Od 2022 r. nie będzie można amortyzować budynków mieszkalnych i lokali mieszkalnych wykorzystywanych w jakiejkolwiek działalności gospodarczej – zakłada projekt Polskiego Ładu.

Zmiana uderzy więc nie tylko w wynajmujących, lecz także w indywidualnych przedsiębiorców, którzy prowadzą biznes we własnym domu lub mieszkaniu, chyba że wykorzystują do tego wyodrębniony lokal – o charakterze użytkowym (np. gabinet lekarski, gabinet masażu, kancelarię adwokacką), co z kolei wiąże się z obowiązkiem zapłaty wyższego podatku od nieruchomości.
Bez przepisów przejściowych
Zakaz amortyzowania budynków i lokali mieszkalnych obejmie także nieruchomości mieszkalne, które dotychczas były i nadal są amortyzowane. Projekt Polskiego Ładu nie przewiduje w tym zakresie żadnych przepisów przejściowych.
Wyjątek dotyczy jedynie podatników CIT, których rok podatkowy jest inny niż rok kalendarzowy i rozpoczął się przed 1 stycznia 2022 r., a zakończy się po 31 grudnia 2021 r. Będą oni nadal stosować przepisy ustawy o CIT w dotychczasowym brzmieniu, ale tylko do końca przyjętego przez siebie roku podatkowego.
Jak było dotychczas
Obecnie z możliwości amortyzowania budynków mieszkalnych i lokali mieszkalnych korzystają podatnicy zarówno PIT, jak i CIT.
Ustawa o PIT przewiduje dwie metody amortyzacji: na zasadach ogólnych oraz uproszczoną. Ta druga pozwala dokonywać odpisów od wartości budynku lub lokalu obliczonej poprzez przemnożenie kwoty 988 zł i liczbę metrów kwadratowych powierzchni (wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej). Przy metodzie uproszczonej stawka amortyzacyjna wynosi 1,5 proc., a nie 2,5 proc.
Jest też zasada, że jeżeli tylko część nieruchomości jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana, to odpisów amortyzacyjnych dokonuje się tylko od tej części (proporcjonalnie).
Co więcej, jeżeli podatnik prowadzi biznes we własnym mieszkaniu lub domu, ale jednocześnie przeznacza tę część na cele mieszkalne (tu np. śpi, jada posiłki, przebywa na co dzień z rodziną), to nie płaci podatku od nieruchomości według stawek właściwych dla działalności gospodarczej. Co innego, gdy wydzieli odrębny lokal wyłącznie pod działalność gospodarczą, zawiesi szyld i będzie przyjmował tu klientów.
Możliwość amortyzowania budynków mieszkalnych i lokali mieszkalnych ma też tę zaletę, że w razie zbycia nieruchomości (co u dużych podmiotów, takich jak fundusze inwestycyjne, ma miejsce często już po kilku latach) niezamortyzowana wartość jest kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży.
Co się zmieni
Polski Ład: Sporo zmian w amortyzacji, najmie, leasingu. Ograniczenia w kosztach
Polski Ład: Sporo zmian w amortyzacji, najmie, leasingu. Ograniczenia w kosztach

Zobacz również
Po wejściu w życie Polskiego Ładu nadal w ustawie o PIT będzie przewidziana możliwość uproszczonej amortyzacji oraz zasada amortyzowania tylko części nieruchomości, jeżeli tylko ona jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowana lub wydzierżawiana.
Natomiast wszystko to będzie dotyczyć już wyłącznie budynków i lokali użytkowych. Nie będzie można amortyzować żadnych nieruchomości mieszkalnych ani praw o charakterze mieszkalnym, podobnie jak nie można już dziś amortyzować dla celów podatkowych gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów.
Ministerstwo Finansów argumentuje, że „budynki i lokale mieszkalne powinny zaspokajać przede wszystkim potrzeby mieszkaniowe obywateli. Tymczasem korzystne regulacje podatkowe powodują, iż bardzo opłacalnym obecnie jest inwestowanie wolnych środków w rynek mieszkaniowy, co ma niewątpliwie wpływ na wzrost cen mieszkań”.
Co więcej – dodaje resort – „możliwość zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od wynajmowanych mieszkań, szczególnie z rynku wtórnego, powoduje, że dochody uzyskiwane z tego tytułu są w obowiązującym stanie prawnym, efektywnie bardzo często nieopodatkowane. Odpisy amortyzacyjne dokonywane od tych składników zmniejszają dochód do opodatkowania do takiego poziomu, że podatek dochodowy nie występuje”.
– Nie do końca przekonuje mnie argumentacja MF – komentuje Przemysław Antas, partner w Ontilo. Zwraca uwagę na to, że nie zużywają się grunty, ale te nigdy nie podlegały amortyzacji podatkowej.
– Budynki jak najbardziej zużywają się w czasie – mówi.
Nie przemawia do niego także argument o wzroście wartości nieruchomości mieszkalnej, bo – jak wskazuje ekspert – wraz ze wzrostem wartości budynku lub lokalu rośnie również dochód do opodatkowania, a więc fiskus także zarobi. ©℗
Obecnie Od 2022 r.
Art. 22b ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy o PIT oraz art. 16b ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy o CIT:Amortyzacji podlegają:1) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,3) prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, w art. 22b w ust. 1 ustawy o PIT:uchyla się pkt 1 i 3;w art. 16 w ust. 1 ustawy o CIT:uchyla się pkt 1 i 3;
Art. 22c pkt 2 ustawy o PIT: (Amortyzacji nie podlegają)1) budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu, art. 22c pkt 2 ustawy o PIT otrzymuje brzmienie: (Amortyzacji nie podlegają)1) budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy;w art. 16c ustawy o CIT dodaje się pkt 2a w brzmieniu: (Amortyzacji nie podlegają):2) budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
art. 22m ust. 4 ustawy o PIT oraz art. 16m ust. 4 ustawy o CIT:Odpisów amortyzacyjnych od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5 proc.; przy ustalaniu wartości początkowej tych praw podatnicy PIT mogą stosować zasadę określoną w art. 22g ust. 10 ustawy o PIT, z tym że wówczas roczna stawka amortyzacyjna wynosi 1,5 proc. art. 22m ust. 4 ustawy o PIT oraz art. 16m ust. 4 ustawy o CIT otrzymują brzmienie: Odpisów amortyzacyjnych od spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5 proc., a jeżeli wartość początkowa tego prawa ustalona została zgodnie z art. 22g ust. 10 ustawy o PIT, roczna stawka amortyzacyjna w PIT wynosi 1,5 proc.
art. 22n ust. 3 ustawy o PIT:Nie podlegają objęciu ewidencją budynki mieszkalne, lokale mieszkalne i własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, których wartość początkową ustala się zgodnie z art. 22g ust. 10. art. 22n ust. 3 ustawy o PIT otrzymuje brzmienie: Nie podlegają objęciu ewidencją; 1) budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, grunty lub prawo użytkowania wieczystego gruntu, związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej; 2) spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, którego wartość początkową ustala się zgodnie z art. 22g ust. 10.