Małżeństwo zamierza w listopadzie 2018 r. sprzedać za 140 tys. zł mieszkanie, które było kupione w lipcu 2013 r. Jego cena w momencie zakupu wynosiła 120 tys. zł. Czy konieczna będzie zapłata podatku dochodowego? Czy w tym przypadku dochód z tytułu sprzedaży stanowi cena wynikająca z umowy sprzedaży, a więc 140 tys. zł, czy jest to różnica między ceną zakupu a ceną sprzedaży mieszkania, czyli 20 tys. zł?
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Z powołanego przepisu wynika, że pięcioletni okres mający wpływ na opodatkowanie transakcji liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabyto. Zatem w omawianym przypadku początek pięcioletniego okresu biegnie od 31 grudnia 2013 r. i upływa z datą 31 grudnia 2018 r. Wobec tego żeby nie płacić podatku dochodowego z tytułu sprzedaży mieszkania, należałoby sprzedać je najwcześniej w styczniu przyszłego roku. Jeśli małżonkowie sprzedadzą mieszkanie przed końcem 2018 r., to mogą narazić się na zapłatę podatku w wysokości 19 proc. podstawy obliczenia podatku.

Czytaj więcej: Jak korzystnie rozliczyć sprzedaż mieszkania, domu, lokal użytkowy lub działki budowlanej po zmianach przepisów

Reklama

Decydują koszty podatkowe

Reklama
Według art. 19 ust. 1 ustawy o PIT przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie pomniejszona o koszty z odpłatnego zbycia. Należy pamiętać, że nie warto zaniżać ceny sprzedaży, bowiem istnieje ryzyko, że organ skarbowy ją podwyższy i określi wartość sprzedanej nieruchomości według ceny rynkowej. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem ze sprzedaży a kosztami uzyskania przychodów. Decydujący wpływ na wysokość podstawy opodatkowania mają więc koszty uzyskania przychodu. Ustawa o PIT w art. 22 ust. 6c m.in do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży mieszkania zalicza udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia powiększone o nakłady, które zwiększają wartość rzeczy, poczynione w okresie posiadania. Wobec tego powstaje pytanie, co stanowi udokumentowane koszty nabycia. W rozumieniu powołanego przepisu są nimi wydatki poniesione na opłacenie i załatwienie wszystkich formalności, żeby umowa zakupu mieszkania doszła do skutku. Zatem w następstwie późniejszej sprzedaży mieszkania kosztami jego nabycia są:
  • cena zakupu;
  • koszty notarialne;
  • udokumentowane koszty remontu poniesione w trakcie posiadania mieszkania;
  • podatki obciążające nabywcę z tytułu czynności nabycia mieszkania, w tym podatek od czynności cywilnoprawnych;
  • prowizja biura nieruchomości pobrana przy zakupie mieszkania.
Natomiast do kosztów nabycia sprzedawca nie będzie mógł zaliczyć m.in. kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania, opłat bankowych, spłaty kredytu po sprzedaży mieszkania, ponieważ wydatki te są związane z umową kredytu, a nie ze sprzedażą mieszkania. Powyższą wykładnię stosują organy skarbowe. W interpretacji dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20 czerwca 2017 r., nr 0115-KDIT2-1.4011.30.2017.3.MT, czytamy, że „ustawodawca wiąże przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości z kosztami, które podatnik poniósł, aby te nieruchomości «weszły» do jego majątku (koszty nabycia/koszty wytworzenia), oraz z nakładami na te nieruchomości lub prawa, które podatnik poniósł jako posiadacz nieruchomości lub praw, przez co zwiększył ich wartość. (…) Zgodnie z utrwalonym poglądem koszty nabycia nieruchomości obejmują cenę jej zakupu oraz inne wydatki bezpośrednio związane z tym nabyciem, bez których nabycie nieruchomości nie byłoby możliwe (np. koszty aktu notarialnego, podatek od czynności cywilnoprawnych (...)”.
Wobec tego dochodem do opodatkowania z tytułu sprzedaży mieszkania jest przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodu, do których zalicza się m.in. koszty jego nabycia. Zatem w rozpatrywanym przypadku dochodem będzie kwota ze sprzedaży mieszkania pomniejszona o cenę zakupu, a więc dochód wyniesie 20 tys. zł. Dochodem nie będzie w tej sytuacji wartość rynkowa uzyskana ze sprzedaży tego mieszkania.
Inaczej wygląda sytuacja, jeśli sprzedajemy mieszkanie nabyte w spadku lub otrzymane w darowiźnie. Wówczas za koszty uzyskania przychodów ze sprzedaży mieszkania zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o PIT uważa się udokumentowane nakłady dokonane w trakcie posiadania mieszkania, które zwiększyły jego wartość, a także kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Takie stanowisko popiera dyrektor KIS w interpretacji z 5 września 2018 r., nr 0114-KDIP3-1.4011.361.2018.2.MG, zgodnie z którą „(...) zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6d ww. ustawy, w myśl którego – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn”.

Można zastosować ulgę

Gdy sprzedawca zdecyduje, że wyda pieniądze pochodzące ze sprzedaży mieszkania na własne cele mieszkaniowe, to może skorzystać ze zwolnienia podatkowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Z przepisu wynika, że wolny od podatku jest dochód ze sprzedaży nieruchomości, jeśli zostanie on przeznaczony na własne cele mieszkaniowe podatnika (sprzedającego) w ciągu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie. Niezależnie, czy wystąpi podatek, czy nie, sprzedawca musi w terminie do 30 kwietnia następnego roku złożyć w urzędzie skarbowym zeznanie na druku PIT-39 i wykazać w nim dochód ze sprzedaży mieszkania.
Uwaga: Oczekująca na podpis prezydent ustawa z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw przewiduje wydłużenie do trzech lat okres, w jakim podatnik musi wydać środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania na nabycie innego mieszkania czy domu celem skorzystania z ulgi mieszkaniowej.
Podstawa prawna
Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 200 ze zm.).