Chodzi o orzeczenie warszawskiego sądu administracyjnego z 7 lutego 2020 r. (sygn. akt III SA/Wa 469/19), do którego uzasadnienie niedawno zostało opublikowane. Wyrok jest na razie nieprawomocny, ale może okazać się kolejnym światełkiem w tunelu dla osób, które pieniędzmi ze sprzedaży nieruchomości spłaciły zaciągnięte na te nieruchomości kredyty. Dotychczas większość takich spraw podatnicy przegrywali, również przed Naczelnym Sądem Administracyjnym.

Nowy czy stary kredyt

Warszawski sąd uznał, że wydatek na spłatę starego kredytu zaciągniętego na zakup sprzedawanej obecnie nieruchomości jest objęty ulgą mieszkaniową. Tym samym od pieniędzy, które poszły na spłatę kredytu za nieruchomość, w której podatnik nie będzie dłużej mieszkał, nie trzeba płacić PIT.

Wyjaśnijmy to na przykładzie. Załóżmy, że pan Kowalski z żoną wzięli 300 tys. zł kredytu hipotecznego w 2018 r. i kupili mieszkanie o takiej wartości. Dziś chcą je sprzedać za 400 tys. zł, spłacić kredyt i kupić nowe, w innym miejscu. Zasadniczo – ponieważ sprzedają lokal przed upływem pięciu lat od nabycia – powinni zapłacić podatek dochodowy od uzyskanego dochodu (400 tys. zł minus koszty nabycia i koszty uzyskania przychodów). Jeśli jednak wydadzą całe 400 tys. zł lub jakąś część tej kwoty na własny cel mieszkaniowy, będą mogli skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Słowem nie zapłacą podatku (w całości lub częściowo). Gdyby nie wydali pieniędzy na taki cel, musieliby zapłacić 19-proc. PIT od dochodu (przychód minus koszty nabycia i koszty ulepszenia, czyli w naszym przykładzie od 100 tys. zł). Tak działa ulga mieszkaniowa.

Dotychczas w sądach dominowała wykładnia, zgodnie z którą spłata starego kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość nie jest wydatkiem na własny cel mieszkaniowy. Oznacza to, że ulga w takim przypadku nie przysługuje. W DGP niejednokrotnie pisaliśmy już o wyrokach i interpretacjach, które stwierdzały, że ulgą mieszkaniową nie jest objęty wydatek na spłatę kredytu zaciągniętego na mieszkanie, które sprzedajemy (zobacz np. „Ulga również przy spłacie kredytu” DGP nr 145/2020, „Spłata długu za stare mieszkanie bez ulgi” DGP nr 232/2018, „Ulga mieszkaniowa dla bogatych, nie dla biednych” DGP nr 109/2017, „Spłata kredytu za zbywane mieszkanie bez odliczenia” DGP nr 93/2017, „Spłata hipoteki nie zawsze z ulgą w PIT” DGP nr 242/2015).

Takie wyroki zapadają także przed NSA, np. z 14 sierpnia 2019 r. (sygn. akt II FSK 3095/17). Wynika z nich, że ulgą objęta jest jedynie spłata kredytu zaciągniętego na nowe mieszkanie, w którym podatnik będzie dopiero mieszkał. To jest bowiem własny cel mieszkaniowy. Spłata starego kredytu na sprzedawany lokal, z którego podatnik się wyprowadza, nie jest takim celem.

Podatnicy nie zgadzają się jednak z tymi wyrokami i interpretacjami fiskusa. Podkreślają, że taka linia orzecznicza sprzyja osobom majętnym, które inwestują w kolejne lokale, a dyskryminuje niezamożnych, którzy pieniądze ze sprzedaży mieszkania muszą przeznaczyć na spłatę starych zobowiązań. Podatnicy składają więc skargi do sądów.

Z dominującą linią orzeczniczą nie zgadza się też warszawski WSA. Przykładem wspomniany wyrok z 7 lutego 2020 r., a także wcześniejsze orzeczenia z 6 grudnia 2019 r. (sygn. akt III SA/Wa 848/19, nieprawomocny) oraz z 7 listopada 2019 r. (sygn. akt III SA/Wa 3118/18, nieprawomocny).

Niejasne przepisy

Sprawa rozstrzygnięta przez WSA 7 lutego br. dotyczyła podatnika, który sprzedał mieszkanie przed upływem pięciu lat od jego nabycia. Podatnik spłacił kredyt za pieniądze uzyskane ze sprzedanej nieruchomości, a resztę przeznaczył na zakup nowego domu. PIT od dochodu ze zbycia nie zapłacił. Urząd skarbowy wszczął przeciwko niemu postępowanie. Stwierdził, że podatek powinien trafić do budżetu od tej części pieniędzy, która wydatkowana została na spłatę starego kredytu. I wyjaśnił – zgodnie z obowiązującą linią orzeczniczą – że wydatkiem na cel mieszkaniowy może być jedynie spłata kredytu na nowy dom.

Podatnik złożył skargę do sądu i wygrał.

WSA w Warszawie uznał, że przepisy dotyczące ulgi mieszkaniowej (art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 ustawy o PIT) są niejasne. Z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o PIT wynika, że własnym celem mieszkaniowym jest również spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia mieszkania.

Wielu podatników zakłada, że chodzi tu o kredyt za nieruchomość, którą właśnie sprzedają. Zgodził się z tym WSA w Warszawie.

Zdaniem sądu już z brzmienia przepisów wynika, że można spłacić kredyt zaciągnięty na mieszkanie, które sprzedajemy, i skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Przepisy bowiem wymagają, aby podatnik spłacił kredyt (pożyczkę) zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia mieszkania. Spłata musi więc pokryć koszty jednego z celów mieszkaniowych, wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT. Zdaniem sądu z przepisu nie wynika więc, że podatnik ma sfinansować nabycie wyłącznie nowej, dotychczas nieposiadanej przez niego nieruchomości.

Sąd zwrócił też uwagę, że banki wymagają wkładu własnego na zakup nowego lokalu. Są nim najczęściej pieniądze, jakie uzyska podatnik ze sprzedaży starego mieszkania.

Wszystkie wykładnie

WSA zwraca też uwagę, że podejście organów podatkowych mówiące, iż ulgą objęte są jedynie spłaty kredytów zaciągniętych na zakup nowej nieruchomości, nie ma potwierdzenia również w wykładni systemowej i celowościowej. Bardzo podobne przepisy o uldze mieszkaniowej funkcjonowały bowiem do końca 2006 r. Wtedy minister finansów wydał broszurę, z której wynikało, że ulga mieszkaniowa przysługuje również w przypadku, gdy podatnik z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży starej nieruchomości spłacał kredyt zaciągnięty na jej zakup (tej starej nieruchomości). Orzecznictwo sądów administracyjnych było wtedy rozbieżne, a ulgę mieszkaniową zastąpiła ulga meldunkowa (obowiązywała w latach 2007–2008).

Już wtedy były więc istotne rozbieżności w zakresie interpretacji przepisów o uldze mieszkaniowej. Dziś, na tle obecnych przepisów, też one są. Zgodnie z art. 2a ordynacji podatkowej i z orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego wątpliwości trzeba rozstrzygać na korzyść podatników. TK w wyroku z 18 lipca 2013 r. (sygn. akt SK 18/09) wskazał bowiem, że jeśli mamy niejasne regulacje podatkowe, to trzeba opowiedzieć się za rozwiązaniem uwzględniającym interes podmiotu obowiązanego do świadczeń podatkowych, a więc orzekać in dubio pro tributario.

Warunki skorzystania z preferencji

Jeśli przepisy są niejasne, trzeba opowiedzieć się za rozwiązaniem uwzględniającym interes podatnika

Obecne regulacje mają mankamenty

Gerard Dźwigała radca prawny i doradca podatkowy w Kancelarii Dźwigała, Ratajczak i Wspólnicy

Analiza przepisów o uldze mieszkaniowej przeprowadzona przez sąd jest bardzo ciekawa i ujawnia mankamenty obowiązującej od lat regulacji, m.in. nierówne traktowanie takich samych (z punktu widzenia realizacji celu mieszkaniowego) sytuacji. Być może powinno to stanowić impuls do podobnej analizy ze strony prawodawcy, ponieważ sądy jedynie w ograniczonym zakresie mają możliwości eliminowania przez orzecznictwo interpretacyjne niespójności, kierując się zasadami ogólnymi.

Myślę, że w tej kwestii zasadnicze znaczenie ma to, że przepisy pozwalają podatnikowi w pierwszej kolejności na pomniejszenie przychodu ze sprzedaży domu/mieszkania o wydatki poniesione bezpośrednio na jego budowę. Jeżeli dodatkowo, na etapie ulgi, może on pomniejszyć dochód o wydatki na spłatę kredytu, może okazać się, że nigdy nie podlegałby opodatkowaniu. Doszłoby do tego przez de facto dwukrotne odliczenie tych samych wydatków – na budowę oraz na spłatę wydatków na budowę (finansowane kredytem). To byłoby moim zdaniem podejście nieprawidłowe i nielogiczne.

Jeżeli jednak intencją sądu było umożliwienie podatnikowi rozliczenia w ramach ulgi wydatków na spłatę kredytu bez rozliczenia jako koszt podatkowy wydatków na budowę, taki niespójny efekt nie powstałby i byłoby to podejście ciekawe, warte rozważenia.