Czy cesja umowy deweloperskiej podlega PCC

Przed notariuszem ma dojść do zmiany umowy deweloperskiej (za zgodą dewelopera) polegającej na tym, że pan M. (cedent) przeniesie ogół przysługujących mu praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej na panią K. (cesjonariusz).

Na podstawie tej umowy deweloperskiej deweloper zobowiązał się do wybudowania dwulokalowego budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z miejscem postojowym. Cena zakupu lokalu wynikająca z umowy deweloperskiej to kwota 500 000 zł. Podstawą prawną zawartej umowy cesji będzie art. 509 kodeksu cywilnego.

Ponadto strony ustalą, że dotychczas wpłacona przez pana M. na rzecz dewelopera kwota 400 000 zł zostanie mu zwrócona przez panią K. Strony oświadczą, że nie będą miały wobec siebie żadnych innych roszczeń oraz nie przewidują żadnych dodatkowych świadczeń. Pozostałą do spłacenia ratę w wysokości 100 000 zł (wynikającą z umowy deweloperskiej) uiści na rzecz dewelopera pani K.

Umowa cesji zostanie zawarta w formie aktu notarialnego.

Umowa przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej nie przyjmie formy prawnej żadnej z czynności cywilnoprawnych wymienionych w art. 1 ust. 1 ustawy o PCC, a w szczególności postaci umowy sprzedaży. Czy notariusz (jako płatnik) powinien pobrać PCC od tej umowy cesji?

Stosownie do art. 1 ust. 1 ustawy o PCC podatkowi podlegają:

1) następujące czynności cywilnoprawne:

a) umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,

b) umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku,

c) (uchylona),

d) umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,

e) umowy dożywocia,

f) umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat,

g) (uchylona),

h) ustanowienie hipoteki,

i) ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności,

j) umowy depozytu nieprawidłowego,

k) umowy spółki;

2) zmiany umów wymienionych w pkt 1, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z zastrzeżeniem art. 1 ust. 3 pkt 4 ustawy o PCC;

3) orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne wymienione w pkt 1 lub 2.

W tym miejscu warto zaznaczyć, że ustawodawca wprowadził zasadę enumeratywnego określenia czynności podlegających opodatkowaniu PCC. W związku z tym dla zakresu opodatkowania PCC charakterystyczny jest zamknięty katalog czynności i zdarzeń, które są opodatkowane tym podatkiem. Innymi słowy, opodatkowane PCC są tylko czynności enumeratywnie i wprost wskazane w art. 1 ust. 1 ustawy o PCC. Oznacza to, że czynności niewymienione w ustawowym katalogu nie podlegają opodatkowaniu, nawet gdy wywołują skutki w sferze gospodarczej takie same bądź podobne do tych, które zostały w nim wyliczone.

Z kolei instytucję przelewu (cesji) wierzytelności regulują przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 509 par. 1 k.c. wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania.

Przelew wierzytelności jest swoistą konstrukcją prawną, przewidzianą w ogólnych zasadach zobowiązań, prowadzącą do zmiany osoby wierzyciela, podczas gdy przedmiot zobowiązania pozostaje ten sam. Umowy cesji wierzytelności należą do czynności prawnych rozporządzających o skutkach zbliżonych do umowy przenoszącej własność. Dodać należy, że cesja nie ma formy samoistnej umowy, dlatego też dla jej realizacji musi być dokonana czynność cywilnoprawna, na podstawie której nastąpi przeniesienie wierzytelności.

Uwaga! Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia wierzytelności przenosi wierzytelność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły (art. 510 par. 1 k.c.).

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 par. 1 k.c.). Przepisy o sprzedaży rzeczy stosuje się odpowiednio do sprzedaży energii, praw oraz wody (art. 555 k.c.). Przy czym rzeczami w rozumieniu k.c. są tylko przedmioty materialne (art. 45 k.c.). Rzeczy dzielą się na nieruchomości (grunty, budynki oraz części budynków, tzw. nieruchomości lokalowe) i na rzeczy ruchome. Prawami majątkowymi są przysługujące danej osobie prawa do korzystania i rozporządzania określoną rzeczą lub prawem ustanowionym na tej rzeczy.

Podkreślić należy, że umowa cesji – jako niewymieniona w art. 1 ust. 1 ustawy o PCC – nie podlega opodatkowaniu PCC, o ile nie przybierze postaci jednej z umów wymienionych w tym przepisie, a w szczególności umowy sprzedaży. Z kolei, jeśli umowa cesji wierzytelności przybierze postać umowy sprzedaży, to wówczas podlega opodatkowaniu tym podatkiem na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC, co z kolei oznacza, że obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC).

Notariusze są płatnikami PCC od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego (art. 10 ust. 2 ustawy o PCC). Płatnicy są obowiązani uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia PCC (art. 10 ust. 3 ustawy o PCC).

W przypadku przedstawionego stanu faktycznego należy stwierdzić, że jeżeli w istocie umowa cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej nie przybierze postaci żadnej z czynności cywilnoprawnych wymienionych w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC (w szczególności postaci umowy sprzedaży), to umowa cesji nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, gdyż nie będzie się mieściła w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zaprezentowane stanowisko podzielają organy podatkowe (interpretacja indywidualna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 grudnia 2022 r., nr 0111-KDIB2-2.4014.285.2022.2.MM). ©℗

Podstawa prawna

art. 1 ust. 1, art. 4 pkt 1, art. 10 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 111)

art. 45, art. 509, art. 510, art. 535 par. 1, art. 555 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1360; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 326)