Przychód uzyskany w związku ze sprzedażą składników majątku prowadzonego przedsiębiorstwa z zasady zaliczany jest do źródła, jakim jest prowadzona działalność gospodarcza. Od tej reguły istnieją jednak pewne wyjątki dotyczące nieruchomości, w przypadku których o możliwości zakwalifikowania do wspomnianego źródła decyduje charakter przedmiotu sprzedaży.

Obrót nieruchomościami, stanowiącymi majątek przedsiębiorstwa, na gruncie podatkowym pociąga za sobą różne konsekwencje . W zależności od tego, jaki charakter przejawia zbywana nieruchomość, przysporzenie majątkowe, uzyskane w związku z jej sprzedażą, zaliczane jest do różnych źródeł przychodu, co w konsekwencji determinuje wybór formy opodatkowania. Warto zatem wiedzieć w jakich przypadkach podatnikowi przysługuje prawo do zastosowania, właściwych dla działalności gospodarczej form opodatkowania (na zasadach skali podatkowej, podatkiem liniowym lub też ryczałtem ewidencjonowanym), a w jakich zastosowanie znajduje 19% podatek dochodowy.

Zakres działalności gospodarczej

Zakres pojęcia działalności gospodarczej został określony w art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przez pozarolniczą działalność gospodarczą z zasady uznaje się działalność zarobkową:
• wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
• polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
• polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły.


Przedsiębiorca powinien przy tym pamiętać, iż przychodem z działalności gospodarczej są kwoty należne, chociażby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. Ponadto, w przypadku sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Sprzedaż nieruchomości

To jednak nie wszystko. Oprócz przysporzenia majątkowego uzyskiwanego ramach wariantów wskazanych powyżej, za przychody z działalności gospodarczej uznaje się również kwoty otrzymywane z tytułu sprzedaży składników majątku firmy, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:
• środkami trwałymi,
• składnikami majątku, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa nie przekracza kwoty 1500 zł,
• wartościami niematerialnymi i prawnymi – ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego
lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.



Oprócz nieruchomości mieszkalnych

Od powyższej zasady istnieje jednak wyjątek dotyczący nieruchomości mieszkalnych. Do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej:
• budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
• lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
• gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.



Nie oznacza to jednak, że sprzedaż np. mieszkania w takiej sytuacji pozostanie nieopodatkowana. W przypadku zbycia nieruchomości mieszkalnych (lub praw wymienionych powyżej), uzyskany przychód będzie opodatkowany. Zastosowanie znajdą zasady przewidziane w art. 30e ustawy o PIT, co oznacza, że podatek będzie wyliczany od dochodu (podstawą opodatkowani jest różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami nabycia bądź wytworzenia, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw) przy zastosowaniu stawki 19 proc. Dochodu tego nie łączy się z dochodami z innych źródeł.

Elżbieta Węcławik, Tax Care
Małgorzata Jawińska, księgowa Tax Care