Wyższy podatek od niektórych mieszkań coraz pewniejszy. Kto zapłaci więcej?

Ministerstwo Finansów rozważa zaostrzenie przepisów dotyczących opodatkowania lokali wynajmowanych co prawda na cele mieszkaniowe, ale w ramach biznesu. Samorządy już wydają pierwsze interpretacje, w których chcą podatku według wyższej stawki.

W praktyce oznaczałoby to drastyczną podwyżkę podatku od nieruchomości, której ciężar mógłby zostać przerzucony na najemców.

– Dla rodziny z dwójką dzieci wynajmującej mieszkanie o powierzchni 70 mkw. mogłoby to oznaczać wzrost obciążeń o niemal 2 tys. zł rocznie – wylicza Piotr Kalemba, doradca podatkowy i starszy menedżer w Thedy & Partners.

Firma w domu z niższą stawką

Spokojnie mogą spać natomiast te osoby, które zarejestrowały jednoosobową działalność gospodarczą we własnym mieszkaniu. Według MF nadal będą one płacić niższy podatek od nieruchomości.

„Lokal mieszkalny, w którym przedsiębiorca ma zarejestrowaną firmę, wykorzystywany jednocześnie do prowadzenia działalności gospodarczej i do codziennego życia przedsiębiorcy, podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według niższej stawki” – poinformowało Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na pytanie DGP.

Trwają analizy

Problem dotyczy natomiast osób, które rozliczają dochody z najmu w ramach działalności gospodarczej, przy czym wynajmowane przez nich lokale nie tracą swojego mieszkalnego charakteru. Ministerstwo Finansów już wcześniej uznało, że tacy przedsiębiorcy powinni płacić stawkę podatku od nieruchomości właściwą dla budynków mieszkalnych lub ich części „zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej”. Takie stanowisko resortu wynikało z interpretacji przepisów na podstawie orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Teraz resort poinformował, że rozważa zmianę przepisów. „Opodatkowanie nieruchomości mieszkaniowych wynajmowanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zostanie przeanalizowane, a w przypadku potwierdzenia zasadności zostanie rozważone podjęcie odpowiednich działań legislacyjnych” – stwierdził wiceminister finansów Artur Soboń w odpowiedzi na interpelację poselską nr 39145.

Nie sprecyzował, w jakim kierunku zmiany miałyby zmierzać, ale zaznaczył, że Ministerstwo Finansów aprobuje stanowisko wyrażone w wyrokach NSA.

Decydują samorządy

Wiceminister Soboń zaznaczył, że kwestia opodatkowania mieszkań wynajmowanych w ramach działalności gospodarczej zależy od samorządów. Organem podatkowym właściwym w sprawie podatku od nieruchomości jest bowiem wójt, burmistrz albo prezydent miasta. To oni prowadzą postępowania w sprawie wymiaru podatku, a ich decyzje podlegają kontroli instancyjnej i sądowej.

– Niestety, pojawiają się pierwsze niekorzystne interpretacje lokalnych organów podatkowych. Samorządy twierdzą, że należy stosować stawkę dla budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Podatnicy raczej nie zgadzają się z takim stanowiskiem i wnoszą skargi do sądów administracyjnych. Można się więc spodziewać wielu sporów w tym zakresie – mówi Daniel Panek, doradca podatkowy i menedżer w Crido.

Dodaje, że kwestia opodatkowania mieszkań wynajmowanych w ramach działalności budzi ostatnio duże zainteresowanie. Po wyrokach NSA właściciele mieszkań zaczęli częściej występować do samorządów o interpretacje dotyczące stawki podatku od wynajmowanych nieruchomości.

Podobny trend zauważa doradca biznesowy Paweł Lewandowski. – Znam kilka przypadków osób prowadzących działalność gospodarczą w zakresie najmu, które wystąpiły o interpretację do samorządu. Otrzymały odpowiedź, że powinny płacić podatek od nieruchomości według wyższej stawki – mówi ekspert. W jego ocenie największym problemem dla wynajmujących jest jednak sama niepewność, jaka wykładnia jest prawidłowa.

Spór o interpretację

Przypomnijmy, że spory dotyczą interpretacji art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1452 ze zm.), który przewiduje stawkę wynoszącą maksymalnie 28,78 zł/mkw. powierzchni użytkowej. Przepis ten odnosi się do budynków mieszkalnych lub ich części „zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej”. Problem dotyczy pojęcia zajętości, bo nie zostało to zdefiniowane w przepisach.

W wyroku z 23 stycznia 2020 r. (sygn. akt II FSK 2064/19) NSA orzekł, że „stawki podatku przewidziane w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych nie zostały uzależnione od faktycznego (fizycznego) zajęcia budynku mieszkalnego lub jego części w celu prowadzenia w nich działalności gospodarczej. Istotne jest natomiast, czy wykorzystywane są one do realizacji gospodarczych celów przedsiębiorcy”.

Podobnie wynika z wyroków NSA z 23 stycznia 2020 r. (sygn. akt: II FSK 2483/19, II FSK 1252/19 i II FSK 1511/19) oraz z 4 października 2022 r. (III FSK 967/21.).

Stanowisko MF

Według resortu finansów skoro przepisy nie definiują, to należy sięgnąć do Słownika języka polskiego PWN. Dlatego – według MF – „przez zajęcie nieruchomości lub ich części należy rozumieć faktyczne, rzeczywiste wykonywanie konkretnych czynności, działań na nieruchomości (gruncie, budynku, lokalu) powodujących dokonanie zamierzonych celów lub osiągnięcie konkretnego rezultatu wynikającego z działalności danego podmiotu”. Tak stwierdził w 2021 r. ówczesny wiceminister finansów Jan Sarnowski w odpowiedzi na interpelację poselską (nr 24259).

Wskazuje na to także najnowsza wspomniana odpowiedź wiceministra Sobonia. – Dokonana przez sąd interpretacja art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy dotyczy sytuacji, gdy budynek mieszkalny lub jego część są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, rozumianej nie jako faktyczne zajęcie nieruchomości na prowadzenie działalności gospodarczej z jednoczesnym wyłączeniem funkcji mieszkalnej, lecz jako wykorzystywanie nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej (przy możliwości jednoczesnego zachowania funkcji mieszkalnej), np. przy prowadzeniu działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości – wyjaśnił wiceminister.

Podkreślił przy tym, że użyte w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy pojęcie działalności gospodarczej należy definiować jako zorganizowaną działalność zarobkową, wykonywaną we własnym imieniu i w sposób ciągły.

Lokal nie musi więc tracić funkcji mieszkalnej, aby miała do niego zastosowanie wyższa stawka podatku od nieruchomości. Wystarczy prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości.

Podobne stanowisko resort zawarł w odpowiedzi na wcześniejsze interpelacje. O jednej z nich (nr 37882) pisaliśmy w styczniu 2023 r. w artykule „Wynajmującym mieszkania biznes mniej się opłaci” (DGP nr 15/ 2023).

Z taką wykładnią nie zgadza się Piotr Kalemba. Jego zdaniem jest ona niezgodna z przepisami. – O zajęciu na prowadzenie działalności gospodarczej możemy mówić wyłącznie w sytuacji jej faktycznego fizycznego zajęcia – uważa ekspert.

Także na krótkie terminy

Jednak takie profiskalne stanowisko zajął już wcześniej NSA w sprawie krótkotrwałego najmu przez profesjonalne podmioty zarządzające mieszkaniami. Przykładem orzeczenia: z 4 lutego 2020 r. (II FSK 716/18) i z 19 kwietnia 2018 r. (II FSK 558/16). Tak samo orzekł WSA we Wrocławiu w prawomocnym wyroku z 26 czerwca 2018 r. (I SA/Wr 330/18).

Dlatego we wspomnianej odpowiedzi z 2021 r. na interpelację poselską ówczesny wiceminister Sarnowski stwierdził, że „ustawa regulująca opodatkowanie podatkiem od nieruchomości pozwala na opodatkowanie według najwyższych stawek tego podatku lokali mieszkalnych w tzw. apartamentowcach, wynajmowanych przez profesjonalne podmioty zarządzające tymi lokalami, na podstawie umów zawartych z właścicielami”.©℗