Czy przy ograniczeniu zakresu prowadzonej działalności do prywatnego wynajmu należy złożyć zgłoszenie VAT-Z? Kiedy zaliczki muszą być wpłacone z zastosowaniem mechanizmu podzielonej płatności?
Czynny podatnik VAT zamierza zlikwidować prowadzoną działalność gospodarczą, której składnikiem jest m.in. lokal użytkowy. Po zlikwidowaniu działalności gospodarczej podatnik zamierza wynajmować ten lokal użytkowy. Czy w tej sytuacji podatnik będzie miał obowiązek złożenia zgłoszenia VAT-Z oraz opodatkowania remanentu likwidacyjnego?
W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że działalność gospodarcza w rozumieniu VAT obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 zdanie drugie ustawy o VAT). Powoduje to, że działalnością gospodarczą w rozumieniu VAT jest m.in. wynajmowanie przez osoby fizyczne składników majątku prywatnego, czyli prywatny wynajem (zob. np. interpretacje indywidualne dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29 września 2017 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.536.2017.2.AB, oraz z 9 listopada 2017 r., nr 0112-KDIL23.4012.397.2017.2.ZD).
W związku z tym w przedstawionej sytuacji mimo zakończenia „zwykłej” działalności gospodarczej podatnik nadal będzie samodzielnie wykonywał działalność gospodarczą w rozumieniu VAT. Działalnością tą będzie wynajem wskazanego lokalu użytkowego (mimo że po likwidacji działalności gospodarczej będzie on należeć do majątku prywatnego podatnika). Będzie tak niezależnie od tego, czy podatnik wynajmie nieruchomość innemu przedsiębiorcy, czy osobie prywatnej. W konsekwencji podatnik, o którym mowa, nie stanie się obowiązany do opodatkowania VAT tzw. remanentu likwidacyjnego. Przesłanką tego obowiązku jest bowiem zaprzestanie przez podatnika będącego osobą fizyczną wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT (art. 14 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT) – co w przypadku podatnika, o którym mowa, nie będzie miało miejsca (ze względu na dalsze wykonywanie czynności podlegających opodatkowaniu w postaci wynajmu przedmiotowego lokalu). Potwierdzają to organy podatkowe w udzielanych wyjaśnieniach, czego przykładem mogą być interpretacje indywidualne: dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 24 lutego 2011 r. (nr ITPP1/443-1183/10/MS) czy dyrektora KIS z 29 września 2017 r. (nr 0111-KDIB3-1.4012.536.2017.2.AB). Jak czytamy w pierwszej z tych interpretacji, „ograniczenie zakresu prowadzonej przez Pana jako podatnika działalności gospodarczej, wymagające wykreślenia wpisu do ewidencji działalności gospodarczej nie jest równoznaczne z zaprzestaniem wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy zamierza Pan kontynuować wykonywanie czynności podlegających opodatkowaniu (tj. usług najmu nieruchomości gruntowych). Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że w opisanej sytuacji nie będzie miał Pan obowiązku ujmowania ww. nieruchomości w spisie z natury, o którym mowa w art. 14, a co za tym idzie, nie będzie Pan zobligowany do opodatkowania tych składników majątku (nieruchomości), z uwagi na brak wypełnienia przesłanek zawartych w art. 14 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. W dalszym ciągu będzie Pan prowadził bowiem, zgodnie z art. 15 ust. 2, działalność gospodarczą i będzie podatnikiem podatku od towarów i usług”.
Z tego samego powodu podatnik, o którym mowa, nie będzie miał obowiązku złożenia zgłoszenia VAT-Z. Obowiązek złożenia tego zgłoszenia ciąży na podatnikach zaprzestających wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT (art. 96 ust. 6 ustawy o VAT), a podatnik, o którym mowa, czynności podlegające opodatkowaniu VAT nadal będzie wykonywać (świadcząc usługi wynajmu przedmiotowego lokalu użytkowego). A zatem w przedstawionej sytuacji podatnik ani nie będzie miał obowiązku złożenia zgłoszenia VAT-Z, ani nie będzie miał obowiązku opodatkowania VAT remanentu likwidacyjnego. Dodatkowo nie ma przeszkód, aby podatnik ten pozostawał zarejestrowany dla celów VAT jako podatnik VAT czynny.©℗
Podstawa prawna
art. 14 ust. 1 pkt 2, art. 15, art. 96 ust. 6 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 931; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 1137)
Podatnik sprzedaje działkę stanowiącą grunt przeznaczony pod zabudowę, na której znajduje się budynek użytkowy przeznaczony do rozbiórki. Budynek ten był przez podatnika przez wiele lat wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej, nie był modernizowany. Jaką stawkę VAT należy zastosować, sprzedając tę nieruchomość?
Z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT wynika, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Brzmienie tego przepisu powoduje, że w przypadku dostaw gruntów zabudowanych nie dochodzi do podlegających odrębnemu opodatkowaniu dostaw gruntów, lecz grunty podlegają opodatkowaniu w ramach dostaw budynków lub budowli.
Dostawy budynków i budowli często przy tym korzystają ze zwolnień z VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT. W przypadkach takich zwolniona z VAT jest również wartość gruntu, na których te budynki i budowle się znajdują. Dotyczy to także dostaw obejmujących budynki i budowle przeznaczone do rozbiórki. Potwierdzają to w udzielanych wyjaśnieniach organy podatkowe, czego przykładem może być interpretacja indywidualna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 21 kwietnia 2022 r. (nr 0114-KDIP4-3.4012.92.2022.1.IG). W interpretacji tej czytamy, że „w przedmiotowej sprawie w odniesieniu do sprzedaży działki 2 stanowiącej teren zabudowy produkcyjno-usługowej wraz z budowlą ‒ silosem zbożowym trwale z gruntem związanym przeznaczonym do rozbiórki, znajdującym się na działce nr 2, będą Państwo mogli skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy”.
Powyższe nie dotyczy jednak transakcji obejmujących budynki, których rozbiórka już się rozpoczęła. Orzekł tak Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 19 listopada 2019 r., sygn. C-461/08, w którym czytamy, że „zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą, mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki”.
Jednak z treści pytania nie wynika, aby rozbiórka wskazanego budynku już się rozpoczęła. Najprawdopodobniej zatem konsekwencją sprzedaży przedmiotowej nieruchomości było z punktu widzenia VAT dokonanie zwolnionej z VAT (na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) dostawy wskazanego budynku. Natomiast gdyby jednak rozbiórka wskazanego budynku już się rozpoczęła, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości stanowiłaby z punktu widzenia VAT dostawę gruntu. Dostawa ta byłaby opodatkowana VAT według stawki 23 proc., gdyż nie znalazłoby w takim przypadku zastosowania zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT (obejmujące dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane).℗
Podstawa prawna
art. 29a ust. 8, art. 41 ust. 1, art. 43 ust. 1 pkt 9 i 10, art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 931; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 1137)
Podatnik wpłaca zaliczki na poczet zakupu paliwa, które są przez sprzedawcę fakturowane zbiorczo. W konsekwencji podatnik nie wie, na jaką kwotę zostanie wystawiona faktura zaliczkowa. Czasem kwota na takiej fakturze przekracza 15 tys. zł, a czasem jest niższa. Czy w tej sytuacji podatnik powinien wpłacać zaliczki z zastosowaniem mechanizmu podzielonej płatności? Dodam, że kwoty wpłacanych zaliczek nigdy nie przekraczają 15 tys. zł.
Na podstawie art. 108a ust. 1a ustawy o VAT nabywcy towarów i usług mają obowiązek dokonywania płatności z zastosowaniem mechanizmu podzielonej płatności. Jest tak, jeżeli łącznie spełnionych jest pięć wynikających z przepisów art. 108a ustawy o VAT warunków.
Transakcjami objętymi obowiązkiem stosowania mechanizmu podzielonej płatności mogą być wyłącznie transakcje udokumentowane fakturą, w której kwota należności ogółem przekracza kwotę 15 tys. zł lub jej równowartość wyrażoną w walucie obcej (art. 108a ust. 1a ustawy o VAT). Jak jednocześnie czytamy w objaśnieniach podatkowych z 23 grudnia 2019 r. w sprawie mechanizmu podzielonej płatności, „w przypadku płatności zaliczek o tym, czy powstaje obowiązek zapłaty w mechanizmie podzielonej płatności decydują zasady ogólne, a więc wartość brutto faktury oraz przedmiot transakcji (nabycie towarów lub usług z załącznika nr 15)”.
Wynika z tego, że w przypadku zaliczek transakcjami objętymi obowiązkiem stosowania mechanizmu podzielonej płatności mogą być wyłącznie transakcje udokumentowane fakturami zaliczkowymi i końcowymi, w zakresie, w jakim kwota brutto na tych fakturach przekracza 15 tys. zł. A zatem w przedstawionej sytuacji w zakresie, w jakim zaliczki zostają ostatecznie udokumentowane fakturą wystawioną na kwotę przekraczającą 15 tys. zł, powinny być płacone z zastosowaniem mechanizmu podzielonej płatności (mimo że same zaliczki kwoty 15 tys. zł nie przekraczają).©℗
Podstawa prawna
art. 108a ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 931; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 1137)
