Pewien ojciec samotnie wychowywał dwójkę dzieci. Miał dobrą pracę i wysokie zarobki. Dla całej rodziny kupił dom. Zaciągnął kredyt. Ale przydarzyło się nieszczęście. Osierocił dwoje małoletnich dzieci. Sąd opiekuńczy ustanowił opiekunem prawnym kogoś z dalszej rodziny. Żeby spłacić kredyt, trzeba było sprzedać dom, a to przekraczało zakres zwykłego zarządu. Sąd opiekuńczy zezwolił na sprzedaż.

Za dom udało się uzyskać 3,3 mln zł, niespłacony kredyt wynosił 1 mln zł, a odsetki narosłe od śmierci ojca — 300 tys. zł. Ale „odpłatne zbycie nieruchomości” wywołało skutki na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.).

Jak przebiega transakcja

W przypadku sprzedaży nieruchomości ustawa wyłącza ogólną regułę ustalania dochodu z art. 11, z której wynika, że opodatkowane są otrzymane pieniądze. Art. 19 stanowi, że w tym przypadku przychodem jest „wartość wyrażona w cenie określonej w umowie”.

Sprzedaż domu z niespłaconym kredytem najczęściej przebiega według schematu: bank wystawia zaświadczenie o zadłużeniu, nabywca wpłaca bankowi kwotę z zaświadczenia, a sprzedawcy różnicę. Gołym okiem widać, że ekonomicznym przysporzeniem dla sprzedającego jest tylko część ceny. Dla organu podatkowego sprawa wygląda inaczej. Przychodem dzieci jest wartość z umowy.

Czy ojciec zrobił źle, że się zadłużył? Obecnie to standard. Zadłużenie Polaków z tytułu kredytów mieszkaniowych przekroczyło 300 mld zł.

Spadek, czyli utrata wszystkiego

Inny sprzeczny z ekonomicznego punktu widzenia przepis podatkowy to art. 22 ust. 6d ustawy o PIT. Spadkobranie uważa się za nieodpłatne nabycie, czyli wartości odziedziczonego mienia przypisujemy zerowe koszty uzyskania. W przypadku nabycia odpłatnego koszty mają wartość dodatnią i to corocznie aktualizowaną o wskaźnik wzrostu cen. Wielu czytelników potwierdzi, że przyjęcie spadku jest niekiedy kosztowne, bo obejmuje nie tylko aktywa zmarłego, ale także długi. Ta wiedza nie jest obca przepisom o podatku od spadków i darowizn. Pomniejszają podstawę opodatkowania o długi i ciężary, a nawet o ubytek spowodowany siłą wyższą. Dlaczego ustawie o podatku dochodowym obce jest pojęcie „czystej wartości” spadku? Czemu nie zauważa ona tak powszechnego dziedziczenia zadłużonych nieruchomości? Czemu z początkiem 2007 roku skreślono art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d ustawy zwalniający z podatku dochodowego sprzedaż nieruchomości nabytych w drodze spadku i darowizny?

Zakup domu służy wszystkim domownikom. Spłatę kredytu finansują też de facto wszyscy w rodzinie – kosztem bieżących wydatków konsumpcyjnych. I nagle następuje tragiczne wydarzenie — przedwczesna śmierć ojca. Dlaczego to jest dramat podatkowy? Spadkobiercy tracą zwolnienie wynikające z upływu pięcioletniego okresu posiadania nieruchomości. Nie mogą przy sprzedaży uwzględnić kosztów nabycia. Po trzecie nie mogą zapłacić podatku dochodowego od czystej wartości spadku, to jest po odjęciu zobowiązań.

Obecne przepisy dopuszczają sytuację, w której po sprzedaży odziedziczonej nieruchomości podatek dochodowy przewyższy sumę pozostałą po spłaceniu długu! Gdy kwota kredytu będzie przekraczała 81 proc. ceny sprzedaży nieruchomości, to spadkobierca straci. A często zdarza się, że wkład własny kredytobiorcy jest niższy niż 19 proc. Kredyt w walucie może wzrosnąć z powodu wahań kursów. Wymuszona sprzedaż następuje po cenie niższej od rynkowej, a więc udział kredytu w przychodzie ze sprzedaży jest wyższy (interpretacja indywidualna IPPB4/415-768/09-4/MP).