PROJEKT USTAWY: Zmiany w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych przewiduje projekt ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym oraz innych ustaw, który 24 lipca 2014 r. trafił do Sejmu. I choć głównym jego celem jest ułatwienie współpracy między jednostkami samorządu terytorialnego, to zmiany w zakresie podatku od nieruchomości mogą się okazać bardzo kosztowne dla podatników. Omawiamy najważniejsze z nich.
1. Względy techniczne
Najważniejsza zmiana dotyczy tzw. względów technicznych. Obecne regulacje pozwalają na zastosowanie w stosunku do budynków i gruntów niższej stawki podatku od nieruchomości (stawka właściwa dla „budynków pozostałych” oraz „gruntów pozostałych”), a w przypadku budowli ich całkowitego wyłączenia z opodatkowania, jeżeli poszczególne obiekty nie są i nie mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności ze względów technicznych.
Na tle tak enigmatycznie sformułowanej definicji powstał spór między podatnikami a organami podatkowymi dotyczący zakresu pojęcia „względów technicznych”, jak i warunków, które musi spełnić podatnik, żeby zmniejszyć obciążenia podatkowe.
Orzecznictwo sądów administracyjnych w kwestii interpretacji prawnej tego pojęcia jest niezwykle szerokie i odnosi się do wielu przesłanek, które musi spełnić podatnik. Niezależnie od tego sądy interpretowały je w sposób mniej restrykcyjny od organów podatkowych, które stały na stanowisku, iż podatnik powinien uzyskać decyzję nadzoru budowlanego o niemożności wykorzystania obiektu w działalności ze względu na zagrożenie, które obiekt stwarza dla życia i zdrowia ludzi.
Nowa regulacja jest bardziej rygorystyczna od dotychczasowych przepisów i wprowadza daleko idące wymagania stawiane przedsiębiorcom, wychodząc nawet poza ramy dotychczasowej interpretacji przepisów przez organy podatkowe. Zgodnie z nowymi przepisami podatnicy będą mogli zastosować niższe stawki lub wyłączyć z opodatkowania budowle tylko na podstawie decyzji odpowiedniego organu o rozbiórce obiektu wydanej na podstawie art. 67 ust. 1 prawa budowlanego (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 ze zm.) lub decyzji ostatecznej organu nadzoru górniczego, na podstawie której trwale wyłączono budynek, budowlę lub ich części z użytkowania. Co istotne, „złymi względami technicznymi” nie będą mogły zostać objęte grunty.
Ocena eksperta – zmiana na minus, ale...
Aleksander Jarosz menedżer w PwC:
Zmiany dotyczące warunków uznania przedmiotu opodatkowania za niezwiązany z działalnością gospodarczą są niewątpliwie niekorzystne dla podatników. Może się okazać, że w wielu przypadkach, w których dziś nieużywane budowle są wyłączane z opodatkowania lub podatnik obniża stawkę podatku dla nieużywanych gruntów i budynków, zastosowanie preferencji nie będzie możliwe. Zmiana dotknie przedsiębiorców, którzy w sytuacji braku odpowiednich decyzji, mimo niewykorzystywania części swojego majątku, zapłacą od niego podatek według najwyższych stawek. Warto zwrócić uwagę, że niekorzystny dla podatników efekt był całkowicie zamierzony, co wynika z uzasadnienia do projektu nowelizacji. Ministerstwo Finansów szacuje średnioroczny wzrost dochodów gmin, w których występowały przypadki stosowania art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (według obecnego brzmienia), na 60 tys. zł. Odbędzie się to kosztem podatników. Z danych szacunkowych wynika, że zaledwie 20 proc. przedsiębiorców korzystających obecnie z preferencji dysponuje dokumentami, które uprawniać będą do płacenia niższego podatku po wejściu w życie nowych przepisów. Proponowana zmiana będzie miała jednak również swoje dobre strony. Przede wszystkim przepisy przyznające preferencje będą bardziej precyzyjne. Obecnie możliwość zapłacenia niższego podatku od obiektów niewykorzystywanych ze względów technicznych jest jednym z najbardziej spornych tematów, jeżeli chodzi o podatek od nieruchomości. Na bazie szerokiego orzecznictwa sądowego dotyczącego tego zagadnienia możliwe jest wyróżnienie wielu dodatkowych przesłanek warunkujących skorzystanie z preferencji. W praktyce organy podatkowe często wymagają decyzji administracyjnych, których próżno szukać w obecnym brzmieniu przepisu. Rozstrzygnięcia takie nierzadko uchylane są dopiero na etapie sądowym. Warto pamiętać, że taka zmiana przepisu dostarczy podatnikom argumentów w zakresie szerszego stosowania preferencji w okresie poprzedzającym wejście w życie nowelizacji. Skoro bowiem warunek posiadania konkretnych decyzji pojawił się dopiero w nowym brzmieniu przepisu, oznacza to, że nie istniał on na gruncie obecnego brzmienia tych regulacji.
2 . Wyodrębnione lokale
Drugą ważną zmianą jest zastąpienie dotychczasowej regulacji odnoszącej się do sposobu kalkulacji udziału właścicieli lokali w powierzchni użytkowej części wspólnej budynku, w którym wyodrębniono lokale, oraz gruntów związanych z tym budynkiem. Wyodrębnienie lokali stanowi obecnie jedną z możliwych optymalizacji w podatku od nieruchomości, której zastosowanie przynosi podatnikom znaczące oszczędności. Obecnie udział właściciela lokalu w części wspólnej jest liczony jako stosunek powierzchni lokalu do powierzchni całego budynku. Przeniesienie tej proporcji na powierzchnię użytkową części wspólnej powoduje opodatkowanie tylko jej części. Organy podatkowe sprzeciwiały się takiej interpretacji obowiązujących przepisów, jednak sądy administracyjne, w tym Naczelny Sąd Administracyjny, stwierdziły, iż tylko taka wykładnia przepisów jest prawidłowa. Proponowana zmiana polega na zastosowaniu w przypadku wyodrębnienia lokali sposobu kalkulacji udziału w części wspólnej przewidzianego w art. 3 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903). Zgodnie z tym przepisem udział właściciela lokalu w części wspólnej jest liczony jako stosunek powierzchni lokalu i pomieszczeń przynależnych do całkowitej powierzchni wszystkich lokali i ich pomieszczeń przynależnych. Tak obliczona proporcja uniemożliwia wyłączenie z opodatkowania jakiegokolwiek fragmentu powierzchni użytkowej części wspólnej.
Ocena eksperta – zmiana na minus
Jan Wacławek partner w PwC:
W ciągu kilku ostatnich lat podatnicy coraz częściej sięgali po rozwiązania pozwalające na zmniejszenie obciążeń w podatku od nieruchomości na skutek wyodrębnienia własności lokali w budynku. Literalne brzmienie przepisów nie pozostawiało wątpliwości interpretacyjnych i mimo silnego sprzeciwu organów podatkowych (wójtów, burmistrzów, prezydentów miast) sądy administracyjne potwierdzały stanowisko podatników, pozwalając na wyłączenie z opodatkowania znacznych powierzchni użytkowych. Zmiana, która została przedstawiona w omawianym projekcie ustawy, sprowadza się do usunięcia z ustawy o podatkach i opłatach lokalnych definicji sposobu kalkulacji powierzchni użytkowej przy wyodrębnionych lokalach i wprowadzenie na jej miejsce odwołania do ustawy o prawie własności lokali. Skutkiem ma być wprowadzenie do obrotu prawnego kompleksowej definicji uniemożliwiającej korzystanie przez podatników z preferencyjnych rozwiązań w zakresie opodatkowania części wspólnej związanej z udziałami wynikającymi z własności lokali, na co pozwala obecne brzmienie przepisów.
O ile z aprobatą należy się odnieść do prób wypełnienia luk w prawie przez ustawodawcę, o tyle wątpliwości może wzbudzać odwołanie do konkretnego przepisu ustawy o własności lokali, przewidującego tylko jeden z kilku możliwych sposobów obliczania proporcji udziału we współwłasności. Tym samym może dojść do sytuacji, w której udział we współwłasności obliczony dla celów podatku od nieruchomości będzie odmienny od udziału we współwłasności przewidzianego np. w umowie regulującej stosunki między właścicielami lokali. Wydaje się, że rozwiązania te nie zostały wprowadzone wyłącznie po to, aby w drastyczny sposób zwiększyć wpływy budżetowe gmin. Ich celem jest raczej uniemożliwienie podejmowania coraz śmielszych prób zmniejszenia obciążeń podatkowych przez podatników. Niemniej jednak proponowane przepisy wejdą w życie najprawdopodobniej dopiero od przyszłego roku, co umożliwi podatnikom, którzy posiadali wyodrębnione lokale w latach wcześniejszych, zastosowanie starych rozwiązań w stosunku do lat nieobjętych przedawnieniem.
3 . Garaże
Trzecia kluczowa zmiana jest znacząca dla osób fizycznych płacących podatek od nieruchomości i dotyczy wyłączenia garaży z rygoru odpowiedzialności solidarnej współwłaścicieli. Na gruncie obowiązujących przepisów współwłaściciele garaży, jeżeli są nimi tylko osoby fizyczne albo członkowie wspólnot mieszkaniowych, otrzymują co roku decyzję ustalającą wysokość podatku i jeśli jeden ze współwłaścicieli nie ureguluje przypadającej na niego kwoty podatku, pozostali współwłaściciele mogą zostać obciążeni niezapłaconym zobowiązaniem. W przypadku współwłasności osób fizycznych i osób prawnych, spółek niemających osobowości prawnej oraz jednostek niemających osobowości prawnej osoby fizyczne są zobowiązane do składania deklaracji na podatek od nieruchomości na zasadach właściwych dla osób prawnych. Każdy ze współwłaścicieli może być pociągnięty do odpowiedzialności za nieuregulowane zobowiązania pozostałych współwłaścicieli. Zgodnie z rządową propozycją współwłasność garaży będzie wyłączona spod rygoru odpowiedzialności solidarnej. Każdy ze współwłaścicieli będzie odpowiedzialny tylko w zakresie swojego udziału we współwłasności i organy podatkowe nie będą mogły egzekwować niezapłaconego przez pozostałych współwłaścicieli podatku. Ponadto osoby fizyczne nie będą zobowiązane do składania deklaracji na podatek od nieruchomości na zasadach właściwych dla osób prawnych.
Ocena eksperta – zmiana na plus
Rebeka Weintraub-Filek menedżer w PwC:
Kwestia opodatkowania garaży od lat jest powodem sporów między podatnikami a fiskusem. Wyłączenie odpowiedzialności solidarnej i opodatkowanie współwłaścicieli garaży stanowiących odrębny przedmiot własności według ich udziału we współwłasności należy ocenić pozytywnie. Pozwoli ono na uniknięcie części wspomnianych sporów i uprości życie osobom fizycznym, które nie będą już zobowiązane do składania deklaracji na takich samych zasadach jak osoby prawne (gdy współwłaściciel zobowiązany jest do składania deklaracji). Nie będą też musiały się obawiać, że organ podatkowy zechce dochodzić od nich zobowiązania podatkowego przypadającego na sąsiada.
Projektowane przepisy nie eliminują najpoważniejszych wątpliwości związanych z opodatkowaniem garaży, czyli kwestii odpowiedniej stawki podatkowej. W projekcie odstąpiono od najbardziej kontrowersyjnej propozycji, czyli wyłączenia wszystkich garaży z opodatkowania stawką właściwą dla lokali mieszkalnych (taki zapis znajdował się w pierwotnej wersji). Usunięcie tego zapisu jest więc korzystne dla tych podatników, którzy dotychczas stosowali stawkę obowiązującą dla budynków mieszkalnych. W konsekwencji projektowane przepisy nadal nie zawierają jasnej odpowiedzi na pytanie: jaką stawkę należy zastosować do danego garażu czy miejsca postojowego? Zgodnie z uzasadnieniem projektu wprowadzenie definicji garażu z odniesieniem do prawa budowlanego ma za zadanie jedynie doprecyzować krąg przedmiotów opodatkowania, co do których wyłączona będzie odpowiedzialność solidarna. Nie wiadomo jednak, czy nie wykreuje dalszych wątpliwości związanych z ich kwalifikacją i wysokością należnego podatku. Podatnikom pozostaje więc polegać na uchwale siedmiu sędziów NSA z 27 lutego 2012 r. (sygn. akt II FPS 4/11), zgodnie z którą garaż stanowiący odrębną własność (lub miejsce postojowe w takim garażu) powinien być opodatkowany stawką wyższą niż garaż (miejsce postojowe) będący przynależnością lokalu mieszkalnego. Takie rozróżnianie sytuacji podatników w zależności od sytuacji prawnej garażu (która nie wpływa zasadniczo na jego przeznaczenie ani na sposób jego użytkowania) wydaje się nieuzasadnione. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, określając stawki podatkowe, zwraca uwagę na charakter przeznaczenia budynków lub ich części (np. czy jest to budynek mieszkalny, czy „pozostały”), zasadniczo nie uzależnia natomiast wysokości stawki podatkowej od formy prawnej posiadania nieruchomości.