Zarabiający na prywatnym najmie muszą w 2023 r. rozliczać się z fiskusem ryczałtem. Z kolei przedsiębiorcy nie mogą już amortyzować mieszkań i budynków mieszkalnych. Ale zakaz nie dotyczy miejsc postojowych w garażu podziemnym przepisy wchodzące w życie od 1 stycznia 2023 r.

rozwiń ›
Tylko do końca 2022 r. właściciele nieruchomości zarabiający na prywatnym najmie (czyli poza działalnością gospodarczą) mogli płacić od tych dochodów PIT według skali podatkowej. Od 1 stycznia 2023 r. nie ma już takiej możliwości, chyba że ktoś zacznie prowadzić najem w ramach biznesu. Dla prywatnego najmu przewidziano tylko ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Tak wynika z nowego brzmienia art. 9a ust. 6 ustawy o PIT.

Bez odliczenia kosztów

To oznacza, że wynajmujący nie odliczą już kosztów uzyskania przychodu, np. remontu czy zakupu wyposażenia do mieszkania. Ryczałt płaci się bowiem od przychodów, bez pomniejszania ich o jakiekolwiek koszty. Wynosi on 8,5 proc., a po przekroczeniu progu przychodów 100 tys. zł - 12 proc.
Przychodem z prywatnego najmu jest czynsz otrzymany od najemcy, co potwierdza m.in. interpretacja indywidualna z 25 maja 2022 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.255.2022.1.WS). Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że opłaty eksploatacyjne (np. za media i energię elektryczną) ponoszone przez najemców za pośrednictwem wynajmującej (tak wynikało z umowy najmu) nie są dla tej ostatniej przychodem, bo nie stanowią dla podatniczki przysporzenia majątkowego.
Również w interpretacji z 20 grudnia 2022 r. (sygn. 0112-KDWL.4011.1015. 2022.1.TW) dyrektor KIS potwierdził, że przychodem podatnika jest tylko kwota czynszu wynikająca z umowy, bez opłat za media.
Podobnie stwierdził w interpretacji z 4 sierpnia 2022 r. (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.614.2022.1.MG). Przyznał, że podatek od nieruchomości, do którego ponoszenia jest zobowiązany najemca, nie stanowi przychodu dla wynajmującego.

Działalność gospodarcza

Inaczej jest w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości zacznie prowadzić najem w ramach działalności gospodarczej. Działając jako przedsiębiorca, może wybrać jedną z trzech form opodatkowania najmu: skalę podatkową (ze stawkami 12 proc. i 17 proc.), stawkę liniową 19 proc. lub ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Ci, którzy wybiorą skalę podatkową lub stawkę liniową, nadal będą mogli odliczać koszty uzyskania przychodu. Potwierdził to dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 21 października 2022 r. (sygn. 0115-KDIT3. 4011.604.2022.2.KP). Chodziło o kobietę, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie najmu (kilku nieruchomości), opodatkowaną według stawki liniowej 19 proc. Właścicielka planuje przeprowadzić w 2023 r. wiele prac remontowych, takich jak: docieplenie ścian, wymiana instalacji wodno-kanalizacyjnej i elektrycznej, położenie nowych płytek na schodach. Dyrektor KIS potwierdził, że poniesione wydatki będzie mogła zaliczyć do bieżących kosztów uzyskania przychodów.

Zakaz amortyzacji mieszkań

Do podatkowych kosztów nie można już zaliczać odpisów amortyzacyjnych od mieszkań i budynków mieszkalnych oraz praw do nich.
Przypomnijmy, że do końca 2022 r. można było jeszcze amortyzować mieszkania i budynki mieszkalne (oraz prawa do nich) nabyte lub wytworzone przed 1 stycznia 2022 r. (art. 71 ust. 2 Polskiego Ładu, czyli nowelizacji z 29 października 2021 r., Dz.U. poz. 2105 ze zm.).
Od 2023 r. zakaz amortyzacji obejmie wszystkie nieruchomości mieszkalne bez wyjątku i wynika z art. 22c pkt 2 ustawy o PIT i art. 16c pkt 2a ustawy o CIT.

Wiele kosztów przepadnie

Najem prywatny – zmiany podatkowe w 2023 r.
Najem prywatny – zmiany podatkowe w 2023 r.

Zobacz również
Koniec amortyzacji ma dalej idące konsekwencje niż tylko brak zaliczenia do podatkowych kosztów 1,5 proc. wartości mieszkania rocznie. Wynajmujący tracą również prawo do odliczenia od przychodu wielu wydatków, które dotychczas zwiększały wartość początkową lokalu i były odliczane właśnie poprzez odpisy amortyzacyjne. Od 2023 r. nie można ich już odliczać ani przez amortyzację, ani jednorazowo.
Potwierdzeniem tego jest interpretacja dyrektora KIS z 9 listopada 2022 r. (sygn. 0115-DIT3.4011.595.2022.3.AWO). Chodziło o kobietę, która planowała dopiero kupić mieszkanie na rynku wtórnym i wynajmować je w ramach działalności gospodarczej. Wiedziała, że przy zakupie zapłaci PCC w wysokości 2 proc. wartości nieruchomości. Spytała więc, czy kwotę podatku może odliczyć od przychodu jednorazowo, w dacie poniesienia.
Dyrektor KIS odpowiedział, że nie można odliczyć PCC jednorazowo, natomiast - jak dodał - koszt zapłaconego podatku będzie zwiększał wartość początkową nabywanej nieruchomości (jako środka trwałego). Przytoczył art. 22g ust. 3 ustawy o PIT, zgodnie z którym za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem, naliczoną do dnia przekazania środka trwałego do używania.
Problem polega na tym, że zwiększenie wartości początkowej na nic już się nie zda, skoro i tak nie można amortyzować (podatkowo) nieruchomości mieszkalnych.
Wydatki poniesione przy zakupie mieszkania będzie można odliczyć dopiero przy jego ewentualnej sprzedaży. Jeśli jednak właściciel nie planuje sprzedaży, to koszty przepadną.

Kto jeszcze stracił

Eksperci zwracają uwagę, że poprzez zakaz amortyzacji mieszkań wynajmujący stracili też prawo do odliczenia wielu innych kosztów.
- Chodzi o wydatki, które w rozumieniu art. 22 ust. 3 ustawy o PIT stanowią koszty nabycia środka trwałego. Mogą to być przykładowo koszty opłat notarialnych, skarbowych, odsetek od kredytu czy prowizji, które zostały poniesione w związku z nabyciem lub do momentu przyjęcia do używania danego lokalu czy budynku mieszkalnego - wylicza Bożena Nowicka, dyrektor ds. doradztwa podatkowego w DORADCA Zespół Doradców Finansowo-Księgowych. Pisaliśmy o tym w artykule „Zakaz amortyzacji mieszkań ma dalsze konsekwencje. Inwestycja w najem bez odliczenia kosztów” (DGP nr 224/ 2022).
Stracą też ci, którzy kupują lokal do remontu. Grzegorz Grabowski z Kancelarii Księgowo-Podatkowej Wynajmistrz.pl zwraca uwagę, że dotychczas koszty remontu, który został przeprowadzony przed dniem przekazania lokalu do używania (w celu przystosowania do najmu), powiększały jego wartość początkową i były odliczane poprzez odpisy amortyzacyjne. Teraz, skoro amortyzacja nie jest możliwa, nie będzie można odliczyć także tych kosztów. Należy je bowiem rozróżnić od wydatków na remont (bieżące naprawy) ponoszonych w trakcie najmu - te nadal będzie można odliczać na bieżąco.

Budynki niemieszkalne

Zakaz amortyzacji mieszkań ma dalsze konsekwencje. Inwestycja w najem bez odliczenia kosztów
Zakaz amortyzacji mieszkań ma dalsze konsekwencje. Inwestycja w najem bez odliczenia kosztów

Zobacz również
Zakaz amortyzacji nie dotyczy budynków niemieszkalnych. Warunkiem jest jednak prawidłowe zakwalifikowanie budynku, a to w praktyce może budzić wątpliwości, czego dowodzi interpretacja dyrektora KIS z 2 grudnia 2022 r. (sygn. 0111-KDIB1-1.4010.655.2022.1.SH).
Z pytaniem wystąpił mężczyzna, który zamierzał prowadzić w ramach spółki działalność hotelarską oznaczoną kodem PKD 55.20.Z - obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania. Spółka miała kupić budynek z siedmioma apartamentami, który dotychczasowy właściciel wprowadził do ewidencji środków trwałych pod symbolem 109 - pozostałe budynki niemieszkalne. Problem polegał na tym, że w pozwoleniu na użytkowanie (wydanym przez organy nadzoru budowlanego) budynek został sklasyfikowany inaczej - do kategorii XIII - pozostałe budynki mieszkalne.
Mężczyzna chciał więc uzyskać potwierdzenie, że mimo tej rozbieżności spółka będzie mogła dokonywać odpisów amortyzacyjnych.
Dyrektor KIS zgodził się, że jeśli budynek zostanie prawidłowo zakwalifikowany jako niemieszkalny do rodzaju 109 Kategorii Środków Trwałych i wprowadzony do ewidencji środków trwałych spółki pod tym symbolem, to spółka będzie mogła dokonywać odpisów amortyzacyjnych od jego wartości początkowej. O tym jednak - jak zaznaczył - zdecydują zasady klasyfikacji budynków zapisane w rozporządzeniu Rady Ministrów z 3 października 2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz.U. z 2016 r. poz. 1864). Decydujące znaczenie ma w nich przeznaczenie budynku oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem - podkreślił dyrektor KIS.
Dodał, że nie może oceniać w interpretacji, czy spółka dokonała prawidłowej kwalifikacji. Uprawniony do orzekania w zakresie KŚT jest urząd statystyczny.

Ryczałt u przedsiębiorców?

Formalnie przedsiębiorcy mogą się rozliczać z firmowego najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Z interpretacji podatkowych wynika jednak, że raczej nie będzie im się to opłacało.
Dyrektor KIS zmienił bowiem kilka miesięcy temu swoją wykładnię co do tego, co jest przychodem z najmu. Obecnie twierdzi, że przy najmie firmowym - inaczej niż przy najmie prywatnym - przychodem wynajmującego są także opłaty za media, pokrywane przez najemcę. Przedsiębiorca płaci więc od nich podatek (ryczałt). Pisaliśmy o tym w artykule „Ryczałt od firmowego najmu coraz mniej opłacalny” (DGP nr 176/ 2022).
Fiskus potwierdził to stanowisko również w interpretacji z 15 grudnia 2022 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011. 744.2022.2.MGR). Stwierdził, że przychodem przedsiębiorcy wynajmującego nieruchomości jest nie tylko czynsz najmu, lecz także opłaty za media, refakturowane na najemców. ©℗
Garaż można amortyzować
Zakaz amortyzacji nie dotyczy miejsca parkingowego w garażu podziemnym. Potwierdził to dyrektor KIS w interpretacji z 20 grudnia 2022 r. (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.927.2022.2.MJ).
Wystąpił o nią mężczyzna, który w ramach działalności gospodarczej wynajmuje kilka lokali oraz miejsce parkingowe w garażu podziemnym. Nieruchomości te wprowadził do ewidencji środków trwałych przed końcem 2021 r. i amortyzował dotychczas według stawek od 1,5 proc. do 10 proc. Zaznaczył, że miejsce postojowe stanowi udział w części niemieszkalnej, będącej odrębną nieruchomością. Ma założoną księgę wieczystą, co umożliwia jego sprzedaż jako odrębnego prawa własności.
Dyrektor KIS stwierdził, że podatnik mógł amortyzować lokale mieszkalne tylko do końca 2022 r. Natomiast nie ma przeszkód, by kontynuował amortyzację podatkową miejsca postojowego w garażu podziemnym. Znowelizowany art. 22c pkt 2 ustawy o PIT (czyli zakaz amortyzacji) nie dotyczy bowiem miejsc garażowych.