Czy w przypadku osiągania przychodów z najmu prywatnego można w 2022 r. przejść z ryczałtu na zasady ogólne i zastosować roczną amortyzację w wysokości 10 proc.?
W połowie roku planuję wynająć swoje własne mieszkanie. Czy to prawda, że muszę wtedy wycofać PIT-2 u pracodawcy? I w sumie to dlaczego trzeba tak zrobić – czy wynajmując mieszkanie, nie obowiązuje mnie już kwota wolna od podatku?
Czy w przypadku osiągania przychodów z najmu prywatnego można w 2022 r. przejść z ryczałtu na zasady ogólne i zastosować roczną amortyzację w wysokości 10 proc.?
Ustawą z 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2021 r. poz. 2105; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 2469; dalej: Polski Ład) prawodawca wprowadził regulację stanowiącą, że dochody z najmu prywatnego, tj. świadczonego poza działalnością gospodarczą, nie mogą być opodatkowane podatkiem dochodowym naliczanym na podstawie regulacji ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1128; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 24; dalej: ustawa o PIT). Zasadą ma być to, że przychody takie opodatkowane są ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Chodzi oczywiście o opodatkowanie ryczałtem naliczanym według stawki 8,5 proc., gdy przychody są nie wyższe niż 100 000 zł, oraz według stawki 12,5 proc. od nadwyżki przychodów ponad tę kwotę.
Jednocześnie w katalogu art. 22c ustawy o PIT – tj. pośród składników majątku trwałego niepodlegających amortyzacji – wymienione zostały budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, a także lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy.
Wskazane regulacje wskazywałyby na to, że odpowiedź na pytanie czytelnika powinna być przecząca. Nie będzie mógł być opodatkowany na zasadach ogólnych, ale, co istotne, dopiero od 2023 r. Obowiązek stosowania do przychodów z najmu ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych został bowiem odsunięty w czasie o rok. Otóż poprzez regulacje przejściowe – zawarte w art. 71 ust. 1 Polskiego Ładu – ustawodawca zgodził się na to, by podatnicy osiągający w 2022 r. przychody z najmu stosowali zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r. To oznacza, że w bieżącym roku podatnicy mogą jeszcze opodatkowywać dochód z najmu stawką ustaloną według skali podatkowej, czyli również rozliczać koszty uzyskania przychodu. Z ust. 2 tego samego art. 71 Polskiego Ładu wynika, że maksymalnie do końca 2022 r. podatnicy PIT mogą zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących odpowiednio budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, nabytych lub wytworzonych przed 1 stycznia 2022 r. Co prawda ustawodawca zapomniał wprowadzić przepis, który w takiej sytuacji zawiesiłby w stosowaniu zasadę, według której tego rodzaju rzeczy i prawa są środkami majątku trwałego niepodlegającymi amortyzacji. Niemniej jednak zdaniem przedstawicieli resortu finansów już sam fakt, że prawodawca godzi się na zaliczanie takich odpisów amortyzacyjnych do kosztów, oznacza, iż podatnicy czerpiący zarobek z najmu nieruchomości mieszkalnych, którzy nie płacą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, mogą amortyzować nieruchomości oddawane w najem (odpowiedź MF została zamieszczona w artykule „MF wyjaśniło, jak kontynuować amortyzację nieruchomości”, DGP nr 231/2021). Co prawda trudno bezkrytycznie zgodzić się z taką wykładnią, która nie wynika z literalnego brzmienia przepisów, jednak zapewne to ona będzie miała zastosowanie w praktyce.
Stąd właśnie, odpowiadając na pytanie czytelnika, należy wskazać, że jeszcze tylko w 2022 r. osoba fizyczna, która zarabia na tzw. najmie prywatnym, może opodatkowywać dochód PIT według skali podatkowej. Jednocześnie definiując dochód, może ujmować w kosztach amortyzację od wartości początkowej nieruchomości, nawet jeżeli jest to nieruchomość mieszkalna. Przy czym w przypadku nieruchomości mieszkalnej ważne jest to, aby była ona nabyta lub wytworzona przed 2022 r. Co do możliwości stosowania amortyzacji według stawki ustalanej indywidualnie, tj. w wysokości 10 proc. (przez 10 lat), trzeba przypomnieć, że za używane środki trwałe można uznać tylko te, które przed ich nabyciem były wykorzystywane przez podmiot inny niż podatnik co najmniej przez okres 60 miesięcy.
Na takich warunkach, jak zostały wskazane powyżej, w 2022 r. w przypadku osiągania przychodów z najmu prywatnego podatnik może przejść z ryczałtu na zasady ogólne i zastosować roczną amortyzację w wysokości 10 proc. Warto w tym miejscu wspomnieć, że w przepisie przejściowym uprawniającym do stosowania w 2022 r. zasad opodatkowania z 2021 r. prawodawca nie zastrzegł, że jest on stosowany wyłącznie pod warunkiem kontynuacji zasad opodatkowania stosowanych konkretnie przez tego podatnika w 2021 r. Stąd uważam, że wyboru opodatkowania według ustawy o PIT może dokonać również ten podatnik, który przed 2022 r. opłacał od przychodów z najmu ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
WAŻNE Przychodów z najmu prywatnego nie będzie można opodatkować inaczej niż ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych dopiero od 2023 r.
W połowie roku planuję wynająć swoje własne mieszkanie. Czy to prawda, że muszę wtedy wycofać PIT-2 u pracodawcy? I w sumie to dlaczego trzeba tak zrobić – czy wynajmując mieszkanie, nie obowiązuje mnie już kwota wolna od podatku?
To, czy pracownik będzie zobowiązany do wycofania oświadczenia PIT-2, zależy od tego, w jaki sposób opodatkowany będzie najem. Zgodnie z art. 32 ust. 3 ustawy o PIT poprzez PIT-2 pracownik składa pracodawcy oświadczenie, że:
1. nie otrzymuje emerytury lub renty za pośrednictwem płatnika;
2. nie osiąga dochodów z tytułu członkostwa w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną;
3. nie osiąga dochodów, od których jest obowiązany opłacać zaliczki na podstawie art. 44 ust. 3 ustawy o PIT;
4. nie otrzymuje świadczeń pieniężnych wypłacanych z Funduszu Pracy lub z Funduszu Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych;
5. ten zakład pracy jest właściwy do stosowania tego zmniejszenia.
Oczywiście złożenie PIT-2 jest niezbędne do tego, by pracodawca działający jako płatnik zmniejszył zaliczkę naliczoną od wypłacanego pracownikowi świadczenia o kwotę stanowiącą 1/12 kwoty zmniejszającej podatek, określonej w pierwszym przedziale skali podatkowej, o której mowa w art. 27 ust. 1 ustawy o PIT.
Gdyby któreś z oświadczeń zawartych w PIT-2 utraciło swoją aktualność, pracownik powinien powiadomić pracodawcę o zmianie stanu faktycznego, a ten przestaje dokonywać pomniejszenia. Samo rozpoczęcie uzyskiwania przez pracownika przychodu z najmu nie oznacza automatycznie, że oświadczenie PIT-2 powinno być wycofane. Jeżeli bowiem przychód z najmu będzie opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, to nie wystąpi żadna z przesłanek do zaprzestania przez pracodawcę rozliczania przy wyznaczaniu zaliczek kwoty odliczenia od podatku. Wynika to z faktu, że taka okoliczność w ogóle nie jest weryfikowana przy sporządzaniu PIT-2. Jest to jak najbardziej uzasadnione, gdyż przychód z najmu jest opodatkowany na podstawie innych przepisów niż dochody z pracy i nie istnieje formalna możliwość uwzględniania przy naliczaniu ryczałtu kwoty odliczenia od podatku, o której mowa w art. 27 ust. 1 ustawy o PIT. Warto nadmienić, że również np. uzyskiwanie dochodów z działalności gospodarczej opodatkowanych na podstawie ustawy o PIT podatkiem liniowym nie powoduje utraty prawa do stosowania przez pracodawcę jako płatnika pomniejszenia zaliczek pracowniczych (co innego, gdyby podatnik opłacał podatek według skali).
Podsumowując, to, czy pracownik będzie zobowiązany do wycofania oświadczenia PIT-2, zależy od tego, w jaki sposób opodatkowany będzie najem. Jeżeli dochód z najmu będzie opodatkowany według skali, to pracownik musi poinformować pracodawcę, że złożone uprzednio oświadczenie PIT-2 utraciło aktualność. Gdy najem będzie opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, to uzyskiwanie przychodu z tego tytułu nie ma żadnego wpływu na kwotę zaliczki na PIT ustalanej przez pracodawcę podatnika. ©℗
