Chodziło o podatnika, który zawarł przedwstępną umowę deweloperską na budowę i sprzedaż mieszkania. Sprzedaż miała nastąpić do końca czerwca 2007 r., ale deweloper nie wywiązał się z tego terminu. Podatnik otrzymał protokół zdawczo-odbiorczy w marcu 2008 r. i od tego momentu rozpoczął prace wykończeniowe w mieszkaniu. Następnie zameldował się w nim i zamieszkał.
W marcu 2009 r. zawarł z deweloperem wstępną umowę sprzedaży, w której deweloper zobowiązał się zawrzeć przyrzeczoną umowę najpóźniej w czerwcu 2009 r. Do tego jednak nie doszło, bo deweloper ogłosił upadłość. W rezultacie w marcu 2017 r. podatnik z żoną nabyli nieruchomość od syndyka masy upadłości, a trzy miesiące później została założona księga wieczysta. W lipcu 2018 r. małżonkowie sprzedali to mieszkanie.
Reklama
Mężczyzna chciał się upewnić, że od dochodu z tego zbycia nie zapłaci podatku, bo – jak argumentował – sprzedaż miała miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym mieszkanie zostało wybudowane.
Zwrócił uwagę na art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, w którym mowa jest o „nabyciu lub wybudowaniu”. Podatnik przekonywał, że to dwie niezależne od siebie przesłanki, od zaistnienia których ustawodawca uzależnił początek biegu pięcioletniego terminu. A zatem pięcioletni termin może zostać zapoczątkowany nabyciem nieruchomości lub jej wybudowaniem – tłumaczył.

Reklama
Uważał, że w jego przypadku znajdzie zastosowanie przesłanka „wybudowania”, bo – jak argumentował – budynek zostaje wybudowany w momencie, gdy nadaje się do zamieszkania.
W jego przypadku zatem – twierdził – pięcioletni termin powinien biec od daty przekazania mu lokalu do zamieszkania wraz z protokołem zdawczo-odbiorczym. Miało to miejsce w 2008 r., a sprzedaż nastąpiła w 2018 r. Mężczyzna uważał więc, że nie ma już obowiązku zapłaty podatku od dochodu ze sprzedaży mieszkania.
Nie było nabycia
Nie zgodził się z nim dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. W wydanej interpretacji skupił się na przesłance „nabycia” i wyjaśnił, że umowa deweloperska nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości, a jedynie niejako przyrzeczeniem do przeniesienia na nabywcę prawa własności do lokalu po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego.
Fiskus uznał więc, że podatnik nabył prawo współwłasności dopiero w marcu 2017 r., na mocy umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu i jego sprzedaży wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Od tego momentu należało zatem liczyć bieg pięcioletniego terminu – wyjaśnił.
Może być wybudowanie
Interpretację tę uchylił WSA we Wrocławiu (sygn. akt I SA/Wr 223/19). Orzekł, że w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT upływ pięcioletniego terminu może być liczony nie tylko od daty nabycia odsprzedawanego lokalu mieszkalnego, lecz także od daty jego wybudowania.
Sąd zwrócił uwagę na użyty w tym przepisie spójnik „lub”, oddzielający słowa „nabycie” i „wybudowanie”. To – jak wyjaśnił – powoduje, że „przesłanki te należy traktować jako równorzędne, a w konsekwencji wystąpienie którejkolwiek z nich (albo obu łącznie) rodzi powstanie obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw wymienionych w ww przepisie”.
Zatem – jak orzekł WSA – wystarczającą przesłanką do powstania obowiązku podatkowego jest wybudowanie nieruchomości lub jej części.
Sąd uznał przy tym, że podatnik trafnie wiąże moment wybudowania z datą wydania mu mieszkania, co miało miejsce z chwilą podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego.
Kluczowe „lub”
Wykładnię tę podzielił Naczelny Sąd Administracyjny. Zgodził się z WSA, że w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT kluczowy jest funktor „lub”. Ma on znaczenie rozłączne, a co za tym idzie, do rozpoczęcia biegu terminu wystarczające było spełnienie jednej przesłanki. Zdaniem NSA wyraźnie wynika to z brzmienia przepisu.
– Organ błędnie skupił się niemal wyłącznie na przesłance „nabycia”, zapominając o „wybudowaniu” – wyjaśnił sędzia Jerzy Płusa. Wskazał, że w tym konkretnym wypadku spełniona została przesłanka „wybudowania”, a proces zakończenia budowy poświadczał protokół zdawczo-odbiorczy.
– Znaczenie słowa „nabycie” jest w tej konkretnej sytuacji nieistotne – podsumował sędzia Płusa.
Organ podatkowy błędnie skupił się niemal wyłącznie na przesłance „nabycia”, zapominając o „wybudowaniu” – wytknęły fiskusowi sądy

orzecznictwo

Wyrok NSA z 20 maja 2022 r., sygn. akt II FSK 2430/19 www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia