Subskrybuj nas na Youtube
Do jakiego stanu musi zostać doprowadzony budynek jednorodzinny (o powierzchni ok. 200 mkw.), aby możliwa była jego sprzedaż ze stawką VAT 8 proc.? Czy wystarczy stan zerowy, czy też powinien to być stan surowy otwarty lub surowy zamknięty?
Na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy o VAT obniżoną do 8 proc. stawkę VAT stosuje się m.in. do dostawy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, w tym do dostaw budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa nie przekracza 300 mkw. (art. 41 ust. 12a‒12c w zw. z art. 2 pkt 12 ustawy o VAT). Zdarza się przy tym, że przedmiotem transakcji są grunty z rozpoczętą budową budynku. Sposób traktowania takich dostaw zależy od tego, czy budowany obiekt ma już cechy budynku, tj. – jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 listopada 2019 r. (sygn. akt I FSK 1235/17) – stanowi „obiekt budowlany wraz z urządzeniami i instalacjami technicznymi, który wyodrębniony jest z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych i posiada zadaszenie (przeznaczony na cele mieszkalne)”. Jeżeli tak, to transakcje, o których mowa, stanowią z punktu widzenia VAT dostawy budynków, które w przypadkach, gdy budowane obiekty mają stanowić obiekty budowlane lub ich części zaliczone do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, są opodatkowane VAT według stawki 8 proc. (zob. interpretację indywidualną dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 czerwca 2019 r., nr 0113-KDIPT1-2.4012.186.2019.2.JS). Stawka 8 proc. nie ma zastosowania, jeżeli:
1) budowany obiekt ma już cechy budynku, ale nie będzie stanowić obiektu budowlanego lub jego części zaliczonego do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym – wówczas dochodzi do dostawy budynku opodatkowanej VAT według stawki 23 proc.;
2) budowany obiekt nie ma jeszcze cech budynku – wówczas dochodzi do opodatkowanej VAT według stawki 23 proc. dostawy gruntu (zob. interpretację indywidualną dyrektora KIS z 8 grudnia 2017 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.430.2017.1.MK czy wyrok NSA z 28 listopada 2019 r., sygn. akt I FSK 1235/17).
Zatem aby uzyskać możliwości zastosowania stawki 8 proc. do dostawy budynku jednorodzinnego o powierzchni ok. 200 mkw., jego budowa musi zostać doprowadzona do etapu, w którym jest on wyodrębniony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych i posiada zadaszenie, a więc według mnie do stanu surowego otwartego. Możliwość stosowania stawki 8 proc. do dostawy budynków na tym etapie potwierdzają w najnowszych wyjaśnieniach także organy podatkowe, np. w interpretacji indywidualnej dyrektora KIS z 24 września 2019 r. (nr 0115-KDIT1-3.4012.507.2019.1.AC), w której czytamy, że „sprzedaż nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej w stanie surowym otwartym o symbolu PKOB 1110, będzie stanowiła dostawę obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, o którym mowa w art. 41 ust. 12 w zw. z art. 2 pkt 12 ustawy. Powyższe oznacza, że przedmiotowa dostawa opodatkowana będzie stawką podatku VAT w wysokości 8 proc.”.
Podstawa prawna
•art. 2 pkt 12, art. 41 ust. 2 i 12‒12c, art. 146aa ust. 1 pkt 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 106; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 568)
