Właściciele mieszkań będą mogli zmienić formę opodatkowania za 2022 r. – z ryczałtu na skalę PIT. Dla wielu z nich to szansa na korzystniejsze rozliczenie podatku od najmu, a nawet jego wyzerowanie.

Możliwość zmiany formy opodatkowania daje Polski Ład 2.0, czyli nowelizacja ustawy o PIT, która obowiązuje od 1 lipca br. Jak poinformowało Ministerstwo Finansów w komunikacie, dotyczy to również osób wynajmujących mieszkania, które płacą obecnie ryczałt. Po zakończeniu tego roku będą mogły przejść na skalę PIT. Od 1 lipca br. stała się ona bardziej atrakcyjna za sprawą obniżonej 12-proc. stawki PIT. Dodatkowo podatnicy na skali PIT mogą skorzystać z 30 tys. zł kwoty wolnej od podatku i podwyższonego progu podatkowego (obecnie wynosi on 120 tys. zł).
Ale nie tylko stawka decyduje o atrakcyjności skali PIT.

Nowa opcja po zakończeniu roku

Jak mówi Grzegorz Grabowski z biura Wynajmistrz.pl, wybierając formę opodatkowania najmu na dany rok, każdorazowo trzeba policzyć, która - ryczałt czy skala - będzie się nam bardziej opłacała.
- Od wielu lat tej analizy i wyboru dokonywaliśmy ex ante, czyli na początku roku - na bazie szacunków, jakie będziemy mieli przychody oraz koszty w danym roku. W przypadku 2022 r. mamy wyjątkową okazję dokonać takiej analizy i wyboru ex post, czyli po zakończeniu bieżącego roku - na bazie rzeczywistych przychodów i kosztów - zauważa ekspert.

Jak przygotować się do zmian od 1 lipca 2022 r. Podatki. Wynagrodzenia

Wyjaśnijmy, że podatnicy, którzy zdecydują się zmienić ryczałt na skalę po zakończeniu roku, muszą uważać, jakie złożą zeznanie roczne. Ryczałt bowiem rozlicza się na formularzu PIT-28, który składa się do 28 lutego 2023 r. Dochody opodatkowane skalą PIT rozlicza się natomiast na formularzu PIT-36, na złożenie którego będzie czas do 2 maja 2023 r.
Trzeba więc uważać, aby nie rozliczyć dochodów z najmu na formularzu PIT-28, bo wtedy zmiana na skalę przepadnie. Ministerstwo Finansów wskazało w komunikacie, że wybór skali PIT nie będzie możliwy, jeżeli wynajmujący złoży już zeznanie PIT-28 za 2022 r., czyli rozliczy dochody z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że osoba, która 9 marca 2023 r. złoży PIT-28, nie będzie mogła skutecznie złożyć PIT-36, czyli rozliczyć tych samych przychodów skalą podatkową.

Zmiana może się opłacić

- Ogólna zasada się nie zmieniła. Jeśli właściciel ma niskie koszty, bo np. nie płaci odsetek od kredytu (kupił wynajmowany lokal za gotówkę), stosuje niską amortyzację (dotyczy to mieszkań na rynku pierwotnym), nie poniósł wydatków na wyposażenie lokalu, to osiągnie wysoki dochód. Wtedy bardziej będzie się nam opłacało rozliczanie od przychodu, czyli ryczałtem - stwierdza Grzegorz Grabowski.
Co innego, jeśli właściciel w 2022 r. ponosi wysokie koszty, np. spłaca odsetki od kredytu (które w tym roku wzrosły w związku z podniesieniem stóp procentowych), stosuje amortyzację według stawki 10 proc. (dotyczy to starszych mieszkań, dla których możliwe są indywidualne stawki amortyzacyjne), poniósł wydatki na remont lub wyposażenie lokalu.
- W takich sytuacjach podatnik osiągnie niski bądź nawet zerowy dochód. Wtedy lepiej będzie rozliczać podatek od dochodu, czyli według skali PIT - wyjaśnia ekspert.
Jego zdaniem z możliwości przejścia z ryczałtu na skalę PIT skorzystają najprawdopodobniej osoby, dla których od początku 2022 r. rozliczenie według skali było korzystniejsze albo stało się korzystniejsze z powodu nieplanowanych wcześniej wydatków, np. na remont lub wyposażenie mieszkania.

Amortyzacja tylko na skali

Mariusz Makowski, doradca podatkowy prowadzący własną kancelarię, zwraca uwagę na to, że główną zaletą opodatkowania najmu na zasadach ogólnych PIT (według skali) jest możliwość zastosowania indywidualnej stawki amortyzacji dla lokali używanych lub ulepszonych (maksymalnie 10 proc.). Dzięki temu można nawet wyzerować podatek, co ekspert tłumaczy na przykładzie (nr 2).
Należy jednak pamiętać, że możliwość amortyzacji dotyczy tylko lokali mieszkalnych zakupionych przed 1 stycznia 2022 r.

Od 2023 r. tylko ryczałt

Mariusz Makowski przypomina również o zmianach, jakie nastąpią od 1 stycznia 2023 r. Wówczas najem mieszkań będzie można opodatkować jedynie ryczałtem. Nie będzie więc możliwości amortyzacji mieszkań, choć ograniczenie to wzbudza kontrowersje.
Eksperci przyznają bowiem, że ograniczenie jest niezgodne z konstytucyjną zasadą praw nabytych. Zgodnie z nią, jeśli podatnik rozpoczął amortyzację przed zmianami przepisów, powinien móc ją kontynuować, a więc zaliczać odpisy amortyzacyjne do kosztów podatkowych. ©℗
Dla kogo zmiana ryczałtu na skalę może być korzystna (przykładowe sytuacje)
Przykład 1
Pani Maria jest właścicielką mieszkania, które wynajmuje długoterminowo. Najemca płaci jej co miesiąc 3 tys. zł. Jak wynika z umowy, najemca ponosi też koszty za zużyte media. Nie amortyzuje lokalu. Czynsz, jaki pani Maria płaci za lokal, wynosi 600 zł miesięcznie. Czy bardziej opłacalny jest ryczałt, czy skala PIT?
Przychód z najmu miesięcznie = 3 tys. zł
Koszty = 600 zł
Dochód = 2400 zł
Zaliczka na ryczałt miesięcznie (od przychodu) według stawki 8,5 proc. = 255 zł
Zaliczka na PIT miesięcznie (od dochodu) według skali (stawka 12 proc.) = 288 zł
Podatek - ryczałt za cały 2022 r. = 3060 zł
Podatek - według skali PIT za cały 2022 r. = 3456 zł
Wniosek: przejście na skalę będzie nieopłacalne
Przykład 2
Pan Adam w grudniu 2021 r. kupił mieszkanie na rynku wtórnym za 600 tys. zł. Przed nabyciem było ono wykorzystywane przez poprzedniego właściciela przez osiem lat. Od stycznia 2022 r. mieszkanie jest wynajmowane za 2,5 tys. zł miesięcznie (dodatkowo najemca ponosi koszty mediów: prądu, ogrzewania, wody). Pan Adam uznał, że najprostszą formą opodatkowania będzie ryczałt, w związku z tym co miesiąc odprowadza 8,5 proc. podatku od przychodu, czyli 213 zł. Niedawno dowiedział się, że może skorzystać z opodatkowania najmu na zasadach ogólnych, z wykorzystaniem amortyzacji jako kosztu. Oznacza to, że może zastosować stawkę amortyzacji w wysokości 10 proc. wartości początkowej rocznie.
Ponieważ roczny przychód wynosi 30 tys. zł, to przy koszcie amortyzacji (60 tys. zł) pan Adam poniesie stratę w wysokości 30 tys. zł.
W 2023 r. będzie musiał opodatkować przychody z najmu ryczałtem (nie będzie już innej możliwości), ale zgodnie z art. 11 ust. 1 o zryczałtowanym podatku od przychodów ewidencjonowanych strata poniesiona w 2022 r. będzie mogła pomniejszać przychód do opodatkowania ryczałtem (nie więcej niż 50 proc. straty rocznie).
Przychód z najmu miesięcznie = 2500 zł
Przychód roczny = 30 tys. zł
Koszty z tytułu amortyzacji = 60 tys. zł rocznie, czyli 5 tys. zł miesięcznie
Podatek - ryczałt za cały 2022 r. = 2550 zł
Podatek - według skali PIT za cały 2022 r. = 0 zł (strata za 2022 r. wyniesie 30 tys. zł).
Wniosek: wybór skali PIT jest korzystniejszy
Przykład 3
Pan Wojciech kupił w 2018 r. mieszkanie z rynku wtórnego, które od razu wynajął długoterminowo. Na początku 2022 r. najemca zrezygnował, a pan Wojciech postanowił przeprowadzić gruntowny remont i wymienić wyposażenie. Wydał na to 60 tys. zł. Od maja ponownie wynajmuje lokal, za 4 tys. zł miesięcznie. Czynsz wynosi 900 zł miesięcznie. Czy bardziej opłacalny jest ryczałt, czy skala PIT?
Przychód z najmu miesięcznie (od maja) = 4 tys. zł
Koszty = 900 zł (czynsz) + 60 tys. zł (remont, który zostanie rozliczony w zeznaniu rocznym)
Dochód = 3100 zł
Zaliczka na ryczałt miesięcznie (od przychodu) według stawki 8,5 proc. = 340 zł
Zaliczka na PIT miesięcznie (od dochodu) według skali (stawka 12 proc.) = 372 zł
Podatek - ryczałt za cały 2022 r. (wynajem od maja do grudnia) = 2720 zł
Podatek - według skali PIT za cały 2022 r. = 0 zł
Wniosek: ze względu na koszt remontu bardziej opłacalna jest skala PIT
Przykład 4
Pani Teresa od kilku lat jest właścicielką 20 mieszkań, które wynajmuje długoterminowo, każde za 2 tys. zł miesięcznie. Wszystkie mają podobny czynsz, który - dla uproszczenia - wynosi 500 zł miesięcznie za każdy lokal. Nic nie wskazuje na to, aby w obecnym roku wystąpiły przerwy w wynajmie (nie ma pustostanów). Wszystkie mieszkania (jako używane) amortyzuje według stawki 10 proc., od różnych wartości początkowych. W sumie koszty amortyzacji wynoszą 200 tys. zł rocznie, czyli 16 666 zł miesięcznie. Czy bardziej opłacalny za 2022 r. jest ryczałt, czy skala PIT?
Przychód z najmu miesięcznie = 40 tys. zł
Koszty = 10 tys. zł (czynsze) + 16 666 zł (amortyzacje) = 26 666 zł
Zaliczka na ryczałt (według stawki 8,5 proc.) miesięcznie = 3400 zł
Zaliczka na PIT według skali miesięcznie (stawka 12 proc.) = 1600,08 zł
Podatek - ryczałt za cały 2022 r. (stawki 8,5 proc. i 12 proc.) = 56 000 zł
Podatek - według skali za cały 2022 r. (stawki 12 proc. i 32 proc.) = 23 602,56 zł
Wniosek: skala PIT jest bardziej opłacalna