W definicji spółki nieruchomościowej znaczenie ma także wielkość przychodów z wynajmu, dzierżawy i sprzedaży lokali oraz budynków wykorzystywanych w działalności deweloperskiej – stwierdził dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej.
Wyjaśnił, jak rozumieć warunki, o których mowa w art. 4 pkt 35 lit. b ustawy o CIT (analogicznie w art. 5a pkt 49 lit. b ustawy o PIT). Jeśli dany podmiot je spełnia, jest traktowany jako spółka nieruchomościowa. To oznacza m.in., że gdy nierezydent sprzedaje udziały lub akcje takiej spółki, dające mu co najmniej 5 proc. głosów, to ona sama musi pobrać i wpłacić 19-procentow podatek „u źródła”.
Ponadto na spółce nieruchomościowej i podmiotach posiadających w niej co najmniej 5 proc. udziałów (akcji), ogół praw i obowiązków, ciążą obowiązki informacyjne wobec szefa Krajowej Administracji Skarbowej.
Pytanie zadała spółka komandytowa zajmująca się działalnością deweloperską. Chodziło jej o wynikający z art. 4 pkt 35 lit. b ustawy o CIT wymóg, aby co najmniej 50 proc. wartości bilansowej aktywów stanowiła, bezpośrednio lub pośrednio, wartość bilansowa nieruchomości lub praw do nieruchomości położonych na terytorium Polski. Wartość bilansowa takich nieruchomości powinna przy tym przekroczyć 10 mln zł lub równowartość tej kwoty.
Spółka spytała również o drugi warunek, zgodnie z którym co najmniej 60 proc. całości przychodów powinny stanowić przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy nieruchomości, poddzierżawy, leasingu i umów o podobnym charakterze, przeniesienia ich własności oraz udziałów w innych spółkach nieruchomościowych.
Spółka była przekonana, że nie spełnia żadnego z tych warunków, bo obliczając wartość bilansowych swoich aktywów, nie powinna uwzględniać aktywów obrotowych związanych z nieruchomością (produktów, zapasów i towarów), a wyłącznie wartość gruntów, budynków, środków trwałych w budowie i inwestycji długoterminowych.
Uważała też, że nie osiągnie co najmniej 60 proc. udziału przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze itd., bo jak przekonywała – definicja spółki nieruchomościowej nakazuje uwzględniać wyłącznie przychody związane z nieruchomościami traktowanymi bilansowo jako aktywa rzeczowe, a nie z towarami handlowymi, czyli – jak w tym wypadku – nieruchomościami wykorzystywanymi w działalności deweloperskiej.
Nie zgodził się z nią dyrektor KIS. Wyjaśnił, że w wartości bilansowej swoich aktywów spółka powinna uwzględniać także wartość aktywów obrotowych (produktów, zapasów i towarów). Stwierdził bowiem, że w art. 4 pkt 35 lit. b ustawy o CIT nie ma rozróżnienia na aktywa trwałe i obrotowe.
Uznał też, że obliczając udział przychodów związanych z nieruchomościami w całości przychodów, spółka powinna wziąć pod uwagę również przychody z nieruchomości będących przedmiotem działalności deweloperskiej. Zdaniem dyrektora KIS w tym wypadku należy się kierować definicją nieruchomości przyjętą w kodeksie cywilnym, a nie rozróżnieniem na nieruchomości będące aktywami rzeczowymi i towarami handlowymi. ©℗
W wartości bilansowej aktywów należy uwzględniać także wartość nieruchomości zaliczanych do towarów handlowych, czyli wykorzystywanych w działalności deweloperskiej
Interpretacja indywidualna dyrektora KIS z 6 maja 2022 r., sygn. 0111-KDIB1-1.4010.523.2021.2.AW
