Od momentu zmiany przepisów i ustalenia jednej, 8,5-proc. stawki ryczałtu od najmu, tj. od 1 stycznia 2010 r., widać dwukrotnie większy przyrost zainteresowanych tą forma opodatkowania. Wniosek taki wynika z danych dotyczących rozliczenia najmu za 2011 rok, które opublikowało w tym miesiącu Ministerstwo Finansów.
Przed tą datą liczba nowych najemców wybierających tę metodę opodatkowania była znacznie mniejsza, jednak wówczas obowiązywały dwie stawki podatku – 8,5 proc. dla przychodów nieprzekraczających 4 tys. euro. i 20-proc. dla wyższych. Przykładowo w 2009 roku przyrost podatników rozliczających najem w ten sposób wynosił ponad 24 tys., natomiast w 2010 roku – ponad 52,6 tys., a w 2011 roku – ok. 47,6 tys.

Ujawnianie podatników

Wzrost zainteresowania ryczałtem od najmu według Michała Grzybowskiego, doradcy podatkowego i partnera w Ernst & Young, potwierdza wcześniejsze założenia, dla których ustawodawca zdecydował się uprościć zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem. Wiele osób, dotychczas niedeklarujących swoich zarobków z tytułu wynajmu, ujawniło to źródło własnych przychodów. Ponadto do grupy opodatkowanej ryczałtem przeszli ci podatnicy, którzy w związku z wynajmem nie ponoszą żadnych albo stosunkowo niewielkie koszty uzyskania przychodów.
– Dla nich 8,5-proc podatek zryczałtowany jest korzystniejszym rozwiązaniem niż opodatkowanie na zasadach ogólnych, tj. według progresywnej skali podatkowej – podkreśla Michał Grzybowski.
Również Mateusz Kaczmarek, doradca podatkowy z kancelarii Kaczmarek i Partnerzy, uważa, że obserwowana tendencja potwierdza tezę, że radykalne obniżenie opodatkowania w obszarze, w którym istnieje duża i trudna do wyeliminowania szara strefa, to skuteczny i korzystny dla Skarbu Państwa sposób zmniejszenia tej strefy.
Z kolei Marcin Panek, starszy prawnik i doradca podatkowy w kancelarii White & Case, wskazuje na maksymalne uproszczenia procedur związanych z tą formą podatku. Jednorazowe oświadczenie o wyborze ryczałtu, brak konieczności składania deklaracji podatkowych w trakcie roku oraz łatwość wyliczenia podatku do zapłaty powodują, że zainteresowanie tą formą rozliczania stale rośnie. Dotyczy to również przychodów z tzw. najmu okazjonalnego, choć w tym przypadku warunki cywilistyczne (wymóg aktu notarialnego oraz zgody właściciela lokalu zastępczego) przekładają się na naturalnie mniejszą liczbę podatników.

Korzystne rozwiązanie

Zryczałtowany podatek od najmu może być jednak finansowo mniej korzystny dla niektórych podatników niż opodatkowanie na zasadach ogólnych.
– A to ze względu na brak możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodów np. amortyzacji, odsetek od kredytu hipotecznego, wyposażenia przedmiotu najmu – twierdzi Marcin Panek.
Jak widać, prostota rozliczeń jest często dla podatników istotniejsza niż sama wysokość podatku.
Innego zdania jest Paweł Tarbaj, doradca podatkowy w Deloitte. Ekspert przyznaje, że likwidowanie 20-proc. stawki zryczałtowanego podatku dochodowego od najmu niewątpliwie zwiększyło atrakcyjność tej formy opodatkowania. Szczególnie wśród osób uzyskujących stosunkowo wysokie dochody z tego tytułu (stawka miała zastosowanie w odniesieniu do nadwyżki dochodów ponad 4 tys. euro).
– Trudno jednoznacznie stwierdzić, czy wzrost liczby osób, które opłacały podatek dochodowy od najmu w formie ryczałtu w 2010 r., gdy wzrosła ona w porównaniu z rokiem poprzednim o ponad 52 tys. osób, wobec wzrostu o ponad 24 tys. osób w 2009 r., wynikało z „wyjścia” części wynajmujących z szarej strefy – twierdzi nasz rozmówca.
Paweł Tarbaj dodaje: – Biorąc jednak pod uwagę, że tendencja ta utrzymała się w 2011 r., gdy liczba osób opłacających ryczałt od najmu zwiększyła się o ponad 47 tys., można podejrzewać, że wzrost ten wynika raczej ze zmian zachodzących na rynku nieruchomości niż z zachęt podatkowych.

Najem okazjonalny

Przy analizie danych przedstawionych przez resort finansów uwagę zwraca niskie zainteresowanie najmem okazjonalnym. Zostało wprowadzone ustawą z 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2010 r. nr 3, poz. 13). Zawarcie tego typu umów jest możliwe od 28 lutego 2010 r. Od tego momentu zgłoszenia w tym zakresie dokonało niespełna 3200 podatników. A przychody z tego tytułu wyniosły 29,3 mln zł, co oznacza, że stanowią 0,38 proc. ogółem przychodu z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Prostota rozliczeń jest bardziej istotna niż sama wysokość podatku

Jednak nie dziwi to Pawła Tarbaja. Uważa on, że nikła popularność tego typu umów wynika z niskiej świadomości społecznej ich istnienia i wysokich wymagań formalnych niezbędnych do jej zawarcia. Winien jest także brak bezpośrednich korzyści w przypadku bezkonfliktowego przebiegu i rozwiązania. W celu popularyzacji tej formy umowy można by rozważyć wprowadzenie dodatkowych zachęt. Tak samo umożliwić jej zawieranie przez osoby prowadzące działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Dla tych osób ułatwienie opróżnienia lokalu przez byłych najemców może być istotnym bodźcem do wyboru tego rodzaju umowy.
Z tymi argumentami zgadza się Mateusz Kaczmarek. Podkreśla, że w tym przypadku zasadniczą przeszkodą jest nie tyle ciężar podatkowy, co bariery administracyjne związane z rozliczeniem podatku (m.in. zgłoszenie wyboru formy opodatkowania), których na dodatek podatnicy zwykle nie znają. Musieliby więc włożyć dodatkowy trud w zdobycie tych informacji.