Problem: Podatnik jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. W tym roku kupił dwa mieszkania w miejscowościach nad morzem. Podpisał umowy najmu z wyspecjalizowanymi w tym zakresie firmami, które będą wynajmować te lokale innym osobom (turystom). Firmy te prowadzą działalność gospodarczą we własnym imieniu i świadczą m.in. usługi obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania (PKWiU 55). Podatnik w umowie najmu zgodził się na podnajem. Firma będzie przedstawiać zestawienia przychodów z najmu i na tej podstawie podatnik wystawi jej fakturę. Natomiast podatnik otrzymuje faktury za usługi i opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości. Czy podatnik - właściciel lokali mieszkalnych - może opodatkować usługi 8-proc. stawką VAT?
Dla DGP Krajowa Administracja Skarbowa
W przedstawionej sytuacji wynajmujący lokale mieszkalne (osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej) świadczy usługi wynajmu lokali mieszkalnych na rzecz podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą przy wykorzystaniu tych lokali, która polega na usługach krótkotrwałego zakwaterowania.
Usługi wynajmowania nieruchomości lub ich części, a więc również obiektów i lokali mieszkalnych, stanowią czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie ustawy o VAT – niezależnie od czasu, na jaki lokale są wynajmowane (krótkotrwale bądź na dłuższe okresy), spełniają one bowiem definicję działalności gospodarczej w rozumieniu tej ustawy.
Dodatkowo wskazać należy, że ustawa o VAT na potrzeby funkcjonowania tego podatku, m.in. określenia zakresu stosowania stawek obniżonych oraz zwolnień od podatku VAT, posługuje się Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług – PKWiU 2008.
Zgodnie z uzyskanymi od Głównego Urzędu Statystycznego informacjami:
- usługi wynajmowania turystom lokali mieszkalnych (podnajem), wynajmowanych na podstawie umowy najmu, klasyfikowane są w zakresie działu PKWiU 55 „Usługi związane z zakwaterowaniem”.
Odnosząc powyższe do zapytania, uznać należy, że czynności polegające na wynajęciu przez osobę fizyczną (na podstawie umowy najmu) mieszkania firmie, która następnie będzie wynajmowała go turystom, mieszczą się w zakresie grupowania PKWiU 68.20.11.0.
Należy jednocześnie zauważyć, że właściciel lokalu mieszkalnego wynajmując go podmiotowi, który zamierza wykorzystywać ten lokal do świadczenia usług krótkotrwałego zakwaterowania turystom, nie staje się przez to podmiotem świadczącym tego typu usługi (krótkotrwałego zakwaterowania). Podobnie jest w przypadku właściciela lokalu usługowego, który poprzez zawarcie umowy najmu tego lokalu z szewcem nie staje się automatycznie podmiotem świadczącym usługi naprawy obuwia.
Na marginesie należy wskazać, że nie znajdzie tutaj również zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwolnione z tego podatku są usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Powyższe oznacza zatem, że do czasu zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny (obowiązkowo po przekroczeniu 200 tys. zł wartości sprzedaży) wynajmujący wystawia faktury na żądanie najemcy (art. 106b ust. w zw. z art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT), jednocześnie wskazując podstawę zwolnienia (art. 106e ust. 1 pkt 19 w zw. z art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT). Po zarejestrowaniu się jako podatnik VAT czynny wynajmujący będzie miał – w każdym przypadku – obowiązek wystawiać faktury VAT na rzecz najemcy będącego również podatnikiem VAT.
Tym samym w przedstawionym przypadku, jeżeli wynajmujący stanie się podatnikiem VAT czynnym, do świadczonej przez siebie usługi wynajmu lokalu innemu podatnikowi VAT, na cele prowadzonej przez tego podatnika działalności gospodarczej, będzie zobligowany stosować podstawową 23-proc. stawkę VAT. Z kolei najemca, wykorzystujący wynajmowany lokal mieszkalny do świadczenia usług krótkotrwałego zakwaterowania osobom trzecim, opodatkowuje te usługi preferencyjną 8-proc. stawką VAT (na podstawie art. 41 ust. 2 w związku z art. 146a pkt 2 i poz. 55 załącznika nr 3 ustawy o VAT). Przy czym należy zastrzec, że na wysokość stosowanej stawki przez najemcę nie ma wpływu status podatkowy wynajmującego.
ekspert radzi
Liczy Się cel, w jakim zawierana jest umowa
Podatnik (właściciel lokali mieszkalnych) może zastosować do świadczonych przez niego usług najmu lokali mieszkalnych 8-proc. stawkę podatku od towarów i usług.
Właściciel lokali mieszkalnych, pomimo faktu braku zarejestrowania działalności w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, jest traktowany jako podatnik VAT.
Plan wynajmu apartamentów na rzecz wyspecjalizowanych firm wskazuje, iż udostępni on lokale w celu zarobkowym w sposób ciągły. Takie działanie wyczerpuje znamiona prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Stąd właściciel będzie podatnikiem VAT.
Po pierwsze, ustawa o VAT zawiera - w art. 43 ust. 1 pkt 36 - zwolnienie z podatku usług wynajmu lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Zwolnienie to jednak nie znajdzie zastosowania. Przede wszystkim najem lokali na rzecz specjalistycznej firmy oraz jej usługi wskazują, że przy tym najmie nie chodzi o cel mieszkaniowy, tj. miejsce stałego pobytu, lecz o czasowe udostępnienie apartamentów za pośrednictwem wyspecjalizowanej w tym zakresie firmy. Wyłącza to zastosowanie tego zwolnienia.
Po drugie, zgodnie z art. 43 ust. 20 ustawy o VAT powołane zwolnienie z art. 41 ust. 1 pkt 36 ustawy nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3. Załącznik ten zawiera „Wykaz towarów i usług opodatkowanych stawką podatku w wysokości 7 proc.” (zgodnie z art. 146a pkt 2 ustawy o VAT od 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku wynosi 8 proc.). Pod pozycją 163 wymienione zostały usługi sklasyfikowane pod symbolem PKWiU 55, tj. „Usługi związane z zakwaterowaniem”. Na gruncie ustawy brak jest definicji tego rodzaju usług. Definicje słownikowe wskazują zaś, iż zakwaterowanie to przydzielenie miejsca czasowego zamieszkiwania. Przy najmie lokali na rzecz specjalistycznej firmy zajmującej się świadczeniem usług obiektów noclegowych należy mieć na uwadze cel najmu tych lokali. Stąd właściciel na świadczone przez siebie usługi najmu jest uprawniony do zastosowania 8-proc. stawki.
Stanowisko powyższe potwierdza m.in. interpretacja indywidualna z 22 marca 2018 r. (nr 0114-KDIP1-1.4012.125.2018.1.RR). W jej treści organ podatkowy - w podobnym stanie faktycznym do analizowanego - wskazał, że „skoro wnioskodawca świadczy/będzie świadczył usługi wynajmu apartamentów podmiotowi na potrzeby jego działalności gospodarczej w zakresie tzw. krótkotrwałego zakwaterowania, które są określone w PKWiU pod numerem 55, to na podstawie art. 41 ust. 2 w zw. z art. 146a pkt 2 oraz poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy, usługi te są/będą opodatkowane obniżoną stawką VAT w wysokości 8 proc.”.
Niezależnie od kwestii stosowanej stawki podatku przy rozpatrywaniu ww. zagadnienia należy mieć również na uwadze, że świadczenie usług najmu podlega zwolnieniu podmiotowemu określonemu w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Zwolnienie to przewiduje, że zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 tys. zł. Limit ten ustalany jest w odpowiedniej proporcji, jeżeli podatnik rozpoczyna działalność w trakcie roku kalendarzowego. Stąd w opisanej sytuacji, jeśli dochód z wynajmu nie przekroczy 200 tys. zł w skali całego roku, wówczas wynajmujący (właściciel lokalu) jest zwolniony podmiotowo z podatku. W celu opodatkowania świadczonych usług najmu podatkiem i wystawiania faktur ze stawką 8 proc. winien zrezygnować ze zwolnienia i złożyć w tym zakresie odpowiednie oświadczenie, na co pozwala art. 113 ust. 4 ustawy o VAT.
Różnica między moim stanowiskiem a zajętym przez KAS sprowadza się do innego zakwalifikowania umowy najmu podpisanej przez naszego podatnika i w efekcie prowadzi do przyjęcia innej stawki VAT. KAS opiera swoje stanowisko na informacji uzyskanej z GUS w zakresie kwalifikacji usługi najmu świadczonej przez naszego podatnika na rzecz firmy zajmującej się dalszym wynajmem krótkoterminowym. Tu usługa najmu została zaliczona PKWiU 2008 68.20.11.0 „Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi”. Przy tej klasyfikacji umowy najmu należy stosować stawkę 23 proc. VAT. Można się jednak zastanowić, czy przy składaniu wniosku o wydanie opinii przez GUS prawidłowo zostały opisane wszystkie elementy stanu faktycznego i ujawniony cel umowy najmu. Trzeba też pamiętać, że jest jeszcze druga strona tej sytuacji. Na stosunek najmu należy patrzeć całościowo i w kontekście celu, w jakim nasz podatnik zawiera umowę ze specjalistyczną firmą. Jeśli w przypadku naszego podatnika już w umowie najmu z wyspecjalizowanymi firmami świadczącymi usługi z grupy PKWiU 55 zawarte zostaną postanowienia, zgodnie z którymi podatnik (wynajmujący) zawiera umowy najmu celem udostępnienia lokali na krótkotrwałe zakwaterowanie świadczone przez wyspecjalizowany podmiot, stanowi to cel tej umowy najmu. Wówczas winno to zostać uwzględnione i do umowy najmu między podatnikiem a wyspecjalizowanym podmiotem można zastosować 8-proc. VAT. Takie też stanowisko, uwzględniające cel zawieranej umowy, przedstawił dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 22 marca 2018 r. (nr 0114-KDIP1-1.4012.125.2018.1.RR). Jest ono korzystne dla podatników i zasługuje na uznanie.
Podstawa prawna
Art. 15, art. 41 ust. 2 w związku z art. 146a pkt 2 i poz. 55 załącznika nr 3, art. 113 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1221 ze zm.).
