Kosztem uzyskania przychodu może być również spłata długów przewłaszczającego wobec banku – orzekł Naczelny Sąd Administracyjny

Sąd podkreślił jednak, że przy sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem umowy przewłaszczenia konieczne jest uwzględnienie specyfiki transakcji.
Chodziło o mężczyznę, który zawarł umowę przewłaszczenia własności nieruchomości o wartości prawie 2,2 mln zł. Miało to być zabezpieczenie wykupu weksla wystawionego na 250 tys. zł. Wartość nieruchomości wielokrotnie zatem przekraczała wartość sumy wekslowej.
Dłużnik nie wykupił jednak weksla. W efekcie wierzyciel stał się właścicielem nieruchomości, ponieważ nabył prawo zaspokojenia swojego roszczenia z zabezpieczenia, czyli z przewłaszczonej nieruchomości. Dłużnik nadal z niej korzystał.
Mężczyźni doszli w końcu do porozumienia i postanowili, że wierzyciel sprzeda nieruchomość za cenę i na warunkach, na które przewłaszczający musi wyrazić zgodę.
Gdy znalazł się nabywca, wyszedł na jaw inny problem. Nieruchomość była bowiem obciążona hipoteką ustanowioną na rzecz banku na kwotę 1,2 mln zł. Konieczna stała się więc spłata tego długu. Bank zgodził się na wykreślenie hipoteki po spłacie długu z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.

Jeden spłacił drugiego

Doszło więc do sprzedaży, wierzyciel odzyskał sumę wekslową, a część pieniędzy ze sprzedaży poszła na spłatę banku, czyli wierzyciela hipotecznego.
Spór z fiskusem sprowadzał się do tego, o jaką kwotę mężczyzna może pomniejszyć przychód ze sprzedaży – czy tylko o odzyskaną sumę wekslową (250 tys. zł), czy także o koszty spłaty długu wobec banku (1,2 mln zł).
Podatnik uważał, że ma prawo odjąć od przychodu wszystkie koszty, a więc zarówno sumę wekslową, jak i kwotę, która poszła na spłatę banku. Bez tego bowiem – jak tłumaczył – nie doszłoby w ogóle do transakcji.

Czyj to koszt

Nie zgodził się z nim dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Stwierdził, że sprzedaż nieruchomości w wyniku przewłaszczenia jest taką samą transakcją, jak każda inna sprzedaż lokalu czy budynku. Koszty należy więc rozliczyć zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT. Są więc nimi udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Na tej podstawie fiskus uznał, że podatnik może zaliczyć do kosztów jedynie sumę wekslową, czyli 250 tys. zł. Natomiast dług hipoteczny wobec banku nie był długiem podatnika, a przewłaszczającego – stwierdził organ. Nie widział więc podstaw do tego, aby koszt spłaty cudzego długu był kosztem uzyskania przychodu dla podatnika, mimo że to podatnik ten dług spłacił.
Podatnik się z tym nie zgadzał. Zwrócił uwagę na to, że za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poczynione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku. Domagał się więc uwzględnienia w podatkowych kosztach również spłaty długu hipotecznego ciążącego na nieruchomości.

To nie był dochód

Sądy przyznały mu rację. Orzekły, że trzeba wziąć pod uwagę specyfikę umowy przewłaszczenia. Sprzedaż nieruchomości przez skarżącego nie była typową transakcją – zwrócił uwagę WSA w Gliwicach (sygn. akt I SA/Gl 641/21).
Wyjaśnił, że intencją umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie nie jest przeniesienie własności rzeczy, ale odpowiednia ochrona interesów wierzyciela na wypadek, gdyby dłużnik nie wywiązał się ze swoich obowiązków. Dlatego kosztem uzyskania przychodu jest nie tylko suma wekslowa, lecz także kwota, jaka została przeznaczona na spłatę zobowiązań przewłaszczającego na rzecz banku. Kwota ta nie stanowiła bowiem dochodu podatnika – orzekł WSA.
Zgodził się z nim NSA. Również uznał, że konieczne jest uwzględnienie specyfiki tej sytuacji, bo moment realizacji dochodu został przesunięty w czasie do momentu dokonania wszystkich rozliczeń w imieniu przewłaszczającego.
– Gdyby pominąć tę specyfikę, to w tej sprawie suma wekslowa nie wystarczyłaby nawet na rozliczenie podatku od sprzedaży nieruchomości, co sparaliżowałoby tego typu transakcję – wyjaśnił sędzia Maciej Jaśniewicz.
Podkreślił, że istotna jest tu wykładnia celowościowa. – Skoro skarżący nie miał podstaw do zatrzymania zysku ponad sumę wekslową, to nie ma podstaw, aby nadwyżkę uznać za jego dochód podlegający opodatkowaniu PIT – stwierdził sędzia Jaśniewicz.
Przypomniał, że w tej kwestii – sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem umowy przewłaszczenia – ukształtowała się już linia orzecznicza, która jest korzystna dla skarżącego (np. wyroki NSA z 22 marca 2017 r., sygn. akt II FSK 555/15, i 23 lutego 2021 r., sygn. akt II FSK 2690/18). ©℗

orzecznictwo

Wyrok NSA z 19 lipca 2022 r., sygn. akt II FSK 1386/21 www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia