Spółki nieruchomościowe będą mogły zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne jedynie do wysokości limitu ustalanego do celów rachunkowych. To całkowicie pozbawi część z nich prawa do kosztów podatkowych – ostrzegają eksperci.

Chodzi o projektowane w Polskim Ładzie zmiany w ustawie o CIT, a konkretnie w art. 15 ust. 6. Zgodnie z tym przepisem do kosztów uzyskania przychodów z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych można zaliczyć odpisy amortyzacyjne ustalane zgodnie z art. 16a–16m ustawy. W przypadku spółek nieruchomościowych, do których skierowane są zmiany, chodzi o amortyzację budynków i budowli (spółki nieruchomościowe to podmioty, których głównym źródłem przychodów oraz dochodów są posiadane przez nie nieruchomości – art. 4a pkt 35 ustawy o CIT).
Co się zmieni
Projekt zakłada, że w spółkach nieruchomościowych odpisy amortyzacyjne do celów podatkowych nie będą mogły być wyższe niż odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości. Stracą więc spółki, które dziś stosują dla celów podatkowych wyższą stawkę amortyzacji niż dla celów bilansowych. Po zmianach odliczą od przychodu podatkowego niższą kwotę niż przed nowelizacją.
– Największy problem będą miały te spółki nieruchomościowe, które dla celów rachunkowych nie dokonują odpisów amortyzacyjnych od budynków i budowli, bo traktują te obiekty jako inwestycje. Nowelizacja całkowicie pozbawi takie spółki prawa do wykazania kosztów uzyskania przychodów w postaci odpisów amortyzacyjnych – zwraca uwagę dr Jowita Pustuł, doradca podatkowy i radca prawny w J. Pustuł i Współpracownicy Doradztwo podatkowo-prawne.
Na zakazie amortyzacji stracą nie tylko wynajmujący
Na zakazie amortyzacji stracą nie tylko wynajmujący

Zobacz również
Skąd taka zmiana
W uzasadnieniu do projektu Ministerstwo Finansów tłumaczy, że celem tej zmiany jest zmniejszenie różnic między wysokością wykazywanego przez spółkę dochodu do opodatkowania a wartością wykazywanego za ten sam okres (rok obrotowy) – zysku brutto (zysku przed obciążeniem podatkiem dochodowym).
MF przypomina, że zasady ustalania wysokości odpisów amortyzacyjnych dla celów bilansowych są bardziej zindywidualizowane, bo zgodnie z art. 32 i 33 ustawy o rachunkowości przy ustalaniu okresu amortyzacji i rocznej stawki amortyzacyjnej uwzględnia się okres ekonomicznej użyteczności środka trwałego. Wpływają na to m.in.: liczba zmian, na których pracuje środek trwały, tempo postępu techniczno-ekonomicznego, wydajność środka trwałego (mierzona liczbą godzin jego pracy lub liczbą wytworzonych produktów albo innym właściwym miernikiem), prawne lub inne ograniczenia czasu jego używania.
Jeżeli te ekonomiczne przesłanki przemawiają za wydłużeniem okresu amortyzacji danego środka trwałego (w tym wypadku – dla nieruchomości), to podatnik ustala dla celów bilansowych niższą stawkę amortyzacyjną.
Zdaniem MF taka obniżka powinna mieć przełożenie również na podatki, zwłaszcza że – jak podkreśla resort – głównym źródłem przychodów spółek nieruchomościowych są nieruchomości ulokowane często w centrach dużych polskich miast. Z czasem wartość takich nieruchomości wzrasta, natomiast odpisy amortyzacyjne ujmowane w kosztach uzyskania przychodu pozostają niezmienne, przez co – jak twierdzi MF – „odzwierciedlają one w sposób nierzeczywisty stały spadek wartości tych nieruchomości”.
Dlatego Polski Ład zakłada, że jeżeli spółka nieruchomościowa obniży stawkę amortyzacyjną dla celów bilansowych, to będzie musiała to zrobić również dla celów podatkowych.
Wyjątek ma dotyczyć jedynie:
  • prawa do przyśpieszonej podatkowej amortyzacji nabytych przez podatnika fabrycznie nowych środków trwałych (art. 16k ust. 14 ustawy CIT) oraz
  • jednorazowej amortyzacji środków trwałych, adresowanej do małych podatników oraz podatników rozpoczynających działalność gospodarczą (art. 16k ust. 8 ustawy CIT).
Co z interesami w toku
Jowita Pustuł zwraca uwagę, że prawa do amortyzacji budynków i budowli zostaną pozbawione wyłącznie spółki nieruchomościowe.
– Ministerstwo Finansów po raz kolejny uderza w wybraną branżę, tym razem nieruchomościową – komentuje ekspertka.
Jej zdaniem nowe zasady nie powinny objąć spó łek, które rozpoczęły amortyzację przed 1 stycznia 2022 r. – Wynika to z zasady ochrony interesów w toku – tłumaczy Jowita Pustuł. Zwraca uwagę, że zmianę przepisów na niekorzyść podatników analizował już Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 10 lutego 2015 r. (sygn. akt P 10/11). Orzekł wtedy, że przepisy zmieniające ustawę o CIT w zakresie, w jakim pozbawiły podatników możliwości amortyzacji po dniu wejścia w życie nowelizacji, były niezgodne z zasadą ochrony interesów w toku.
Trybunał wyjaśnił, że „obowiązkiem ustawodawcy, ze względu na ochronę interesów w toku, jest ustanowienie przepisów, które umożliwią dokończenie przedsięwzięć rozpoczętych stosownie do przepisów obowiązujących w chwili ich rozpoczynania albo stworzą inną możliwość dostosowania się do zmienionej regulacji prawnej”. ©℗
Celem jest zniwelowanie różnic między dochodem do opodatkowania a wartością wykazywanego za ten sam okres zysku brutto