Pan Jacek jest przedsiębiorcą, który świadczy usługi transportowe oraz z zakresu mechaniki pojazdowej. Na potrzeby tej działalności wykorzystuje m.in. samochody ciężarowe, ciągniki siodłowe, naczepy, urządzenia służące naprawie, a ponadto budynki, w których znajdują się garaże, warsztat ze stanowiskami do napraw oraz pomieszczenie biurowe. Przedsiębiorca jest czynnym podatnikiem VAT, a od dochodów z działalności gospodarczej płaci podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) obliczany według jednolitej stawki (podatek liniowy). W 2018 r. pan Jacek zamierza kupić pięć lokali mieszkalnych i jeden użytkowy w nowo wznoszonym budynku, z zamiarem wykorzystywania ich w celach zarobkowych w ramach umów najmu. Oprócz tego pan Jacek dostał w ramach darowizny od rodziców budynek mieszkalny, który również zamierza wynajmować.

Rezerwując lokale u dewelopera, przedsiębiorca miał zamiar poszerzyć zakres prowadzonej działalności o wynajem nieruchomości, wprowadzić lokale do ewidencji środków trwałych i opodatkowywać dochody z najmu 19-proc. PIT. Jednak w rozmowie z jednym z kolegów usłyszał, że nie opłaca się w ten sposób opodatkowywać najmu i lepiej jest stosować ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w ramach najmu prywatnego, bo wówczas stosuje się znacznie niższą stawkę 8,5 proc. Rozwiązanie takie bardzo spodobało się panu Jackowi, jednak przed podjęciem ostatecznej decyzji postanowił skonsultować się ze swoją księgową. Okazało się, że sprawa nie jest tak oczywista i prosta, jak to przedstawiał kolega przedsiębiorcy. Co prawda księgowa wiedziała, jak co do zasady może być opodatkowany najem, jednak przypomniała sobie, że w ostatnim czasie były pewne zmiany, które mogą być istotne w sytuacji pana Jacka. Księgowa pamiętała również, że jakiś czas temu czytała w internecie, że w takich przypadkach sądy nie zawsze akceptują wykładnię, którą prezentują podatnicy. Chcąc przypomnieć sobie, jak obecnie wygląda rozliczenie podatkowe najmu, skorzystała z forum internetowego księgowych. Okazało się, że zdania na temat najlepszych i najbezpieczniejszych metod opodatkowania najmu, wyboru pomiędzy podatkiem od dochodu z działalności gospodarczej a ryczałtem od przychodów z najmu prywatnego są podzielone. Zwolenników jednej metody było tylu samo co drugiej. Niektórzy uczestnicy dyskusji zwracali uwagę, że przy kilku lokalach nie można wybrać opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w ramach rozliczenia najmu prywatnego, a konieczne jest klasyfikowanie przychodów jako uzyskiwanych w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej – i tak też należy je opodatkowywać. Jeszcze inni upierali się, że liczba lokali nie ma znaczenia, a wybór formy opodatkowania to tylko i wyłącznie kompetencje samego podatnika. Księgowa stwierdziła, że przy tylu sprzecznych opiniach najlepszym wyjściem jest skorzystanie z pomocy doradcy podatkowego, który opowie, jak wygląda opodatkowanie dochodów albo przychodów z najmu oraz na co zwrócić uwagę przed podjęciem decyzji o wyborze sposobu i formy opodatkowania.

Przedsiębiorca uznał, iż istotnie warto porozmawiać z doradcą podatkowym. Całą trójka, tj. księgowa, pan Jacek i doradca podatkowy, spotkali się w biurze rachunkowym księgowej.

Podatek od najmu prywatnego w 2018. Zmiana stawki ryczałtu
Podatek od najmu prywatnego w 2018. Zmiana stawki ryczałtu

Zobacz również

• ETAP I Ustalenie sposobu wykorzystywania nieruchomości

– Panie mecenasie, to jak jest z tymi podatkami od najmu, mogę płacić ryczałt czy nie? – po krótkim przywitaniu, zapoznaniu się i kurtuazyjnej wymianie grzeczności pan Jacek przeszedł do istoty sprawy.
– Tak jak panu wspomniałam, pan Jacek jest na etapie kupowania kilku lokali. Zaczyna działalność w tym zakresie i chcielibyśmy od początku dobrze to poukładać – wtrąciła się księgowa, która najwyraźniej czuła się gospodynią spotkania.
– To jest bardzo dobry moment na wyznaczenie prawidłowej metody opodatkowania – potwierdził doradca podatkowy – ale oczywiście nie zwalnia to z obowiązku późniejszej weryfikacji poprawności stosowanych metod. Jednak jeżeli wszystko odpowiednio poukładamy na samym początku, to zdecydowanie wzrasta bezpieczeństwo fiskalne, a także łatwiej jest zastosować optymalne rozwiązania.
– Trochę rozmawiałem ze znajomymi i prawie wszyscy twierdzili, że najlepiej jest wybrać jakiś ryczałt, bo wtedy płaci się tylko 8,5 proc. od dochodu z najmu.
– Od przychodu – poprawiła klienta księgowa.
– Słusznie pani zauważyła – uśmiechnął się doradca – od przychodu, a nie od dochodu. To oznacza, że jeżeli wybierzemy taką formę opodatkowania, to nie możemy rozliczać kosztów – pośpiesznie wyjaśnił wyraźnie zaskoczonemu przedsiębiorcy.
– I żadnych kosztów wtedy nie rozliczam?
– Niestety, przy takiej formie opodatkowania koszty nie wpływają na podstawę opodatkowania, a w efekcie na kwotę podatku.
– To jest ważna informacja. Już widzę, że spotkanie było dobrym pomysłem.
– Cieszę się, że tak pan uważa, jednak to nie jest jedyne zagadnienie, które musimy wziąć pod uwagę – zastrzegł doradca.
– No właśnie, poczytałam trochę w internecie, popytałam na forum księgowych i…
– …i wie mniej, niż zanim zaczęła szukać – zaśmiał się Jacek, kończąc za księgową.
– Może nie wiem mniej, ale mam zdecydowanie więcej wątpliwości niż wcześniej, bo myślałam, że to jest prostsze zagadnienie.
– Jak zwykle, im dalej w las, tym więcej drzew – westchnął przedsiębiorca.
– Dla prawidłowego opodatkowania dochodu albo przychodu kluczowe znaczenie ma prawidłowe umiejscowienie przychodu w źródle, a w przypadku najmu może to być bardzo kłopotliwe – zastrzegł doradca.

co na to prawo? rada 1

– Po tym, jak poczytałam w internecie, nie mam co do tego żadnych wątpliwości – rzuciła księgowa.
– Często przyczyną problemów jest to, że w pewnych okolicznościach podatnik może kreować skutki, decydować, czy uzyskiwany przychód będzie rozliczany w ramach działalności gospodarczej, czy w ramach najmu prywatnego – mówiąc to, doradca zakreślił palcami w powietrzu cudzysłów.
– To mnie pan zaskoczył, mecenasie. Można samemu wybrać? – zdziwił się pan Jacek.
– Do pewnego stopnia tak – potwierdził doradca – ale nie zawsze jest to możliwe. Decydować może rodzaj nieruchomości, sposób i czas wynajmu, ale również zaangażowanie w prowadzoną działalność, aktywność w poszukiwaniu klientów itd. – wyjaśnił doradca.

co na to prawo? rada 2

– Czyli jednym słowem musimy wziąć pod uwagę, czy działamy w zorganizowany, profesjonalny sposób i na szerszą skalę, czy jest to coś na zasadzie stałego, stabilnego zarobku będącego konsekwencją posiadania własności – księgowa zrozumiała, co miał na myśli doradca.

• ETAP II Sprawdzenie, który model opodatkowania jest optymalny

– Chodzi właśnie o to, czy należy już mówić o jakiejś zorganizowanej formie działalności prowadzonej profesjonalnie, czy tylko o dodatkowym, okazjonalnym zarobkowaniu w związku z własnością nieruchomości – potwierdził doradca podatkowy.
– Dobrze, zakładając zatem, że mogę wybrać sposób opodatkowania – w ramach działalności albo w ramach tego, jak pan nazwał, najmu prywatnego – to co jest lepszym rozwiązaniem? – dopytywał się pan Jacek.
– Chyba ryczałt? – zastanowiła się na głos księgowa.
– Nie zawsze jest to tak oczywiste – zastrzegł doradca. – Nie można udzielić uniwersalnej odpowiedzi. Ryczałt jest prosty i oczywisty. Łatwo można zaplanować wysokość podatku, ale aby już porównać tę kwotę z opodatkowaniem PIT, trzeba wziąć pod uwagę wszystkie okoliczności.
– Czyli?
– Na przykład to, ile będzie kosztów – księgowa uzupełniła słowa doradcy.
– Tak, ale nie tylko – potwierdził doradca. – Trzeba jeszcze uwzględnić wynik z działalności gospodarczej prowadzonej przez podatnika niezależnie od najmu, a w przypadku niektórych nieruchomości planować, co z nimi będzie działo się w przyszłości.

co na to prawo? rada 3

• ETAP III Podjęcie decyzji

– A jeśli już to wszystko zaplanuję, to co, muszę jeszcze coś zrobić? – dopytywał pan Jacek, dla którego sprawa była bardzo istotna, ale miał zaplanowane kolejne spotkanie na drugim końcu miasta i wiedział, że niedługo będzie musiał wyjść.
– To już jest kolejny etap, wprowadzenie do przedsiębiorstwa ewidencji środków trwałych itd. To są pewne działania o charakterze deklaratoryjnym – doradca został uprzedzony, że klient ma mało czasu, więc uznał, że o szczegółach opowie księgowej, gdy zostanie podjęta decyzja.
– Jednym słowem, trzeba podjąć decyzję? – upewniła się księgowa.
– Tak, przy czym jest ważne, by była przemyślana – potwierdził doradca. – Można ją później zmienić, ale nie zawsze jest to łatwe i bezpieczne. Ponadto pewne skutki mogą być trudne do odwrócenia.

co na to prawo? rada 4

• ETAP IV Konsekwentne rozliczanie podatków z najmu

– Dobrze, to mniej więcej wiemy, o co chodzi… – pan Jacek wyraźnie się śpieszył. – A więc jak już zdecydujemy o sposobie opodatkowania, to musimy te zasady konsekwentnie stosować.
– Tak, dopytam jeszcze pana mecenasa o szczegóły, a ty już leć, bo wiemy, że się spieszysz – wtrąciła ksiegowa.
– Przepraszam, ale nie udało mi się przesunąć tamtego spotkania – tłumaczył się pan Jacek. – Jeszcze jedna sprawa. Czy wszystkie nieruchomości muszę tak samo traktować na potrzeby podatkowe?
– Nie. Istnieje możliwość jednoczesnego wynajmu części nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, a części w ramach najmu prywatnego. Wszystko zależy od okoliczności, np. ten dom, który dostał pan w ramach darowizny od rodziców, już z tego powodu łatwiej pozostawić poza działalnością gospodarczą.

co na to prawo? rada 5

– Dobrze. To będę się z państwem żegnał. Beata – pan Jacek wskazał na księgową – ma moje zaufanie i umocowanie. Uzgodnijcie szczegóły, ale myślę, że poprosimy pana o wnikliwą analizę i opinię, w której zarekomenduje pan konkretne rozwiązania.
– Oczywiście, jestem do dyspozycji – odparł doradca.©℗

RADA 1 Umiejscowić przychód w odpowiednim źródle

Podatnik będący osobą fizyczną, który wykorzystuje składniki swojego majątku (w tym nieruchomości) w celach zarobkowych, oddając je w używanie podmiotom trzecim w zamian za wynagrodzenie, uzyskuje przychód podatkowy. Warunkiem sine qua non prawidłowego opodatkowania podatkiem dochodowym przychodów lub dochodów uzyskiwanych z najmu jest prawidłowa alokacja przychodu w źródle. Od tego bowiem, do jakiego źródła zaliczone zostały przychody, zależeć może m.in. to, jaka forma opodatkowania może mieć zastosowanie, czy możliwe jest rozliczenia kosztów, jaka stawka podatku jest właściwa itd.
W przypadku najmu nieruchomości (również innych składników majątku) przychód, w zależności od okoliczności, może być umiejscowiony w źródle:
  • najem, podnajem itp. lub
  • pozarolnicza działalność gospodarcza.
W praktyce funkcjonuje wykładnia, w myśl której w pewnym zakresie to sami podatnicy kreują okoliczności, które przesądzają o przyporządkowaniu przychodu do źródła. Zdecydowane jednak trzeba podkreślić, że konieczne jest uwzględnienie obiektywnych przesłanek, które wpływają na zaliczenie przychodu do odpowiedniego źródła. Niezwykle ważne jest, że ten sam przychód (ale nie tego samego rodzaju!) nie może być zaliczony do dwóch różnych źródeł jednocześnie. Jednym słowem, przychód z najmu jednej konkretnej nieruchomości nie może być zaliczony w części do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, a w części do przychodów z najmu (tzw. najmu prywatnego, czyli poza prowadzoną działalnością gospodarczą).
Jak stwierdzono w interpretacji indywidualnej dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 21 kwietnia 2017 r., nr 2461-IBPB-2-2.4511.145.2017.1.KK: „Określenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego”.

RADA 2 Najem nie zawsze jest działalnością gospodarczą

Sam fakt, że podatnik zarobkuje w ramach umów najmu, nie musi decydować o zaliczeniu uzyskanych przychodów do źródła pozarolnicza działalność gospodarcza. Istotne są przesłanki obiektywne, a także sposób działania podatnika oraz decyzja o wprowadzeniu nieruchomości do jego przedsiębiorstwa lub pozostawieniu jej poza nim. Podobnie to, że podatnik jest właścicielem kilku, a nawet kilkunastu nieruchomości nie musi automatycznie przesądzać o umiejscowieniu przychodów z najmu w źródle pozarolnicza działalność gospodarcza.
W przepisach ustawy o PIT prawodawca, dość nieudolnie, ale jednak, próbuje definiować działalność gospodarczą (pozarolniczą działalność gospodarczą). Oznacza ona działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do przychodów z innych źródeł.
Dodatkowo można wskazać, że o działalności gospodarczej nie może być mowy, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
  • odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
  • czynności są wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
  • wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
Z jednej strony pojęcie działalności gospodarczej ma szczególny, kwalifikowany charakter, a przesłanki są obiektywne, z drugiej, wobec zastrzeżenia o niezaliczaniu przychodów do innych źródeł, prawodawca pozostawia pewien margines decyzyjny podatnikowi.
W efekcie, jeżeli inne przesłanki nie przesądzają o konieczności zaliczenia przychodów do źródła pozarolnicza działalność gospodarcza, o tym, czy najem będzie opodatkowany jako prywatny, czy w ramach działalności gospodarczej, może zadecydować to, czy podatnik wprowadził nieruchomość do działalności gospodarczej, tj. do przedsiębiorstwa. Zaznaczyć przy tym trzeba, że amortyzacja przedmiotu najmu i rozliczenie kosztów uzyskania z tego tytułu możliwe jest nie tylko na potrzeby wyznaczania dochodów z działalności gospodarczej. Podatnik może bowiem amortyzować nieruchomość i rozliczać koszty podatkowe poprzez odpisy amortyzacyjne, również w przypadku najmu wykonywanego poza działalnością gospodarczą, jeżeli nie wybrał opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Za tym, że najem nie musi być klasyfikowany jako działalność gospodarcza, może przemawiać nie tylko niewprowadzenie nieruchomości do przedsiębiorstwa, lecz także to, że została nabyta prywatnie, np. w ramach spadku czy darowizny, lub w celach prywatnych, np. z zamiarem przekazania dzieciom, jako lokata kapitału, umowa ma charakter najmu długotrwałego, właściciel nie pośredniczy w sprzedaży mediów innych niż te ewidentnie przypisane do nieruchomości.
Z kolei za zaliczeniem do działalności gospodarczej może przemawiać zakup większej liczby lokali, wraz ze stworzeniem struktury obsługowo -sprzedażowej, szeroka aktywność promocyjno-sprzedażowa itp. Za klasyfikacją najmu jako prowadzonego w ramach działalności gospodarczej może przemawiać również np. to, że ma on charakter krótkotrwały, wiąże się z koniecznością aktywnego, bieżącego zarządzania, podejmowania aktywności sprzedażowych itd.
Nawet akceptując wykładnię, w myśl której podatnik ma pewien obszar decyzyjny, nie można pomijać przesłanek obiektywnych i w pewnych okolicznościach konieczne jest zaliczenie przychodów do źródła pozarolnicza działalność gospodarcza. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 maja 2018 r., sygn. akt II FSK 887/16, stwierdzono, że: „Działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT tylko wówczas, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania (por. wyrok NSA z 21 kwietnia 2017 r., sygn. akt II FSK 845/15). Przychody z najmu lokali prowadzonego na szeroką skalę nie mogą zatem stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter prowadzonego najmu oraz fakt prowadzenia działalności na własny rachunek i ryzyko potwierdza, że podejmowane czynności w tym zakresie wypełniają przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Wykonywany w tych warunkach najem uznaje się za działalność gospodarczą (zob. wyroki: NSA z 4 kwietnia 2014 r., sygn. akt II FSK 1092/12 […]). Ustalając, czy dany przychód pochodzi z działalności gospodarczej, należy w pierwszym rzędzie podjąć próbę przypisania go do jednego z pozostałych wymienionych w ustawie źródeł. Jeżeli okaże się to niemożliwe, a przychód powstał w wyniku działalności zarobkowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły, która prowadzona jest we własnym imieniu, wówczas przychód z tego tytułu będzie stanowił przychód z działalności gospodarczej (por. wyrok NSA z 2 lutego 2017 r., sygn. akt II FSK 268/15)”.

RADA 3 Wziąć pod uwagę wszystkie okoliczności

Jeżeli – biorąc pod uwagę to, co wskazano powyżej – podatnik może podjąć decyzję co do sposobu umiejscowienia przychodu w źródle, warto, by pamiętał o tym, że nie zawsze ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest korzystniejszym rozwiązaniem. Przede wszystkim w obecnym stanie prawnym stawka 8,5 proc. ma zastosowanie wyłącznie do części przychodów nieprzekraczających 100 tys. zł, a od nadwyżki jest już 12,5 proc. Ponadto może się okazać, że zastosowanie podatku liniowego (19 proc.) w ramach działalności gospodarczej – ale do dochodu, a nie przychodu – jest zdecydowanie tańszą opcją. Zatem należy zaplanować, jakie koszty pojawią się w perspektywie kilku lat (amortyzacja, koszty remontów, prowizje, opłaty itd.).
Warto też zbadać, jaki efektywny podatek dochodowy podatnik płaci w ramach działalności gospodarczej. Co prawda bowiem stawka jednolita PIT wynosi 19 proc., jednak jest to stawka od dochodu. Niejednokrotnie stawka efektywna obliczona w stosunku do przychodu jest znacznie niższa niż 12,5 proc., a nawet niż 8,5 proc. Wówczas tańszym rozwiązaniem fiskalnym może być podatek liniowy w ramach działalności gospodarczej.

RADA 4 Uwzględnić konsekwencje fiskalne dokonanego wyboru

W wielu przypadkach przy najmie długoterminowym maksymalnie kilku lokali, zwłaszcza tych o charakterze mieszkalnym, również nabytych prywatnie (np. w ramach darowizny), kluczowe znaczenie ma decyzja o wprowadzeniu składnika majątku do przedsiębiorstwa lub pozostawieniu go poza nim. Warto pamiętać o tym aspekcie, mimo że organy podatkowe niejednokrotnie próbują kwestionować możliwość podjęcia przez podatnika autonomicznej decyzji o zaliczeniu (albo nie) składnika majątku do przedsiębiorstwa, lub, częściej, umniejszać jej znaczenie dla klasyfikacji przychodu (tak np. dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 30 grudnia 2014 r., nr IPPB1/415-1061/14-4/AM). Jak stwierdzono w wyroku NSA z 11 sierpnia 2017 r., sygn. akt II FSK 1940/15: „Przepisy te jednak nie wyjaśniają, które z tak definiowanych składników należy uznawać za związane z działalnością gospodarczą. Decydujący zatem dla tego rozróżnienia pomiędzy najmem rzeczy w ramach zarządu majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą (nazywanym także niekiedy mylnie «prywatnym», «osobistym» lub «okazjonalnym») a najmem rzeczy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest zamiar samego podatnika. To on decyduje o tym, czy «powiązać» określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. Podzielić tu należy stanowisko zawarte w wyroku NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14, w świetle którego «Zarobkowy, zorganizowany i ciągły najem lokali dokonywany we własnym imieniu, który miał charakter powtarzalny i nieprzypadkowy, nie pozwala wbrew stanowisku samych podatników na klasyfikowanie przychodów z tego tytułu do źródła przewidzianego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych». (…) Dopiero bowiem «związanie» składników majątkowych z działalnością gospodarczą wyłącza możliwość rozpoznania przychodów z najmu (dzierżawy) jako przychodów ze źródła z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. O istnieniu takiego związku (powiązania), będących przedmiotem najmu składników majątkowych podatnika z jego działalnością gospodarczą może świadczyć ich faktyczne wykorzystywanie w prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej, niezależnie od tego, czy skorzystał on z prawa amortyzacji środków trwałych, czy też nie. Przesłanka «związania składników majątku z działalnością gospodarczą» (wykorzystania) zostanie spełniona również wówczas, gdy podatnik dokonał takiego ich powiązania z prowadzoną działalnością gospodarczą (prowadzonym przedsiębiorstwem), że uzyskuje dzięki temu z tej działalności konkretne korzyści, w tym podatkowe”.
Zaznaczyć warto, że decyzję można z czasem zmienić. Wobec braku stosownych regulacji nic nie stoi na przeszkodzie, aby podatnik, który wynajmując nieruchomość, uzyskiwał przychody alokowane w źródle najem, następnie wprowadził ją do grupy składników majątku tworzących przedsiębiorstwo, a w związku z tym rozliczał przychody z tytułu najmu w źródle pozarolnicza działalność gospodarcza. Przy czym operacja przeprowadzona w przeciwnym kierunku, tj. wyprowadzenie nieruchomości z przedsiębiorstwa i jej wynajem prywatny, w zasadzie również jest możliwa, ale należy uznać ją za obarczoną dużym ryzkiem fiskalnym (tylko nieco mniejszym, gdy ma miejsce zaprzestanie wykonywania działalności gospodarczej).
Trzeba przy tym wziąć pod uwagę np. to, że w przypadku lokali niemieszkalnych, nawet przy wycofaniu z działalności gospodarczej, sprzedaż w ciągu sześciu lat wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Zatem, zdanie można zmienić, jednak niekiedy działanie takie jest obarczone ryzykiem albo konsekwencjami podatkowymi.

RADA 5 Możliwy jest jednoczesny wynajem w ramach działalności i najem prywatny

Jeżeli podatnik podejmie decyzję co do sposobu opodatkowania, to jej skutki wystąpią w kolejnych latach – konieczna jest konsekwencja działania. Warto jednak zaznaczyć, że podatnik powinien dokonywać odpowiednich kwalifikacji względem konkretnych nieruchomości. Biorąc pod uwagę powyższe zasady, możliwe jest jednoczesne prowadzenie działalności gospodarczej w ramach wynajmu jednej czy kilku nieruchomości i zarobkowanie w ramach najmu prywatnego innych nieruchomości. Zatem chodzi o rozporządzanie konkretnymi nieruchomościami, a nie ogółem nieruchomości będących własnością przedsiębiorcy. Jak stwierdzono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 19 stycznia 2018 r., sygn. akt I SA/Po 1002/17 (nieprawomocny): „To podatnik decyduje, czy «powiązać» określone składniki mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą”. W tym wyroku sąd stwierdził również, że zaliczeniu części obiektów (nie części obiektu, a obiektów) do majątku prywatnego, a przychodu z ich najmu do źródła „najem”, nie stoi na przeszkodzie to, że równolegle podatnik wykonuje działalność gospodarczą w zakresie najmu, wykorzystując w takiej inne nieruchomości.
Trzeba jednak przestrzec, że zagadnienia alokacji przychodu z najmu w jednym z dwóch ww. źródeł, jego warunki, zaliczanie składników majątku do przedsiębiorstwa podatnika i znaczenie takiego działania cały czas są przedmiotem dyskusji, również na poziomie sądów administracyjnych. ©℗
!PODSUMOWANIE
Od pewnego czasu wśród nieco zamożniejszych Polaków popularne jest zarabianie na wynajmie. Jest to niekiedy kwestia wynajmu jednego mieszkania, które jednocześnie stanowi „zabezpieczenie emerytalne”, w innych przypadkach to kilka, kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt nieruchomości. Niewątpliwie nie można takich przypadków mierzyć jedną miarką fiskalną. Problemem jest niezdecydowanie prawodawcy, który podejmuje pewne działania mogące wprowadzać w błąd podatników. Po długiej dyskusji ustawodawca wprowadził dodatkową stawkę ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych dla tej części przychodów, które przekraczają 100 tys. zł. Podatnicy odebrali tę zmianę jako potwierdzenie, że można prowadzić najem w szerszym zakresie i traktować go jako prywatny. Jednak przeciwne zdanie prezentuje część składów orzekających. W efekcie mamy stan prawny, w którym możliwa jest zarówno obrona poglądu, że to tylko podatnik decyduje o tym, do jakiego źródła zaliczy przychód, jak i takiego, że wola podatnika jest ważna, ale przesądzają okoliczności faktyczne. Tak czy inaczej jest pewien chaos, który będzie trwał dopóty, dopóki prawodawca nie podejmie zdecydowanych działań. ©℗
Podstawa prawna
Art. 5a pkt 6, art. 5b ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 200 ze zm.).