Sprzedaż nieruchomości przewłaszczonej. Podatek tylko od prowizji lub odsetek

Przy opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości, która stanowiła zabezpieczenie udzielonej pożyczki, należy uwzględnić społeczno-gospodarcze przeznaczenie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie. W konsekwencji kosztem odpłatnego zbycia nieruchomości jest również kwota zwrócona poprzedniemu właścicielowi – orzekł Naczelny Sąd Administracyjny.

Chodziło o mężczyznę, który udzielił pożyczki, a na wypadek braku spłaty odpowiednio się zabezpieczył. W zawartej przed notariuszem umowie pożyczki zawarto zapis o przewłaszczeniu nieruchomości pożyczkobiorcy w celu zabezpieczenia wierzytelności.

Pożyczka faktycznie nie została spłacona. Dlatego mężczyzna skorzystał z prawa do zaspokojenia swoich wierzytelności z przewłaszczonej nieruchomości. Sprzedał ją, a w akcie notarialnym dokumentującym jej zbycie oświadczył, że przekazuje pożyczkobiorcy część ceny sprzedaży. Pozostawił sobie tylko równowartość przysługującej mu wierzytelności oraz kwotę na ewentualny podatek dochodowy.

Chciał się upewnić, że od przychodu ze sprzedaży nieruchomości może odjąć kwotę niespłaconego kapitału pożyczki oraz kwotę zwróconą pożyczkobiorcy (nadwyżkę ceny sprzedaży ponad zobowiązanie). W rezultacie – jak uważał – zapłaciłby podatek tylko od przysługującej mu prowizji (która przysługiwała mu zamiast odsetek).

Dyrektor KIS stwierdził jednak, że podatkowym kosztem będzie tylko równowartość kwoty udzielonej pożyczki. Tylko ona była rzeczywistym uszczupleniem majątku mężczyzny – uznał. W pozostałym zakresie nie zgodził się na zaliczenie do kosztów, bo – jak wyjaśnił – wynika to już ze wzajemnych rozliczeń wskutek umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie.

Interpretację tę uchylił WSA w Krakowie (sygn. akt I SA/Kr 996/19). Orzekł, że kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej na podstawie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie jest nie tylko wartość nominalna udzielonej pożyczki, lecz także kwota, którą pożyczkodawca jest zobowiązany zwrócić pożyczkobiorcy w wyniku wzajemnego rozliczenia.

Tego samego zdania był NSA. Orzekł, że nadwyżka przekazana pożyczkobiorcy będzie kosztem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. W rzeczywistości bowiem kwota ta – jak wyjaśnił sędzia Tomasz Kolanowski – stanowiła uszczuplenie majątku pożyczkodawcy. ©℗

orzecznictwo