Nowelizacja ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wyłączyła stosowanie zasady solidarnej odpowiedzialności za podatek od nieruchomości, rolny i leśny w przypadku, gdy jeden lub kilku współwłaścicieli lub posiadaczy jest zwolnionych z podatku. Gminy muszą więc zmienić dotychczasową praktykę. Zdaniem ekspertów współwłaściciele mogą jednak odzyskać podatek nie tylko za ten rok, ale i za poprzednie
Od 14 lipca obowiązują nowe zasady dotyczące solidarnej odpowiedzialności za podatek rolny, leśny i od nieruchomości. Chodzi o sytuację, gdy jeden ze współwłaścicieli nieruchomości jest zwolniony z jednego z tych podatków lokalnych. Nowelizacja trzech ustaw regulujących daninę rolną, leśną i od nieruchomości (w tym ostatnim przypadku chodzi o ustawę o podatkach i opłatach lokalnych) kończy ostatecznie spory o to, czy współwłaściciele nieruchomości, którzy nie korzystają ze zwolnienia z podatku, muszą płacić go za współwłaściciela zwolnionego z daniny. Najczęściej chodzi o gminy i miasta będące współwłaścicielami nieruchomości z osobami fizycznymi lub spółkami. W naszym poradniku skupimy się na omówieniu skutków zmiany w podatku od nieruchomości. Analogiczne zasady obowiązują jednak również w ustawie o podatku rolnym i ustawie o podatku leśnym.
Koniec odpowiedzialności za zwolnionego
W ustawie o podatkach i opłatach lokalnych zmienił się art. 3 ust. 4 oraz został dodany nowy ust. 6 ustanawiający wyłom w zasadzie solidarnej odpowiedzialności obowiązującej w podatku od nieruchomości. Artykuł 3 ust. 6 został dodany przez art. 2 pkt 2 ustawy z 25 maja 2017 r. o zmianie ustawy o podatku rolnym, ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz ustawy o podatku leśnym (Dz.U. poz. 1282).
Reklama
Zmiana w art. 3 ust. 4 jest w zasadzie niemal niezauważalna. W końcowym fragmencie przepisu dodano bowiem jedynie odwołanie do nowego ust. 6. Sama zasada wynikająca z ust. 4 nie zmieniła się. Zgodnie z nią, jeśli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach, z zastrzeżeniem ust. 4a–6.
Innymi słowy, jeśli przykładowo budynek ma trzech współwłaścicieli, to obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na wszystkich trzech. Mówiąc jeszcze inaczej, każdy z nich ma obowiązek zapłaty podatku za cały budynek. Nie ma znaczenia to, jaki kto ma współudział w tym budynku. Nawet jeśli wynosi on 1 proc., to i tak współwłaściciel ma obowiązek zapłaty 100 proc. podatku, czyli za całą powierzchnię użytkową budynku. Zasada ta prowadzi w praktyce do wielu sporów i kontrowersji. Mało tego, gminne organy podatkowe, czyli wójt, burmistrz lub prezydent miasta, mogą sobie wybrać, od kogo ściągną podatek. Organ może zażądać całości podatku lub jego części od wszystkich współwłaścicieli łącznie, od kilku wybranych, od każdego z osobna lub od jednego. Na wszystkich ciąży bowiem solidarnie obowiązek podatkowy. Praktyka niektórych gmin pokazuje, że od współwłaściciela posiadającego niewielki udział w danej nieruchomości samorząd może zażądać zapłaty całego podatku. Przykładowo, jeśli podatnik posiada 1/64 drogi, która ma też innych współwłaścicieli, to gmina może zażądać zapłaty 100 proc. podatku należnego od całej drogi. W praktyce decyzje organu podatkowego mogą opiewać na kilkaset czy kilka tysięcy złotych do zapłaty, co stanowi nie lada problem.

Reklama
Wyłom od zasady
Nowy ust. 6 dodany do art. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych przewiduje wyłom od powyższej zasady. Przepis ten wyłącza bowiem zastosowanie zasady solidarnej odpowiedzialności za podatek od nieruchomości w przypadku, gdy jeden lub kilku współwłaścicieli lub posiadaczy jest z niego zwolnionych. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na współwłaścicielach lub posiadaczach, którzy podlegają podatkowi od nieruchomości oraz nie są zwolnieni od tego podatku, w zakresie odpowiadającym ich łącznemu udziałowi w prawie własności lub posiadaniu. Innymi słowy, jeśli wśród współwłaścicieli jest podatnik zwolniony z podatku od nieruchomości lub w ogóle nie podlega temu podatkowi, to jego udział należy pominąć. Pozostali współwłaściciele odpowiadają jedynie za część podatku od nieruchomości, która nie jest zwolniona z daniny. [przykład]
PRZYKŁAD
Jak wygląda rozliczenie
Przed zmianami
Załóżmy, że współwłaścicielami budynku o powierzchni 400 mkw. jest gmina (zajmuje 100 mkw. powierzchni użytkowej) oraz spółka (zajmuje 300 mkw.).
Gmina co do zasady była zwolniona z podatku od nieruchomości.
Spółka, zgodnie z interpretacją części gmin, musiała uiścić podatek od nieruchomości od 400 mkw., według stawki właściwej dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (w 2017 r. – maksymalnie 22,66 zł za 1 mkw.)
W rezultacie:
gmina = 0 podatku do zapłaty
spółka = 400 mkw. x 22,66 zł = 9064 zł podatku do zapłaty (rocznie)
Po zmianach
Gmina co do zasady dalej jest zwolniona z podatku od nieruchomości.
Spółka musi uiścić podatek od nieruchomości od 300 mkw. Odpowiada bowiem solidarnie jedynie za część, która nie jest zwolniona z daniny. Musi zapłacić według stawki właściwej dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (w 2017 r. – maksymalnie 22,66 zł za 1 mkw.)
W rezultacie:
gmina = 0 podatku do zapłaty
spółka = 300 mkw. x 22,66 zł = 6798 zł (rocznie)
Zysk spółki = 2266 zł ⒸⓅ
Dotychczas zasada ta budziła problemy praktyczne. Część miast i gmin interpretowała przepisy na niekorzyść współwłaścicieli. Wymagały one zapłaty podatku również za podatnika zwolnionego z daniny. Powoływały się właśnie na zasadę solidarnej odpowiedzialności, która obowiązuje w podatku od nieruchomości. Co więcej, zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami (nowelizacja niczego w tym zakresie nie zmieniła), jeśli współwłaściciel zobowiązany do uiszczenia podatku odmówi zapłaty za całą powierzchnię budynku, gmina ma prawo wszcząć egzekucję i zająć rachunek bankowy spółdzielni, osoby fizycznej lub spółki (współwłaściciela).
Nawet MF nie zgadzało się z praktyką
Zwróćmy również uwagę, że z taką praktyką części gmin nie zgadzały się: Ministerstwo Finansów, sądy administracyjne oraz Rzecznik Praw Obywatelskich.
Z orzecznictwa sądów wynikało, że w przypadku gdy jeden ze współwłaścicieli korzysta ze zwolnienia, to wartość podatku od całej nieruchomości należy pomniejszyć proporcjonalnie o przypadającą na niego kwotę daniny. Sądy wskazywały, że nie może być tak, iż solidarna odpowiedzialność współwłaścicieli za zobowiązanie uniemożliwia skorzystanie z prawa do zwolnienia. Korzystne dla podatników orzeczenia zapadały zarówno przed Naczelnym Sądem Administracyjnym (np. wyroki z 5 marca 2014 r., sygn. akt II FSK 748/12 oraz z 15 stycznia 2015 r., sygn. akt II FSK 3012/12), jak i wojewódzkimi sądami administracyjnymi (np. WSA w Krakowie – wyroki z 16 kwietnia 2015 r., sygn. akt I SA/Kr 210/15 oraz z 3 lipca 2015 r., sygn. akt I SA/Kr 673/15, oba prawomocne).
Na korzystne orzecznictwo sądów powołał się również rzecznik praw obywatelskich w swoim wystąpieniu sprzed roku (z 23 maja 2016 r., nr V.511.1.2016.EG). Rzecznik uważał, że gminne organy podatkowe bezprawnie pobierają cały podatek od jednego współwłaściciela nieruchomości lub gruntu rolnego, gdy drugi jest zwolniony z podatku. Przyczyną wystąpienia rzecznika był zgłoszony mu przypadek spółdzielni mieszkaniowej, która wyjaśniła, że razem z gminą jest współwłaścicielem gruntu rolnego. Gminny organ podatkowy domagał się od spółdzielni zapłaty całego podatku od nieruchomości, mimo że część gminna jest z niego zwolniona. Ponieważ spółdzielnia odmówiła uiszczenia daniny, urząd gminy wszczął egzekucję i zajął jej rachunek. Rzecznik praw obywatelskich uznał takie postępowanie za nieprawidłowe.
W odpowiedzi na jego wystąpienie również minister finansów przyznał, że praktyka niektórych gmin jest nieprawidłowa. Minister uznał, że współwłaściciel nie musi płacić całego podatku od nieruchomości lub gruntu rolnego, jeśli drugi współwłaściciel jest z niego zwolniony. Wyjaśnił też, że ukształtowała się już korzystna dla podatników linia orzecznicza, zgodnie z którą podatek obliczony od całej nieruchomości należy pomniejszyć o kwotę wynikającą z opodatkowania części objętej zwolnieniem podatkowym. Oblicza się ją stosownie do wielkości udziału we współwłasności podatnika korzystającego ze zwolnienia. Minister zgodził się z sądami. Wyjaśnił też, jak należy płacić daninę, jeśli jeden ze współwłaścicieli jest z niej zwolniony. Przyznał, że najpierw trzeba obliczyć podatek dla całej nieruchomości, bo obowiązujące przepisy nie pozwalają na opodatkowanie części nieruchomości stanowiącej współwłasność. Później, jeżeli jeden ze współwłaścicieli spełnia warunki do zwolnienia z podatku, należy od wysokości zobowiązania naliczonego od całej nieruchomości odliczyć kwotę, która wynika z opodatkowania części zwolnionej. Dopiero wtedy wszyscy współwłaściciele będą ponosić odpowiedzialność solidarną.
Również eksperci przyznają, że praktyka części gmin sprzed zmian była niekorzystna dla podatników. – Działanie organów w istotny sposób godziło w interes podatników, a organy podatkowe, powołując się na brak jednoznacznych przepisów w tym zakresie, wykorzystywały zasadę odpowiedzialności solidarnej przeciwko podatnikom – mówi Karolina Zieleniecka, aplikantka radcowska, ekspert podatkowy w KPMG w Polsce.
Teraz, po nowelizacji m.in. ustawy o podatkach i opłatach lokalnych obowiązującej od 14 lipca, praktyka części gmin musi się zmienić. – Taka zmiana, mimo jej porządkującego charakteru, jest korzystna i zapewni odpowiednią ochronę obywatelom, jak i ukróci powszechne zjawisko rozstrzygania wątpliwości na korzyść fiskusa – ocenia Karolina Zieleniecka.
Możliwy zwrot
Eksperci przyznają, że współwłaściciele nieruchomości mogą odzyskać nawet cały podatek zapłacony za współwłaścicieli zwolnionych z tego podatku. W praktyce chodzi o dwie sytuacje: podatek zapłacony przed nowelizacją i po niej.
– Przepisy chronią podatników od momentu ich wejścia w życie, jednak mając na uwadze stanowisko sądów (np. wyrok NSA z 15 stycznia 2015 r., sygn. akt II FSK 3012/12), także za wcześniejsze okresy warto domagać się zwrotu nienależnie uiszczonego podatku za zwolnionych współwłaścicieli – przyznaje Karolina Zieleniecka. Może się jednak okazać, że aby odzyskać podatek sprzed nowelizacji, trzeba pójść do sądu. Różne są bowiem sytuacje osób fizycznych i prawnych (spółek z o.o., akcyjnych).
Jak mówi Karolina Zieleniecka, gdy współwłaścicielami nieruchomości są osoby fizyczne, zobowiązanie powstaje przez doręczenie decyzji organu (wójta, burmistrza, prezydenta miasta) ustalającej wysokość podatku. – Jeśli organ ustali zbyt wysoki podatek, to osobie przysługują środki zaskarżenia, czyli odwołanie do organu odwoławczego (w podatku od nieruchomości, rolnym i leśnym jest to samorządowe kolegium odwoławcze). Trzeba je złożyć w ciągu 14 dni od doręczenia decyzji – mówi ekspertka.
Zaznacza również, że jeśli podatnik nie złożył odwołania w terminie, pozostają mu jeszcze nadzwyczajne tryby zaskarżenia, a więc żądanie stwierdzenia nieważności decyzji ze względu na jej wydanie bez podstawy prawnej czy z rażącym naruszeniem prawa.
Jeśli podatnik złożył odwołanie, ale samorządowe kolegium odwoławcze nie uwzględniło go, podatnik może złożyć skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego (ma na to 30 dni od doręczenia orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego), a w razie niekorzystnego wyroku – do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Inaczej wygląda procedura w przypadku osób prawnych. Jak tłumaczy Karolina Zieleniecka, jeśli chociażby jednym współwłaścicielem jest osoba prawna lub inna jednostka organizacyjna (wyłączając wspólnoty mieszkaniowe), wówczas obowiązują zasady samoobliczania podatku w stosunku do wszystkich współwłaścicieli (także osób fizycznych). Innymi słowy, współwłaściciele składają deklaracje na podatek od nieruchomości, w której wykazują kwoty podatku do zapłaty. – Podatnicy, którzy błędnie zadeklarowali podatek (zawyżyli go), wykazując go także za część nieruchomości, która jest w posiadaniu podmiotu zwolnionego z daniny, w ciągu pięciu lat mogą skorygować deklarację i wystąpić z wnioskiem (do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta) o stwierdzenie i zwrot nadpłaty – wyjaśnia nasza rozmówczyni. Jeśli organ odmówi stwierdzenia nadpłaty, podatnik może się odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie do wojewódzkiego sądu administracyjnego i Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Natomiast jeśli wójt, burmistrz lub prezydent miasta wydali decyzję określającą wysokość zobowiązania w podatku od nieruchomości i obejmuje ona część nieruchomości, która jest w posiadaniu podmiotu zwolnionego z daniny, to podatnik może odwołać się do SKO, a następnie złożyć skargę do WSA i NSA.
Powyższe procedury mogą zastosować współwłaściciele, którzy zapłacili daninę za podmiot zwolniony z podatku. Jak wspomnieliśmy, jeśli współwłaściciel chce odzyskać daninę za lata poprzednie, musi liczyć się z tym, że dopiero sąd przyzna mu rację. Zwróćmy też uwagę, że osoby fizyczne mogą napotkać tu trudności proceduralne. Co do zasady wójt, burmistrz lub prezydent miasta wydają decyzje ustalające wysokość podatku od nieruchomości za dany rok do 1 marca. Chodzi o to, aby podatnik miał 14 dni na zapłatę pierwszej raty podatku za dany rok.
Daninę od nieruchomości osoby fizyczne płacą bowiem w ratach, w terminach do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada. Jeśli więc podatnik otrzymał decyzję 1 marca 2016 r., to 14-dniowy termin na odwołanie upłynął 15 marca. To oznacza, jak już wspomnieliśmy, że takiej osobie pozostaje zastosowanie trybów nadzwyczajnych, takich jak stwierdzenie nieważności decyzji ze względu na jej wydanie bez podstawy prawnej, czy z rażącym naruszeniem prawa. Innymi słowy, osoba musi złożyć wniosek o stwierdzenie nieważności i wykazać w nim, że decyzja została wydana bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa. Trudno jednak ocenić, jakie są szanse na wygraną w tym przypadku. Jak mówi Karolina Zieleniecka, z punktu widzenia proceduralnego znacznie łatwiej mają podatnicy składający deklarację na podatek od nieruchomości, którzy mogą skorzystać z instytucji wniosku o stwierdzenie i zwrot nadpłaty wnoszonego odpowiednio do wójta, burmistrza lub prezydenta. W takim wniosku należy wykazać zasadność wnioskowanej nadpłaty i tu z pomocą przychodzi obowiązująca linia orzecznicza sądów. A te jeszcze przed 14 lipca orzekały, że współwłaściciel nie musi płacić daniny za innego współwłaściciela zwolnionego z podatku. Jeśli nie uda się wygrać przed organami podatkowymi (wójtem, burmistrzem lub prezydentem miasta, a potem przed SKO), zawsze pozostaje droga sądowa.
Danina za bieżący rok
Powyższe zasady mają również zastosowanie do podatku za 2017 r. W nowelizacji zabrakło jednak regulacji, które precyzyjnie określałyby, czy i w jaki sposób osoby fizyczne mogą odzyskać podatek za 2017 r. Ordynacja podatkowa co do zasady nie pozwala bowiem na zmianę decyzji ustalającej/określającej wysokość zobowiązania podatkowego (art. 253b) wydanej przez np. wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Przypomnijmy, że w podatku od nieruchomości to właśnie oni wydają decyzje ustalające jego wysokość na dany rok. Co więcej, w sytuacji zmiany przepisów (nowelizacji ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, podatku rolnego i podatku leśnego) nie znajdzie też zastosowania art. 254 ordynacji podatkowej. Z punktu widzenia proceduralnego dla osób fizycznych pozostają rozwiązania opisane powyżej. Problemu z odzyskaniem choćby części podatku za 2017 r. nie powinny mieć osoby prawne. Spółki powinny złożyć korektę deklaracji na podatek od nieruchomości za 2017 r. oraz uiszczać raty podatku, poczynając od 1 sierpnia, w niższej wysokości.
WAŻNE
Może się okazać, że aby odzyskać podatek sprzed nowelizacji ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, trzeba będzie pójść do sądu. Różne są bowiem sytuacje osób fizycznych i prawnych
Podstawa prawna
Art. 3 ust. 4 i 6, art. 6 ust. 1, 3, 6 i 9 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 716 ze zm.).
Art. 2 pkt 2 ustawy z 25 maja 2017 r. o zmianie ustawy o podatku rolnym, ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz ustawy o podatku leśnym (Dz.U. poz. 1282).