Fiskus chce PIT od przeniesienia nieruchomości za długi

Przekazanie przed upływem pięciu lat

Chodziło o podatnika, który w 2024 r. przeniósł na rzecz swoich wierzycieli udziały w dwóch nieruchomościach. Chciał w ten sposób uwolnić się od spłaty zaciągniętych wcześniej pożyczek. Problem polegał na tym, że udziały te nabył w 2023 r., a więc nie minęło jeszcze pięć lat od nabycia. W takiej sytuacji co do zasady powstaje przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości prywatnej (przy nieruchomościach firmowych zasady są inne, jeszcze bardziej profiskalne). W konsekwencji trzeba zapłacić 19-proc. PIT od dochodu ze zbycia (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT).

Podatnik sądził jednak, że zasady te nie mają do niego zastosowania. Argumentował, że skoro przekazał nieruchomość w zamian za zwolnienie z długu, to nie doszło do jej odpłatnego zbycia. Nie powstał więc przychód do opodatkowania.

Co na to sądy

Mężczyzna powołał się na wyroki sądów administracyjnych, które potwierdzają, że na gruncie PIT świadczenie w miejsce wykonania (z łac. datio in solutum) nie stanowi przysporzenia majątkowego. Zbywca nie uzyskuje więc przychodu. Jako przykład wskazał wyroki z: 10 listopada 2022 r. (II FSK 597/20), 28 marca 2023 r. (II FSK 2373/20), 17 maja 2023 r. (II FSK 2798/20), 6 lutego 2024 r. (II FSK 595/21).

W tym ostatnim orzeczeniu NSA wprost orzekł, że przeniesienie prawa własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu nie ma odpłatnego charakteru, ponieważ przenoszący to prawo nie uzyskuje przysporzenia majątkowego. Nie powiększają się jego aktywa majątkowe, a jedynie zmienia się ich struktura – wyjaśnił NSA. Dlatego orzekł, że w takiej sytuacji podatnik nie uzyskuje przychodu na gruncie ustawy o PIT.

Orzecznictwo nie jest jednak jednolite – przekonuje Ministerstwo Finansów i na dowód przywołuje wyrok z 16 maja 2019 r. (II FSK 3330/18). NSA zgodził się wtedy z fiskusem, że przeniesienie własności lokalu w ramach datio in solutum jest w istocie odpłatnym zbyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

Stanowisko dyrektora KIS w sprawie datio in solutum

Dlatego dyrektor KIS nie zmienia zdania. W odpowiedzi na pytanie podatnika wyjaśnił, że świadczenie w miejsce wykonania (datio in solutum) jest umową, na mocy której obie strony (dłużnik i wierzyciel) wyrażają zgodę na umorzenie istniejącego dotąd zobowiązania, jeśli dłużnik zamiast pierwotnie ustalonego, spełni inne świadczenie. „Przyjmuje się, że umowa ta ma charakter odpłatnej umowy rozporządzającej, gdyż wierzyciel w miejsce dotychczasowego roszczenia uzyskuje inne” – stwierdził organ.

Zaznaczył, że płatność za świadczenie (wynagrodzenie) nie musi być w pieniądzu, może być w naturze (otrzymanie w zamian innych rzeczy lub praw), w postaci działania, zaniechania lub znoszenia.

„Przeniesienie na wierzycieli udziałów we własności rzeczy lub praw w zamian za zwolnienie z długu jest więc odpłatnym zbyciem tej rzeczy lub prawa, nie następuje bowiem pod tytułem darmym” – stwierdził dyrektor KIS i uznał, że podatnik musi zapłacić PIT na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Będzie zmiana przepisów o PIT

Teraz Ministerstwo Finansów chce zmienić przepisy tak, aby nie było już dłużej sporów. W ustawie o PIT ma się pojawić nowy ust. 2a w art. 19. Ma z niego wynikać, że „przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, w celu uregulowania w całości lub w części zobowiązania, w tym z tytułu zaciągniętej pożyczki (kredytu), jest wysokość zobowiązania uregulowanego w następstwie takiego odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak wartość rynkowa tych rzeczy lub praw jest wyższa niż wysokość zobowiązania uregulowanego tymi rzeczami lub prawami, przychód ten określa się w wysokości wartości rynkowej, przy czym przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio”.

Nadal natomiast podatkowy przychód będzie powstawał tylko wówczas, gdy od nabycia lub wybudowania nieruchomości (prywatnej) do jej zbycia nie upłynie pięć lat.

Zapłata podatku nieruchomością

Nie ma natomiast pewności, co w sytuacji, gdy podatnik będzie przenosił własność np. nieruchomości na rzecz gminy lub państwa, aby uregulować swoje zobowiązania podatkowe. Przypomnijmy, że taką możliwość przewiduje art. 66 ordynacji podatkowej. Prawdopodobnie nowy przepis nie będzie miał zastosowania do takich sytuacji. Projektowany art. 19 ust. 2a ustawy o PIT (dotyczący przeniesienia własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu), nie odwołuje się bowiem do art. 66 ordynacji.

Podobny problem jest już dziś na gruncie ustawy o CIT, gdzie w przeciwieństwie do ustawy o PIT już teraz jest przepis dotyczący opodatkowania przychodu z tytułu datio in solutum – art. 14a. Skarbówka uważa, że na tej podstawie podatnik (firma) uzyskuje podatkowy przychód także, gdy przenosi własność nieruchomości na rzecz gminy lub państwa. Takiej profiskalnej wykładni sprzeciwia się Naczelny Sąd Administracyjny. W wyroku z 20 listopada 2024 r. (II FSK 253/22) NSA orzekł, że gdyby intencją ustawodawcy było zaliczenie do przychodów skutków czynności dokonywanych w trybie art. 66 ordynacji, to dałby temu wyraz w treści art. 14a ustawy o CIT poprzez zawarcie odesłania (bądź też w treści innych przepisów regulujących pojęcie przychodu).

Podobnie stwierdził 25 kwietnia 2024 r. (II FSK 931/21). Zdaniem NSA wygaśnięcie w ten sposób zobowiązania podatkowego „nie rodzi po stronie podatnika powstania przychodu, a zawarcie umowy przeniesienia własności np. nieruchomości na rzecz gminy, stanowi element procedury wygaszania zobowiązania podatkowego wymagany ustawą – ordynacja podatkowa”. ©℗