Trzy wyceny biegłych rzeczoznawców oraz ocena ostatniego operatu przez organizację rzeczoznawców majątkowych – to wystarczy, by ustalić właściwą wartość nieruchomości, stanowiącą przychód z transakcji – uznał NSA.
Sprawa dotyczyła dużej transakcji, ale z podobnym problemem może się spotkać każdy podatnik, który sprzedaje nieruchomości za cenę odbiegającą od rynkowej.
Chodziło o spółkę, która sprzedała innej firmie dwa bloki mieszkalne za ponad 500 tys. zł oraz udziały w użytkowaniu wieczystym gruntów. W blokach znajdowały się mieszkania zakładowe. Wieloletni spór z organami podatkowymi dotyczył tego, czy spółka prawidłowo określiła wartość przychodu z tej transakcji, przyjmując, że cena za 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania to 90 zł.
Sprawę kilkukrotnie rozstrzygał wojewódzki sąd administracyjny. Efekt wyroków był taki, że organy podatkowe zleciły kilka wycen spornych nieruchomości, a biegli rzeczoznawcy szacowali różne kwoty za 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania. Ustalenie szacunkowej wartości rynkowej miało kluczowe znaczenie, bo dopiero to pozwoliło ocenić, czy cena transakcyjna odbiegała znacznie od rynkowej.
Co mówi przepis
Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o CIT, jeśli cena znacznie (co najmniej o 33 proc.) odbiega od rynkowej, to organ może określić przychód w wysokości wartości rynkowej. Określa się ją na podstawie podobnych transakcji w danym miejscu i czasie. Najpierw jednak organ wzywa strony transakcji do zmiany wartości lub wskazania, dlaczego przyjęły inną cenę niż rynkowa. Jeśli strony nie zastosują się do wezwania, organ może wezwać biegłego. Jeżeli okaże się, że cena transakcyjna odbiega o co najmniej 33 proc. od rynkowej, wówczas koszty jego opinii przerzucane są na podatnika.
Kilka różnych wycen
Tak też było w sprawie spółki. Organy początkowo w ogóle nie weryfikowały ceny sprzedaży nieruchomości, a przyjęły cenę wskazaną na potrzeby podatku od czynności cywilnoprawnych (ok. 800 zł za 1 mkw. mieszkania). Spółka się z tym nie zgadzała. W wyniku kolejnych wyroków WSA dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach powoływał biegłych.
Pierwszy ustalił wartość transakcji na podstawie ceny 1000 zł za 1 mkw. powierzchni mieszkania. Obie wyceny – ta na poziomie 800 zł i druga na poziomie 1000 zł – znacznie odbiegały od ceny transakcji. Spółka kwestionowała obie.
Ostatecznie organy zleciły kolejny operat szacunkowy, a biegła przyjęła w nim cenę 530 zł za 1 mkw. powierzchni budynków. Na tej podstawie określono przychód spółki.
Dodatkowo jeszcze dyrektor IS skorzystał ze specjalnego trybu przewidzianego w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.). Wystąpił do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę, czy biegła sporządziła prawidłowy operat. Organizacja to potwierdziła.
Mimo to spółka nadal nie zgadzała się z wyceną – tym razem na poziomie 530 zł za 1 mkw.
Przegrała jednak w sądach.
Wycena była prawidłowa
Sądy orzekły, że organy prawidłowo przyjęły wycenę z operatu na poziomie 530 zł za 1 mkw. powierzchni mieszkania.
WSA w Gliwicach nie miał wątpliwości, że skoro cena transakcji znacznie odbiegała od rynkowej, ustalonej przez biegłego, to organ miał prawo przyjąć jako podstawę wartość z ostatniego sporządzonego operatu szacunkowego.
Uzasadniając wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, sędzia Jerzy Płusa podkreślił, że faktyczna cena sprzedaży wyniosła 90 zł za 1 mkw., a więc znacząco odbiegała od rynkowej, ustalonej ostatecznie na poziomie 530 zł.
NSA uznał także, że ostatni operat szacunkowy był zrobiony prawidłowo i w sposób wnikliwy. Biegła, która go sporządziła, uwzględniła bowiem wszystkie okoliczności obniżające cenę, jak np. to, że były to mieszkania zakładowe.
Sąd zwrócił też uwagę, że niedługo po transakcji pracownicy wykupili od spółki część mieszkań po cenie 200 zł za 1 m kw., a były też lokale, w których cena wyniosła 940 zł za 1 mkw. powierzchni.
Zdaniem NSA organy podatkowe poprawnie wywiązały się również ze wszystkich wskazań WSA, a nawet wystąpiły do organizacji rzeczoznawców majątkowych o ocenę ostatniego operatu.
– Zrobiły więc wszystko, co możliwe, by ustalić właściwą wartość nieruchomości – powiedział sędzia Płusa. Podkreślił, że tryb przewidziany w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest trybem wyjątkowym. ©℗
orzecznictwo
Wyroki NSA z 14 listopada 2019 r., sygn. akt II FSK 3930/17 i II FSK 3931/17. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia
