Spółki nieruchomościowe, których rok obrotowy jest inny od kalendarzowego, muszą powiadomić szefa KAS o podmiotach mających prawa do takiej spółki jeszcze w 2021 r. W tym samym terminie odpowiednią informację muszą złożyć ich udziałowcy i akcjonariusze.

Tak twierdzi Krajowa Informacja Skarbowa. Stanowisko KIS z 10 września 2021 r. przekazała naszej redakcji czytelniczka DGP (patrz ramka).
KIS twierdzi w nim, że „spółka nieruchomościowa, której rok podatkowy jest inny niż kalendarzowy i trwa np. od 1 lipca 2020 r. do czerwca 2021 r., nabywa status spółki nieruchomościowej od 1 stycznia 2021 r. Oznacza to, że w sytuacji spółki nieruchomościowej, której rok podatkowy (obrotowy) rozpoczyna się w 2020 r., a kończy w 2021 r., zobowiązana ona będzie do przekazania informacji wynikających z art. 27 ust. 1e ustawy CIT w terminie trzech miesięcy po zakończeniu swojego roku podatkowego (obrotowego)”.
Praktyczne skutki…
Takie stanowisko oznacza, że jeśli przykładowo rok obrotowy spółki nieruchomościowej skończył się 30 czerwca br., to termin na wypełnienie obowiązku informacyjnego minie z końcem września br.
Spółki, których rok obrotowy skończył się w tym roku wcześniej, a w których nie złożono wymaganej informacji, są już spóźnione. Podobnie ich udziałowcy i akcjonariusze.
Spółki nieruchomościowe. Informacje dopiero za rok
Spółki nieruchomościowe. Informacje dopiero za rok

Zobacz również
…i kara
To ‒ jak przestrzega Jarosław Ziółkowski, doradca podatkowy w Independent Tax Advisers ‒ oznacza, że osoby odpowiedzialne w spółkach nieruchomościowych z łamanym rokiem obrotowym za rozliczenia podatkowe (np. dyrektorzy finansowi czy główni księgowi) muszą liczyć się z grzywną. Informacja, którą powinny złożyć spółki nieruchomościowe, jest bowiem informacją podatkową. Niezłożenie jej w terminie może wiązać się z sankcjami określonymi w art. 80 kodeksu karnego skarbowego.
Przepis ten mówi o grzywnie wynoszącej 120 lub 180 stawek dziennych, chyba że czyn jest mniejszej wagi (wtedy w grę wchodzi niższa grzywna ‒ za wykroczenie skarbowe).
To samo za niedopełnienie obowiązku sprawozdawczego grozi podatnikom mającym co najmniej 5 proc. praw do spółki nieruchomościowej.
DGP spytał Ministerstwo Finansów, czy podziela wykładnię KIS i w jaki sposób będzie podchodzić do nakładania ewentualnych sankcji. Do dnia zamknięcia tego wydania DGP nie otrzymaliśmy odpowiedzi.
Nowe pojęcie, nowe obowiązki
Spółki nieruchomościowe to nowe pojęcie, które pojawiło się w ustawach o PIT i CIT z początkiem 2021 r. wskutek nowelizacji z 28 listopada 2020 r. (Dz.U. poz. 2123).
W uproszczeniu chodzi o podmioty, których co najmniej połowę aktywów stanowią nieruchomości (lub prawa do nich) położone na terytorium Polski o wartości ponad 10 mln zł (art. 5a pkt 49 ustawy o PIT oraz 4a ust. 35 ustawy o CIT). Spółki nieruchomościowe muszą pobrać i wpłacić 19-proc. podatek „u źródła”, w sytuacji gdy nierezydent sprzedaje prawa do takiej spółki, dające co najmniej 5 proc. praw głosu albo co najmniej 5 proc. prawa do udziału w zysku (gdy spółka nie jest osobą prawną), albo co najmniej 5 proc. ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze.
Ponadto spółki oraz podatnicy posiadający (bezpośrednio lub pośrednio) co najmniej 5 proc. praw do takiej spółki muszą informować szefa KAS o:
  • podmiotach posiadających bezpośrednio lub pośrednio w takiej spółce co najmniej 5 proc. udziałów (akcji), ogół praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze (informację przekazuje spółka);
  • liczbie udziałów, akcji i ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze posiadanych bezpośrednio lub pośrednio (informacje przekazują wspólnicy).
Informację tę należy złożyć elektronicznie do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku, według stanu na ostatni dzień roku podatkowego lub obrotowego (art. 27 ust. 1e ustawy o CIT).
Kiedy pierwszy raz?
Już pod koniec ubiegłego roku powstała wątpliwość, czy skoro spółki nieruchomościowe formalnie zaistnieją w polskim porządku prawnym dopiero od 2021 r., to informacje muszą być składane już w 2021 r., czy dopiero w 2022 r.
W odpowiedzi Ministerstwo Finansów wyjaśniło (najpierw na naszych łamach, a potem w odpowiedzi z 19 marca br. na interpelację poselską nr 20317), że jeśli rok obrotowy spółki nieruchomościowej jest równy kalendarzowemu, to pierwsze informacje o wspólnikach należy złożyć do końca marca 2022 r.
Resort tłumaczył to tym, że dopiero od 2021 r. „spółka nieruchomościowa uzyskała tożsamość jurydyczną, co sprawia, że wszelkie przepisy dotyczące spółki nieruchomościowej należy stosować od dnia jej zaistnienia w porządku prawnym”.
To zdawało się przesądzać problem. Okazało się jednak, że nie do końca.
Z łamanym rokiem
– Problem wynika z brzmienia przepisu przejściowego, czyli art. 17 nowelizacji z 28 listopada 2020 r. – wyjaśnia Justyna Bauta-Szostak, doradca podatkowy, radca prawny, partner i szef Zespołu Nieruchomości MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy.
Przepis ten mówi, że podatnicy z łamanym rokiem obrotowym mogą stosować przepisy w dotychczasowym brzmieniu aż do końca okresu rozliczeniowego.
– Spółka nieruchomościowa pełni jednak również obowiązki płatnika, więc zapewne dlatego KIS wskazuje w cytowanej odpowiedzi, że regulacje przejściowe nie dotyczą tej spółki w części, w jakiej pełni ona funkcje płatnika. Z tego wynikałoby, że w części spółek nieruchomościowych obowiązki sprawozdawcze powinny być wypełnione jeszcze w 2021 r. – mówi ekspertka MDDP.
Ponadto – jak dodaje – skoro definicja spółki nieruchomościowej pojawiła się w przepisach dopiero w 2021 r., to każdy taki podmiot, a więc również ten z łamanym rokiem obrotowym, powinien składać informacje o wspólnikach dopiero w 2022 r.
– Można twierdzić, że w zakresie, w jakim spółki nieruchomościowe składają informacje o wspólnikach, działają one w charakterze podatników i skoro definicja spółki nieruchomościowej weszła w życie dla spółek z łamanym rokiem od ich kolejnego roku podatkowego, to również w tym zakresie nie są one zobowiązane do składania informacji po zamknięciu dotychczasowego roku podatkowego – argumentuje Justyna Bauta-Szostak.
W praktyce – jak mówi – problem rozstrzygną zapewne dopiero sądy administracyjne.
– Jeśli po raz pierwszy nowy obowiązek miał zostać wypełniony już w 2021 r., np. do końca kwietnia br., to dlaczego MF nie wydał wcześniej żadnego komunikatu w tej sprawie? – pyta Jarosław Ziółkowski.
Zwraca uwagę na to, że o ile relatywnie wcześnie została wyjaśniona sytuacja spółek nieruchomościowych z rokiem obrotowym równym kalendarzowemu, o tyle nie wydano żadnych objaśnień, w jaki sposób obowiązki informacyjne powinny być zrealizowane w spółkach z łamanym rokiem podatkowym.
Zdaniem eksperta w takiej sytuacji, gdy przepis milczy, a MF nie przejmuje inicjatywy w zakresie informowania o nowych obowiązkach, nakładanie grzywny byłoby przenoszeniem konsekwencji zaniechań legislacyjnych na podatnika.
– Trudno więc dziwić się, że w powszechnym odbiorze tworzenie i stosowanie prawa podatkowego odbierane jest jako, delikatnie mówiąc, niedbałe – podsumowuje Jarosław Ziółkowski.
Stanowisko Krajowej Informacji Skarbowej z 10 września 2021 r.
Spółka nieruchomościowa zgodnie z art. 26aa ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych działa w charakterze płatnika i nie znajdują do niej zastosowania przepisy przejściowe obejmujące podatników o roku podatkowym rozbieżnym z rokiem kalendarzowym. W konsekwencji, co do zasady, spółka nieruchomościowa, której rok podatkowy jest inny niż kalendarzowy i trwa np. od 1 lipca 2020 r. do czerwca 2021 r., nabywa status spółki nieruchomościowej od 1 stycznia 2021 r. Oznacza to, że w sytuacji spółki nieruchomościowej, której rok podatkowy (obrotowy) rozpoczyna się w 2020 r., a kończy w 2021 r., zobowiązana ona będzie do przekazania informacji wynikających z art. 27 ust. 1e ustawy CIT w terminie trzech miesięcy po zakończeniu swojego roku podatkowego (obrotowego).
Podstawa prawna
Art. 26aa ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2020 r. poz. 1406 ze zm.).