Sprzedaż domu czy mieszkania często łączy się ze zbyciem garażu. Może to być zarówno samodzielna nieruchomość, jak i miejsce parkingowe w wielostanowiskowej hali.

O ile w pierwszym przypadku nie ma problemów ze skorzystaniem z ulgi mieszkaniowej, to w drugim pojawiły się kontrowersje. Wywołała je ostatnia interpretacja łódzkiej izby skarbowej (z 22 listopada 2013 r., nr IPTPB2/415-531/13-7/Kku). Jej zdaniem podatnik sprzedając udział we własności garażu wielostanowiskowego, uzyskał dochód nie ze sprzedaży nieruchomości, tylko... ze zbycia praw majątkowych, które nie dają prawa do ulgi. Takie podejście krytykują specjaliści.

Odrębna własność

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) przy sprzedaży nieruchomości, udziału w niej, spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego albo wieczystego użytkowania gruntów przed upływem 5 lat od ich nabycia (licząc od końca roku, w którym ono nastąpiło) trzeba uiścić podatek. Wynosi on 19 proc. od dochodu. Można go uniknąć, korzystając z ulgi mieszkaniowej. Trzeba jednak w ciągu dwóch lat przeznaczyć uzyskany dochód na własne cele mieszkaniowe. Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT są nimi m.in. kupno mieszkania lub domu oraz gruntu pod jego budowę.

Nie ma wątpliwości, że omówione zasady (obowiązujące przy transakcjach, które nie są wykonywane w ramach działalności gospodarczej) dotyczą także sprzedaży garaży stanowiących odrębną własność. Przykładowo w interpretacji z 26 marca 2013 r. (nr IPTPB2/415-871/12-4/Kku) Izba Skarbowa w Łodzi potwierdziła możliwość skorzystania z ulgi przy sprzedaży mieszkania wraz z odrębnym garażem (chodziło o bardzo podobny do dzisiejszego stan prawny sprzed 2007 r.). Korzystne reguły potwierdził też w listopadzie 2013 r. ówczesny wiceminister finansów Maciej Grabowski w odpowiedzi na interpelację poselską nr 21814, dotyczącą podatników mających w stosunku do garażu odrębne prawo własności.

Udział we współwłasności

W świetle wspomnianej na wstępie interpretacji łódzkiej IS z 22 listopada 2013 r. sporne jest jednak prawo do zwolnienia z PIT dochodu ze sprzedaży udziału we własności garażu wielostanowiskowego. Fiskus uznał, że taki udział, który odpowiada prawu do korzystania z miejsca postojowego, to prawo majątkowe. Wskazał, że z ulgi mieszkaniowej mogą skorzystać tylko sprzedający prawa majątkowe wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, m.in. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bądź prawo wieczystego użytkowania gruntu. W tym katalogu nie ma zbycia miejsca postojowego i udziału w garażu wielostanowiskowym, więc taka transakcja – zdaniem IS w Łodzi – podlega PIT według skali podatkowej (18 i 32 proc.) jako zbycie innych praw majątkowych.

Przeciętne ceny garaży i miejsc postojowych w 2012 r.

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Wcześniej fiskus prezentował w tej kwestii stanowisko bardziej przychylne dla podatników. Przykładowo w interpretacji nr IBPBII/2/415-1551/12/HS wydanej 28 lutego 2013 r. katowicka izba skarbowa sama zasugerowała, aby osoba pytająca o opodatkowanie sprzedaży miejsca postojowego i udziału we współwłasności garażu wielostanowiskowego sprawdziła, czy spełnia inne warunki do skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

Cel ustawodawcy

Z łódzką izbą skarbową nie zgadza się Adam Jerzykowski, konsultant w PwC. Podkreśla, że fiskus bezpodstawnie zawęża możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

– Uzyskanie przychodu ze sprzedaży miejsca postojowego – niezależnie od tego, czy deweloper wyodrębnił garaż podziemny jako oddzielny lokal, czy też jest on częścią wspólną nieruchomości – powinno, oczywiście pod warunkiem spełnienia wymogów zawartych w art. 21 ust. 1 pkt 131, uprawniać do skorzystania z ulgi mieszkaniowej – podkreśla ekspert.

Zwraca także uwagę na cel, jakim kierował się ustawodawca, wprowadzając zwolnienie z PIT dla sprzedaży nieruchomości i niektórych związanych z nią praw. W uzasadnieniu do ustawy zmieniającej z 6 listopada 2008 r. (Dz.U. nr 209, poz. 1316) zaznaczył, że nowe regulacje dotyczą także przychodów ze sprzedaży działek, lokali użytkowych itp.

– Dlatego dochód ze sprzedaży mieszkania wraz z garażem, miejscem postojowym bądź komórką lokatorską powinien być zwolniony z opodatkowania, jeśli podatnik spełni wymogi do skorzystania z ulgi – uważa Adam Jerzykowski.

Rafał Sidorowicz, doradca podatkowy w MDDP, podkreśla, że korzystanie z miejsca postojowego łączy się z udziałem we własności nieruchomości użytkowej, jaką jest garaż wielostanowiskowy. Jego zdaniem przychód ze sprzedaży takiej współwłasności podlega uldze mieszkaniowej. Interpretację łódzkiej izby, uznającą, że jest to przychód ze zbycia innych praw majątkowych, uważa więc za wysoce kontrowersyjną.

– Fiskus miałby rację, gdyby podatnik sprzedawał prawo majątkowe niezwiązane z nieruchomością, co w przypadku miejsca postojowego w garażu trudno sobie wyobrazić – mówi Rafał Sidorowicz.

Kupno mieszkania z garażem może być celem mieszkaniowym
Fiskus konsekwentnie odmawia prawa do ulgi mieszkaniowej, gdy dochód ze sprzedaży nieruchomości został przeznaczony na zakup garażu. Przepis mówi bowiem o przeznaczeniu pieniędzy na własne cele mieszkaniowe, a takim co do zasady nie może być kupno nieruchomości, w której trzyma się auto. Potwierdza to np. interpretacja katowickiej izby skarbowej z 21 stycznia 2009 r. (nr IBPBII/2/415-29/08/AK). W ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku w niektórych sytuacjach ulga jednak przysługuje także przy kupnie garażu. W nieprawomocnym wyroku z 6 lutego 2013 r. (sygn. akt I SA/Gd 1310/12) orzekł, że skoro przedmiotem transakcji było mieszkanie i przynależne do niego miejsce parkingowe, to powinny one być poddane jednolitej ocenie prawno-podatkowej.