Syn wyjeżdża na rok na wymianę międzynarodową, więc kawalerka, w której mieszka, będzie stała pusta. Zastanawiam się nad małym remontem i wynajmem – pisze pani Katarzyna. – Jak w takim przypadku rozliczyć się z fiskusem – pyta w e-mailu.
Reklama
Pani Katarzyna musi oszacować, jaki sposób opodatkowania będzie się jej bardziej opłacał.
Jeżeli remont będzie drogi, korzystniejsze będzie rozliczanie się według skali podatkowej (18 i 32 proc.). Przy tej formie przychód do opodatkowania można pomniejszyć o poniesione koszty. Chodzi na przykład o nakłady poniesione na remont mieszkania czy wydatki na jego urządzenie (np. meble, sprzęt RTV i AGD). Można też potrącić koszty ubezpieczenia, zapłacony podatek od nieruchomości, odpisy amortyzacyjne, odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu.

Reklama
O wyborze tej formy opodatkowania nie trzeba informować urzędu skarbowego. Jednak co miesiąc należy samodzielnie obliczać zaliczkę na podatek i wpłacać ją do urzędu w terminie do 20. dnia kolejnego miesiąca. Tylko zaliczkę za ostatni miesiąc roku płaci się do 20 stycznia następnego roku podatkowego. Nie trzeba tego robić, jeżeli przed upływem terminu na jej uregulowanie (tj. do 20 stycznia) podatnik złoży zeznanie roczne i dokona zapłaty wynikającego z niego podatku.
Po zakończeniu roku pani Katarzyna będzie musiała złożyć fiskusowi zeznanie o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty). Za 2015 r. będzie miała czas do 2 maja 2016 r. (30 kwietnia wypada w sobotę). Do tego trzeba skorzystać z aktualnego formularza PIT-36. Wykazuje się w nim również inne osiągnięte dochody opodatkowane skalą podatkową, np. ze stosunku pracy, z emerytury czy działalności gospodarczej.
Jeżeli koszty remontu będą nieznaczne, opłacalne może być korzystanie z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Opłaca się go w wysokości 8,5 proc. To bardzo prosty sposób opodatkowania i nie wymaga prowadzenia żadnych ewidencji.
Co do zasady nie uwzględnia się w tym przypadku kosztów. Uzyskany przychód z najmu można pomniejszyć m.in. o zapłacone składki na własne ubezpieczenie społeczne, darowizny, wydatki rehabilitacyjne (zgodnie z przepisami o uldze rehabilitacyjnej), z kolei podatek – o zapłacone składki na ubezpieczenie zdrowotne. Oczywiście jest to możliwe pod warunkiem, że tych samych wydatków podatnik nie odliczył już od innych dochodów lub podatku rozliczanych według innych zasad.
Co ważne, do przychodu osiąganego z najmu nie wlicza się natomiast ponoszonych przez najemcę wydatków (opłat) związanych z przedmiotem najmu, jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich regulowania. Wynika to z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Jednak jeżeli pani Katarzyna zdecyduje się na wybór tej formy opodatkowania musi złożyć oświadczenie o jej wyborze naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania w terminie zapłaty podatku za pierwszy osiągnięty z tego tytułu przychód. Jeśli więc przykładowo najem rozpocznie już we wrześniu, a najemca zapłacił czytelniczce czynsz po raz pierwszy we wrześniu, to powinna odprowadzić daninę (i złożyć oświadczenie) do 20 października. Tylko gdyby środki otrzymała dopiero w grudniu – to oświadczenie składa do końca roku.
Podatek wpłaca się co miesiąc do urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia następnego miesiąca następującego, a za grudzień – w terminie złożenia zeznania PIT-28, tj. do końca stycznia.
Nic też nie stoi na przeszkodzie, aby – przykładowo – do końca roku rozliczać się według skali, a w 2016 r. opodatkować najem ryczałtem ewidencjonowanym. Na początku każdego roku, w terminie do 20 stycznia, można złożyć do urzędu skarbowego oświadczenie o zmianie dotychczasowej formy opodatkowania, np. z zasad ogólnych na ryczałt ewidencjonowany.

Nie wszyscy mogą korzystać z ryczałtu

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych można stosować, jeżeli najem prowadzony jest na niewielką skalę. W przeciwnym razie fiskus może uznać, że podatnik prowadzi działalność gospodarczą. Tak uznał właśnie dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z 15 lipca 2015 r., nr IBPB-2-2/4511-41/15/JG. Sprawa dotyczyła małżonków, którzy postanowili zarobić na wynajmie należących do nich mieszkań. Mieli cztery lokale, ale zamierzali kupić kolejne. Brali pod uwagę zarówno najem długoterminowy, jak i krótkoterminowy (np. dobowy). W najmie krótkoterminowym miała im pomagać wyspecjalizowana firma, bo sami byli zatrudnieni na etacie i nie mieli czasu szukać klientów.

Dyrektor IS uznał to za działalność gospodarczą. Zgodnie bowiem z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT jest nią każda działalność zarobkowa prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły.

Podstawa prawna
Art. 6 ust. 1a, art. 9 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 ze zm.). Art. 22 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).