Od 1 stycznia zacznie obowiązywać – również w Polsce – rozporządzenie wykonawcze Rady (UE) nr 1042/2013 z 7 października 2013 r. zmieniające rozporządzenie wykonawcze (UE) nr 282/2011 w odniesieniu do miejsca świadczenia usług.

Nie zmieni się zasada, że miejscem świadczenia usług agentów nieruchomości, architektów, zakwaterowania w sektorze hotelarskim itd. jest miejsce położenia nieruchomości (zgodnie z art. 47 dyrektywy VAT i art. 28e polskiej ustawy o VAT).

Brakowało definicji

Problem polegał dotychczas na tym, że nie było definicji usług związanych z nieruchomościami. W efekcie podatnicy często nie wiedzieli, czy dana usługa jest opodatkowana w miejscu siedziby nabywcy (taka jest zasada ogólna), czy w miejscu położenia nieruchomości.

– Błędna kwalifikacja może oznaczać brak opodatkowania usługi świadczonej pomiędzy podmiotami z różnych krajów bądź przeciwnie – podwójne jej opodatkowanie – tłumaczy Roman Namysłowski, doradca podatkowy i partner w Crido Taxand.

Dotychczas spory o to, czy usługa jest związana z nieruchomością, rozstrzygał Trybunał Sprawiedliwości UE. Z wyroków (np. w sprawie C-155/12) wynika, że tak właśnie jest, gdy nieruchomość stanowi centralny i nieodzowny element świadczenia. Z tego względu TSUE uznał, że związane z nieruchomością są usługi magazynowania oraz noclegu w hotelu. W odniesieniu do usług magazynowania TSUE doprecyzował, że spełniają one warunek związania z budynkiem, pod warunkiem że przyznają usługobiorcy prawo do wyłącznego korzystania z części nieruchomości.

– Rozporządzenie, które zacznie obowiązywać od 1 stycznia 2017 r., wprowadza definicję usług związanych z nieruchomościami, a także określa, jakimi cechami powinna charakteryzować się taka usługa. Dodatkowo zawiera katalog (otwarty) czynności, które należy uznać za związane z nieruchomością, a które tego związku nie wykazują – wyjaśnia Roman Namysłowski.

Związane z nieruchomościami

Rozporządzenie – podobnie jak dotychczas TSUE – uznaje więc za usługi związane z nieruchomościami tylko te, które mają z nią wystarczająco bezpośredni związek. Chodzi generalnie o dwie sytuacje:

● gdy usługi wywodzą się z nieruchomości, a ona stanowi element składowy usługi i jest elementem centralnym oraz niezbędnym dla świadczonych usług lub

● gdy usługi są świadczone w odniesieniu do nieruchomości lub dla niej przeznaczone i mają na celu zmianę prawnego lub fizycznego stanu danej nieruchomości.

Rozporządzenie wymienia wśród takich usług (art. 31a ust. 2) np.:

zarządzanie nieruchomościami,

● zakwaterowanie w hotelach,

● opracowanie planów budynku,

świadczenie usług nadzoru budowlanego,

● prace budowlane i rozbiórkowe.

Miejscem świadczenia tych usług będzie więc miejsce położenia nieruchomości.

Bez związku

Natomiast nie będą traktowane jako związane z nieruchomościami takie usługi. jak:

● udostępnianie miejsca na stoisko podczas targów lub wystaw,

● przechowywanie towarów na terenie nieruchomości (jeżeli żadna część nieruchomości nie jest przeznaczona do wyłącznego użytku przez usługobiorcę),

● usługi reklamowe (nawet jeżeli wiąże się to z wykorzystaniem nieruchomości).

Miejscem świadczenia tych usług będzie więc kraj, w którym:

● siedzibę ma usługobiorca (gdy odbiorcą jest podatnik VAT) lub

● siedzibę ma usługodawca (gdy usługi są świadczone na rzecz konsumentów).