Otrzymanie nieruchomości z reguły oznacza wysoki podatek. Ratunkiem może być skorzystanie ze specjalnej ulgi mieszkaniowej.
W uproszczeniu ulga pozwala nie płacić podatku od odziedziczonych domów czy mieszkań o powierzchni użytkowej do 110 mkw. Przy większych nieruchomościach ich wartość – do wysokości limitu – nie zostanie wliczona do podstawy opodatkowania. Preferencję reguluje art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn (t.j. 2009 r. nr 93, poz. 768 ze zm.). Dotyczy ona nie tylko spadku, lecz także nabycia w wyniku zapisów (zwykłych, dalszych, windykacyjnych) i poleceń testamentowych.
Dla kogo ulga
Ulgę mogą stosować spadkobiercy z wszystkich trzech grup podatkowych. Przy czym nie muszą ci, którzy są osobami najbliższymi spadkodawcy i dzięki temu korzystają z pełnego zwolnienia z podatku.
Najtrudniej jest ją uzyskać osobom z trzeciej grupy (nabywcy spoza rodziny). O uldze mogą myśleć jedynie wtedy, gdy przez dwa lata opiekowali się spadkodawcą na podstawie umowy z podpisem notarialnie poświadczonym. Okres opieki liczy się od dnia poświadczenia podpisów przez notariusza.
Starsza pani jest bezdzietną wdową. Ze względu na zaawansowany wiek i zły stan zdrowia zawarła poświadczoną notarialnie umowę o opiekę. W zamian za pomoc starsza pani postanowiła przekazać opiekunce w testamencie swoje mieszkanie. Opiekunka stanie się spadkobierczynią należącą do III grupy podatkowej, uprawnioną do ulgi mieszkaniowej, o ile opieka będzie trwała co najmniej dwa lata od daty poświadczenia przez notariusza umowy o opiekę.
Warunki do spełnienia
Aby skorzystać z ulgi, nie można być właścicielem innej nieruchomości mieszkalnej, posiadaczem praw spółdzielczych ani najemcą. Można jednak nabyć prawo do ulgi:
● przenosząc własność nieruchomości na zstępnych, Skarb Państwa lub gminę;
● przekazując prawa spółdzielcze na zstępnych lub do dyspozycji spółdzielni;
● rozwiązując umowę najmu.
Ze zwolnieniem
Z założenia ulga ma zwalniać z obciążeń fiskalnych osoby, które nie dysponują własnym lokum. W praktyce cel ten nie zawsze jest realizowany. Można być bowiem współwłaścicielem pokaźnej nieruchomości i korzystać ze zwolnienia. Organy podatkowe od lat są zgodne co do tego, że wyłączenie ulgi – jako odnoszące się literalnie do właścicieli – nie dotyczy współwłaścicieli nieruchomości, w tym małżonków (tak np. w interpretacji dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 19 lipca 2013 r., sygn. ITPB2/436-63/13/DSZ).
110 mkw. bez podatku
Jeśli spadkobierca nieruchomości spełnia wszystkie ustawowe wymogi, do podstawy opodatkowania nie wlicza się wartości nieruchomości do wysokości nieprzekraczającej 110 mkw. Ulga przysługuje w pełnej wysokości, gdy spadkobierca nabywa własność całego domu (mieszkania). Jeśli dziedziczy udział – preferencję przyznaje się w wysokości proporcjonalnej do jego wielkości. Jeśli jest kilku spadkobierców i wszyscy są uprawnieni do ulgi, jej kwota podlega podziałowi proporcjonalnie do wielkości nabytych udziałów. Ponieważ ustawa mówi o powierzchni użytkowej nieruchomości mieszkalnej, nie ma możliwości wyłączania z podstawy opodatkowania wartości dziedziczonych gruntów.
Matka i córka są współwłaścicielkami mieszkania. Matka w spadku po teściowej otrzymała dom o powierzchni 100 mkw. Może ona skorzystać z ulgi mieszkaniowej, bez konieczności przenoszenia własności udziału w posiadanej już nieruchomości.
Informacja w zeznaniu
O zamiarze skorzystania z ulgi trzeba poinformować urząd skarbowy. Nie trzeba tego robić w jakiś szczególny sposób, wystarczająca jest informacja podana w zeznaniu podatkowym – SD-3. Właściwym miejscem jest część H formularza – uwagi składającego zeznanie. Naczelnik urzędu skarbowego musi wiedzieć o tym, że podatnikowi należy się ulga i chce on z niej skorzystać. W przeciwnym razie – wydając decyzję ustalającą wysokość podatku – nie uwzględni preferencji. Jeśli postępowanie wymiarowe potoczy się dla podatnika pomyślnie, otrzyma on decyzję stwierdzającą zwolnienie.
Zachowanie ulgi
Nabycie ulgi to nie wszystko. Trzeba ją jeszcze utrzymać, a w tym celu: zameldować się, mieszkać i zachować własność mieszkania przez okres pięciu lat. Od tej zasady są dwa wyjątki. Pierwszy to przeniesienie własności na rzecz innego spadkobiercy. Ulga nie przepadnie również wtedy, gdy wcześniejsza sprzedaż wynika z „konieczności zmiany warunków lub miejsca zamieszkania”, a pieniądze ze sprzedaży zostaną w całości przeznaczone na nabycie lub budowę innej nieruchomości w okresie dwóch lat od zbycia.
Organy podatkowe tłumaczą, że chodzi tu o nagłą, nieoczekiwaną sytuację życiową, np. trudne warunki materialne, zły stan zdrowia, zmianę sytuacji rodzinnej czy miejsca pracy. Dotyczy to więc sytuacji, gdy zmiana mieszkania jest nieodzowna, nieuchronna, a wręcz przymusowa. Ulgę zachowa więc np. podatnik, który musi zmienić mieszkanie z uwagi na powiększenie rodziny, ale już nie ten, kto ma dopiero plany rodzicielskie (tak w interpretacjach dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 10 kwietnia 2014 r., sygn. IBPBII/1/436-22/14/JP oraz dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 5 marca 2014 r., sygn. IPTPB2/436-143/13-4/KR).
Pieniądze uzyskane ze sprzedaży muszą być przeznaczone na jeden ze wskazanych w ustawie celów mieszkaniowych w całości. Ponadto łączny okres zamieszkiwania w zbytym i nabytym lokalu (potwierdzony zameldowaniem na pobyt stały) musi wynosić 5 lat.
Podatnik rok temu skorzystał z ulgi mieszkaniowej, dziedzicząc 100-metrowe mieszkanie. Z uwagi na problemy zdrowotne i materialne musi zmienić mieszkanie na dużo mniejsze i położone na parterze. Na jego zakup przeznaczy jedynie część środków ze sprzedaży apartamentu. W tej sytuacji zmiana mieszkania jest uzasadniona, jednak przeznaczenie na inwestycję jedynie części środków ze sprzedaży powoduje, że podatnik straci prawo do ulgi (tak w interpretacji dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 24 czerwca 2013 r., sygn. 24 IPPB2/436-211/13-4/AF).
