Bez podatków najprościej zbyć prywatną niezabudowaną działkę rolną. W niektórych sytuacjach podatku od towarów i usług uniknie także przedsiębiorca sprzedający ziemię z budynkami.

Czy działkę budowlaną można sprzedać bez VAT

Pan Roman kupił w 2010 r. działkę budowlaną. Teraz chce ją sprzedać sąsiadowi. Będzie to pierwsza tego typu transakcja, jakiej dokona. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działka przeznaczona jest pod zabudowę. Czy pan Roman ma szansę nie zapłacić podatku od towarów i usług?
Zasady opodatkowania sprzedaży gruntów uległy zmianie od 1 kwietnia 2013 r. Wolna od VAT jest sprzedaż terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane. Ustawodawca doprecyzował, że przez te ostatnie rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania danego terenu. Teoretycznie więc pan Roman daninę powinien zapłacić, gdyż ewidentnie zamierza sprzedać teren budowlany. Ma jednak szansę, aby uniknąć tego obowiązku. VAT płaci się bowiem tylko, gdy sprzedający grunt dokonuje tej transakcji jako podatnik tej daniny. Taki status mają osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na jej cel lub rezultat. Od 1 kwietnia 2013 r. znowelizowano także definicję tej ostatniej i obecnie jest to wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Wskutek nowelizacji zniknął przepis, że działalność gospodarcza istnieje także wtedy, gdy dana czynność została przeprowadzona jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy. W przypadku pana Romana od 1 kwietnia 2013 r. nie powinno już być wątpliwości, że grunt sprzedaje jako osoba fizyczna, więc nie ma obowiązku naliczać VAT.
Inaczej byłoby, gdyby podatnik podzielił grunt budowlany na kilka działek i czerpał z nich dochody np. przez dzierżawę. Jeśliby postanowił sprzedać nawet część z nich, jest duże ryzyko, że fiskus uznałby, iż działa w charakterze podatnika, a więc powinien zapłacić daninę według 23-proc. stawki. Potwierdza to interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r. (nr IPTPP2/443-107/13-4/KW).
Problemem zajmował się także Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 15 września 2011 r. (sygn. akt C-180/10, C-181/10). Stwierdził, że daniny nie trzeba naliczać przy transakcji, która jest związana ze zwykłym wykonywaniem prawa własności prywatnego gruntu budowlanego. Rozstrzygnięcie dotyczyło sytuacji podatników, którzy prowadzili działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z VAT i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego w grunt pod zabudowę.
Co oznacza wykonywanie prawa własności na prywatnym gruncie, wyjaśniały także sądy administracyjne. Przykładowo NSA w wyroku z 9 stycznia 2013 r. (sygn. akt I FSK 277/12) uznał, że uzbrojenie dużej liczby działek i doprowadzenie do nich dróg dojazdowych zmierza do podniesienia ich wartości handlowej. Nie jest to zwykłe zarządzanie majątkiem prywatnym, w związku z czym późniejsza sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki.
Podstawa prawna
Art. 2 pkt 33; art. 15 ust. 1 i 2, art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 z późn. zm.).

Czy zbycie gruntu rolnego zawsze nie podlega PIT

Rolnik odziedziczył po ojcu gospodarstwo składające się z czterech działek. Wójt gminy wydał decyzję o warunkach zabudowy dla dwóch z nich i zdecydował, że staną na nich domy jednorodzinne. W ewidencji gruntów nadal figurują jako użytki rolne. Czy sprzedaż takich działek nabywcy, który nie będzie ich użytkował jako gruntów rolnych, jest wolna od PIT?
Podobny problem rozstrzygnął NSA w wyroku z 9 stycznia 2014 r. (sygn. akt II FSK 199/12). Orzekł, że nie można skorzystać ze zwolnienia z PIT dla gruntu rolnego, jeśli jest przesądzone, że sprzedawana działka straci rolniczy charakter. Potwierdził więc stanowisko fiskusa, że zwolnienie dotyczy tylko podatników sprzedających nieruchomości nabywcom, którzy będą je użytkować bez zmiany charakteru gruntu w ramach gospodarstwa rolnego. Podatnik miałby jednak prawo do preferencji, gdyby w momencie transakcji działka miała zachować rolny charakter, a dopiero potem nabywca zmienił decyzję i postanowił ją przeznaczyć pod zabudowę. Sądy administracyjne podkreślają, że to, czy działka będzie wykorzystywana jako rolnicza, trzeba zawsze oceniać na dzień jej sprzedaży.
Podstawa prawna
Art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.).

Czy rozbiórka ma wpływ na zwolnienie z VAT

Spółka nabyła zabudowaną nieruchomość od podatnika VAT. Wszystkie budynki były zrujnowane i miały ulec rozbiórce. Sprzedawca uznał, że transakcja jest wolna od VAT, ponieważ budynki spełniały warunki do zastosowania zwolnienia. Spółka uważała natomiast, że kupuje sam grunt, bo budynki są bez wartości, więc sprzedaż należy opodatkować. Czy z powodu zrujnowanych zabudowań będzie mieć problem z odliczeniem podatku?
Spory w podobnych sprawach toczą się o to, czy taką transakcję traktować jak sprzedaż gruntu przeznaczonego pod zabudowę (co do zasady 23-proc. VAT), czy jak dostawę budynku wraz z gruntem (umożliwia zastosowanie odpowiednich zwolnień). Z orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości UE wynika, że istotny jest cel ekonomiczny danej transakcji (sprawy C-185/01, C-461/08). W tej ostatniej sprawie sprzedawca gruntu rozpoczął rozbiórkę znajdujących się na nim zrujnowanych budynków jeszcze przed transakcją. Zdaniem TSUE doszło do transakcji mającej na celu sprzedaż niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania rozbiórki.
Odmiennego zdania był NSA w wyroku z 7 listopada 2013 r. (sygn. akt I FSK 1582/13). Uznał, że jeśli w chwili transakcji zrujnowane budynki przeznaczone były do rozbiórki i nie miały żadnej wartości ekonomicznej dla sprzedającego, to i tak dochodzi do sprzedaży gruntu zabudowanego. Jeśli więc transakcji dokonuje podatnik VAT, a grunt może skorzystać ze zwolnień właściwych dla niektórych budynków, to daniny się nie płaci, więc jej odliczenie będzie niemożliwe. Każdą z sytuacji należy rozpatrywać indywidualnie.
Podstawa prawna
Art. 2 pkt 33, art. 29 ust. 5, art. 43 ust. 9, ust. 10 i ust. 10a ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 z późn. zm.).

Czy o zwolnieniu decydują zapisy w ewidencji

Podatniczka chce sprzedać grunt, który nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani decyzją o warunkach zabudowy. Czy w takiej sytuacji o opodatkowaniu VAT decyduje ewidencja gruntów i budynków?
Według obowiązującej od 1 kwietnia 2013 r. definicji terenów budowlanych są to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a jeśli takiego nie ma – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wiele gmin z uwagi na długotrwałą procedurę uchwalania planów miejscowych przy klasyfikowaniu gruntów posługuje się studiami uwarunkowań przestrzennych, które w sposób ogólny określają politykę przestrzenną i lokalne zasady zagospodarowywania terenu. Brak miejscowych planów był m.in. spowodowany zmianą ustawy o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym, która sprawiła, że straciły ważność miejscowe plany uchwalone przed 1995 r. (z wyjątkami obowiązywały do końca 2003 r.). Studium nie jest jednak aktem prawa miejscowego – wiąże tylko wójta, burmistrza czy prezydenta miasta przy sporządzaniu miejscowych planów i służy koordynacji ustaleń planów. Zwrócił na to uwagę NSA w wyroku z 17 stycznia 2011 r. (sygn. akt I FPS 8/10). Zasugerował wtedy kierowanie się w podobnej sytuacji danymi zawartymi w ewidencji gruntów i budynków. Jednak od 1 kwietnia 2013 r. nie mają one już znaczenia, co potwierdził minister finansów w interpretacji ogólnej z 14 czerwca 2013 r. (nr PT10/033/12/207/WLI/13/RD58639). Stwierdził w niej, że sprzedaż niezabudowanego terenu nieobjętego ani planem miejscowym, ani decyzją o warunkach zabudowy podlega zwolnieniu z VAT. Wynika to także z aktualnego orzecznictwa, np. NSA w wyroku z 10 lipca 2013 r. (sygn. akt I FSK 949/12) potwierdził, że skoro działka nie jest objęta ani planem, ani decyzją, to nie można uznać, że jest przeznaczona pod zabudowę, więc podlega zwolnieniu.
Podstawa prawna
Art. 2 pkt 33, 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 z późn. zm.).
Art. 37, art. 87 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 647 z późn. zm.).

Czy przedsiębiorca zawsze płaci VAT, sprzedając budynek

Podatnik nabył zabudowany grunt w 2007 r. i prowadzi w tym miejscu działalność gospodarczą. Przy zakupie nieruchomości nie korzystał z odliczenia VAT, nie ponosił też nakładów na jej ulepszenie. Czy musi naliczyć VAT przy sprzedaży gruntu z budynkiem?
Sprzedaż gruntu jest co do zasady opodatkowana taką samą stawką VAT, jak znajdujące się na nim budynki. Oznacza to, że jeśli te ostatnie korzystają ze zwolnienia, dotyczy to także zbycia gruntu. Transakcja może być wolna od daniny, jeśli budynki nie są sprzedawane w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, lub gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą upłynęło mniej niż dwa lata. Ustawa o VAT definiuje pierwsze zasiedlenie jako oddanie budynku do użytkowania (w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu) ich pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po ich wybudowaniu lub ulepszeniu (gdy wydatki poniesione na nie stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej). Ze zwolnienia można też skorzystać, gdy sprzedający nie miał prawa odliczenia VAT i nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków (albo były one niższe niż 30 proc. wartości początkowej tych obiektów).
Jeśli więc podatnik spełni warunki, to sprzedaż budynków – a razem z nimi gruntu – będzie podlegała zwolnieniu. W innym przypadku opodatkuje transakcję 23-proc. VAT. Potwierdza to m.in. interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 8 kwietnia 2013 r. (nr ILPP4/443-56/13-2/BA).
Podstawa prawna
Art. 2 pkt 14, art. 29a ust. 8, art. 43 ust. 10 i ust. 10a ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 z późn. zm.).