiązkową korektę podatku naliczonego, bo tu obowiązuje 10-letni termin od nabycia nieruchomości – przypomina ekspert.
Zwraca też uwagę na inne wady wynikające z obowiązkowego zwolnienia. - To żadna preferencja dla podmiotów gospodarczych, a raczej kara, bo zamiast odliczalnego VAT będą musiały ponieść koszt PCC od sprzedaży nieruchomości – tłumaczy.
Dlatego krytycznie wypowiada się o proponowanych regulacjach. Jego zdaniem w praktyce mogą one ograniczyć obrót gospodarczy. Sugeruje, aby ten, komu zależy na opodatkowaniu transakcji, się pospieszył. W przeciwnym razie może się okazać, że będzie musiał czekać dekadę.
Nie o to chodziło
W przekonaniu Chomiuka, jeśli głównym celem, któremu miałaby służyć nowa ustawa, ma być walka z wyłudzeniami VAT, to zaproponowane rozwiązania pozwalają na wyłudzenia w mocy prawa. – Wystarczy wybudować budynek, odliczyć VAT, poczekać pięć lat bez wprowadzania inwestycji do ewidencji środków trwałych, a następnie sprzedać nieruchomość bez daniny i bez konieczności korekt podatku naliczonego – uważa ekspert.
Przy okazji zwraca uwagę na brak definicji zakończenia budowy, a zatem momentu, od którego należałoby liczyć termin do skorzystania ze zwolnienia. – Czy chodzi o faktyczne zakończenie inwestycji i np. rozebranie ogrodzeń budowy, czy o odbiór? A może projektodawcy mieli na myśli oddanie do użytkowania? – zastanawia się Chomiuk, podkreślając, że nie chodzi o różnice w dniach, ale nawet w miesiącach.
Na podobny problem zwraca uwagę Tomasz Michalik, doradca podatkowy i partner w MDDP. Jego zdaniem o ile sama rezygnacja z kryterium pierwszego zasiedlenia to pomysł zgodny z unijną dyrektywą, o tyle wybrane przez projektodawców rozwiązanie może ją naruszać. – Dyrektywa nie pozwala na to, aby termin do skorzystania ze zwolnienia był liczony od końca roku, w którym zakończono inwestycję. A tak miałoby wynikać z nowej ustawy. Chociażby z tego powodu zaproponowane regulacje wymagają dalszych prac – uważa Michalik.