Chodziło o mężczyznę, którego córka kupiła mieszkanie, zaciągając kredyt hipoteczny. Trzy lata później podarowała tę nieruchomość ojcu. Ojciec nie miał jednak zdolności kredytowej, przez co bank nie zgodził się na zmianę kredytobiorcy. Potwierdził natomiast, że jako nowy właściciel lokalu, mężczyzna staje się dłużnikiem odpowiedzialnym za spłatę kredytu.

Mieszkanie ojca, kredyt córki

Od momentu darowizny ojciec zamieszkiwał w tym mieszkaniu i faktycznie spłacał kredyt (zaciągnięty przez córkę). Następnie je sprzedał. Miało to miejsce jeszcze przed upływem pięciu lat od nabycia (otrzymania w darowiźnie). Zasadniczo w takiej sytuacji powstaje przychód ze zbycia, czyli trzeba zapłacić 19-proc. podatek od dochodu ze sprzedaży.

Co z ulgą mieszkaniową?

Sposobem na uniknięcie podatku jest skorzystanie z ulgi mieszkaniowej. W tym celu sprzedający musi przeznaczyć przychód ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Ma na to trzy lata.

Mężczyzna przeznaczył całą kwotę ze sprzedaży mieszkania na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup tego lokalu. Nie uzyskał z tego tytułu żadnego realnego przysporzenia majątkowego. Miał natomiast wątpliwości, czy może uznać spłatę kredytu zaciągniętego przez inną osobę (córkę) za wydatki na własny cel mieszkaniowy w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Własne potrzeby mieszkaniowe kredytobiorcy

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że to niemożliwe. Wyjaśnił, że aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej, podatnik musi być sam kredytobiorcą. Przywołał art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o PIT, zgodnie z którym za wydatek na własne cele mieszkaniowe uważa się spłatę kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia.

W tej sprawie kredyt hipoteczny zaciągnęła córka, więc ojciec, mimo że sam spłacił zobowiązanie wobec banku, nie skorzysta z ulgi mieszkaniowej – stwierdził dyrektor KIS.

Liczy się faktyczna spłata kredytu

Nie zgodził się z tym Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi (sygn. akt I SA/Łd 740/23). Uznał, że przy wykładni przepisów o uldze mieszkaniowej należy kierować się ich celem, a chodziło przecież o wspieranie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych podatników.

Sąd orzekł więc, że spłata kredytu zaciągniętego przez darczyńcę może być wydatkiem na własne cele mieszkaniowe, jeżeli podatnik (obdarowany) faktycznie spłaca ten kredyt ze środków ze sprzedaży nieruchomości.

Tylko kredyt zaciągnięty przez podatnika

Wyrok WSA uchylił sąd kasacyjny. Orzekł, że podatnik, aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej, musiałby spłacać kredyt zaciągnięty przez siebie samego, a nie przez córkę. – W art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o PIT, a więc w przepisie precyzującym, co należy rozumieć przez wydatki na własne cele mieszkaniowe, mowa jest o wydatkach na spłatę kredytu zaciągniętego przez podatnika. W zakresie tego przepisu nie mieści się spłata kredytu zaciągniętego przez osobę trzecią – wyjaśniła sędzia Beata Cieloch.

Wyrok NSA z 5 listopada 2025 r., sygn. akt II FSK 368/24