Subskrybuj nas na Youtube
Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT zwolnione od podatku są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie to nie dotyczy jednak przychodów uzyskanych ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny. Jest jednak warunek: nieruchomość musi wchodzić w skład gospodarstwa rolnego, a grunt nie może stracić swojego charakteru.
TEMAT NA ZAMÓWIENIE
Podatniczka posiada łącznie 1,5528 ha gruntów, z czego z punktu widzenia gospodarstwa rolnego do celów podatkowych kwalifikuje się 1,2728 ha (od czego płaci podatek rolny) oraz 0,28 ha lasu. Nieruchomości te otrzymała jako darowiznę od mamy w 2012 r. Teraz chciałaby sprzedać dwóm osobom działki wchodzące w skład gospodarstwa: rolnikowi i jego córce (która obecnie ma 0,80 ha gruntu i 0,50 ha lasu). Ojcu ma być sprzedane 0,70 ha (0,42 ha gruntów rolnych oraz 0,28 ha lasu), a córce 0,57 ha (grunty rolne). Łącznie więc z gospodarstwa rolnego (1,2728 ha) podatniczka sprzeda 0,99 ha gruntów rolnych i zostanie jej 0,2828 ha.
Jakie warunki musi spełnić podatniczka, aby skorzystać ze zwolnienia podatkowego?
Czy wystarczy zapis w akcie notarialnym, że działki te nie stracą przeznaczenia rolnego przez pięć lat, oraz oświadczenie, że jedna z kupujących osób jest rolnikiem i nabywa działki na powiększenie swojego gospodarstwa rolnego, a druga osoba na stworzenie gospodarstwa, żeby skorzystać ze zwolnienia podatkowego?
Czy podatniczka powinna sprzedać te działki w jednym akcie notarialnym? Podobno gdyby sprzedawała w dwóch odrębnych aktach (nawet tego samego dnia), to dla urzędu skarbowego po sprzedaży jednej z działek straci status rolnika (bo będzie posiadała mniej niż 1 ha) i w efekcie druga sprzedaż byłaby opodatkowana 19-proc. podatkiem? Czy tak?
Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przychód z tego źródła powstaje, jeżeli sprzedaż nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i została dokonana przed upływem pieciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (zob. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Przedmiotowa nieruchomość została przez podatniczkę nabyta w 2012 r., a więc sprzedaż części tej nieruchomości w 2015 r. spowoduje powstanie u niej podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.
Przesłanki
Należy jednak zauważyć, że na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT zwolnione od podatku są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie to nie dotyczy jednak przychodów uzyskanych ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.
Zwolnienie przysługuje zatem pod dwoma warunkami, które muszą być spełnione łącznie. Po pierwsze, przedmiotem sprzedaży jest całość lub część nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego. Po drugie, przedmiotem sprzedaży nie mogą być grunty, które w związku ze sprzedażą utraciły charakter rolny.
Odnośnie do pierwszego warunku wskazać należy, że z art. 2 ust. 4 ustawy o PIT wynika, iż gospodarstwem rolnym w rozumieniu tej ustawy jest gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym. Zatem za gospodarstwo rolne na użytek wskazanego zwolnienia uważa się obszar gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych (z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza) o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej (zob. art. 2 ust. 1 w zw. z art. 1 ustawy o podatku rolnym).
W świetle powyższego nie ulega wątpliwości, że z omawianego zwolnienia korzystać może przychód ze sprzedaży nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego, jeżeli na skutek sprzedaży podatnik przestaje posiadać gospodarstwo rolne (zob. przykładowo interpretację dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 24 listopada 2014 r., nr IBPBII/2/415-766/14/MW). Nie ulega również wątpliwości, że przychody ze sprzedaży wskazanych powyżej gruntów o łącznej powierzchni nieprzekraczającej 1 ha oraz 1 ha przeliczeniowego nie mogą korzystać ze zwolnienia (zob. przykładowo interpretację dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 9 kwietnia 2015 r., nr IBPBII/2/4511-51/15/MZM).
W przedstawionej sytuacji problem stanowi to, że dokonanie dowolnej z planowanych sprzedaży spowoduje, iż podatniczka przestanie posiadać gospodarstwo rolne (powierzchnia posiadanych przez nią gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych stanie się bowiem mniejsza niż 1 ha oraz – jak zakładam – 1 ha przeliczeniowy). Powoduje to, że przychód uzyskany z drugiej z planowanych sprzedaży nie będzie mógł korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT.
Jeden akt, dwie umowy
Możliwe jest, aby w ramach jednego aktu notarialnego zawarte były dwie umowy, w tym dwie umowy sprzedaży między różnymi osobami. Uważam, że jeżeli w przedstawionej sytuacji podatniczka z takiej możliwości skorzysta, zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT, będzie mogło mieć zastosowanie do przychodów z obu umów sprzedaży.
Niestety, nie są mi znane żadne wyjaśnienia organów podatkowych dotyczące tej kwestii. Przyjęcie powyższego stanowiska obarczone jest zatem zwiększonym ryzykiem podatkowym. Wskazane byłoby w związku z tym uzyskanie przed sprzedażą interpretacji indywidualnej ministra finansów, względnie sprzedaż przedmiotowej działki tylko jednej z zainteresowanych osób.
Kiedy wymóg jest spełniony
Drugim warunkiem omawianego zwolnienia jest, aby przedmiotem sprzedaży nie były grunty, które w związku ze sprzedażą utraciły charakter rolny. Oceny, czy warunek ten jest spełniony, dokonuje się na podstawie całokształtu okoliczności towarzyszących sprzedaży. Jak czytamy w interpretacji indywidualnej dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 27 kwietnia 2015 r. (nr IBPBII/2/415-126/15/NG), „utrata charakteru rolnego gruntu następuje przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia.
Dla oceny, czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu, decydujące znaczenie ma cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Faktyczne przekształcenie sposobu użytkowania gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy lub innych okoliczności związanych z daną transakcją.
Całokształt tych okoliczności może wskazywać na utratę charakteru rolnego nabywanego gruntu, nawet wówczas, gdy nieruchomość taka umiejscowiona jest w planie zagospodarowania przestrzennego jako nieruchomość położona na terenach upraw rolnych.
Okoliczność, czy dana nieruchomość w wyniku sprzedaży nie utraciła charakteru rolnego, podlega weryfikacji przez urząd skarbowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego. Zastosowanie zwolnienia z opodatkowania leży w interesie podatnika, więc to po jego stronie spoczywa obowiązek wykazania, że spełnia przesłanki do zwolnienia”.
Powoduje to, że wskazane w pytaniu zapisy w akcie notarialnym nie zagwarantują w 100 proc. tego, iż omawiany warunek będzie spełniony. Wprowadzenie takich zapisów będzie jednak dla podatniczki korzystne, gdyż w razie ich naruszenia przez nabywców, skutkującego brakiem prawa do zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT, stanowić będą dla niej podstawę do wystąpienia do sądu cywilnego o odszkodowanie.
Podstawa prawna
Art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.). Art. 2 ust. 1 ustawy z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1381 ze zm.).