Ryczałt jako forma opodatkowania przychodów z najmu jest atrakcyjny dla osób, które nie uzyskują z tego tytułu przychodów wyższych niż 4 tys. euro. Zamiast stawki 8,5 proc. przychodów trzeba oddawać fiskusowi aż 20 proc. przychodu. Opodatkowanie na zasadach ogólnych jest atrakcyjne dla osób, które ponoszą wysokie koszty uzyskania przychodów z najmu. Jednak i w tym przypadku swoistą sankcją z tytułu uzyskiwania wysokich dochodów jest konieczność płacenia podatku według wyższych stawek tabeli podatkowej. W tym wariancie dochody z najmu przed opodatkowaniem trzeba sumować z innymi objętymi skalą tabeli podatkowej: wynagrodzeniem za pracę, rentą lub emeryturą.

Najem jako usługa

Dlatego w tym gronie osób jest wielu podatników, dla których najlepszym rozwiązaniem byłaby możliwość korzystania z podatku liniowego. Wówczas bowiem od każdego 1 zł dochodu, niezależnie od jego wysokości, fiskusowi należy się zawsze dokładnie 19 gr podatku. Jednakże ustawodawca dał przywilej skorzystania z tej formy opodatkowania dochodów najpierw tylko osobom uzyskującym dochody ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza, a dwa lata temu grupę tę, co prawda, poszerzył, ale jedynie o osoby fizyczne uzyskujące dochody z działów specjalnych produkcji rolnej. Wynika z tego, że aby najem rozliczać w formie podatku liniowego, trzeba by spełnić warunek uprawniający do zakwalifikowania ich jako pochodzących ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza.

Z formalnego punktu widzenia nie ma przeszkód, by przychody z najmu można było uznać za uzyskiwane z pozarolniczej działalności gospodarczej, jako forma usług świadczonych w ramach tej działalności. W praktyce jednak, wskutek konfliktów, do jakich na tym tle doszło między kontrolą skarbową a podatnikami, utarło się orzecznictwo sądów, w myśl którego o tym, czy przychód z najmu można zakwalifikować jako pochodzący ze źródła dochodów najem lub źródła dochodów działalność gospodarcza, przesądza skala takiej aktywności.

Nieruchomość w ewidencji

Aby więc najem mógł być zakwalifikowany jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, wynajmujący musi być przedsiębiorcą. Oznacza to, iż osoba fizyczna chcąca spełnić takie kryteria powinna dokonać wpisu do ewidencji działalności gospodarczej w gminie, podając jako rodzaj prowadzonej działalności usługi najmu. Ponadto przedmiotem najmu muszą być składniki majątku firmy, a więc nieruchomości stanowiące przedmiot najmu powinny być ujęte w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych. W konsekwencji nie mogą być one wykorzystywane do celów osobistych podatnika albo członków jego rodziny.

Oznacza to, że kontrola skarbowa może w sposób skuteczny zakwestionować zasadność rozliczania w formie podatku liniowego dochodów z najmu w przypadku, w którym podatnik zdecyduje się na najem mieszkania tylko na okres przejściowy, mimo że na ten czas zarejestruje się jako przedsiębiorca świadczący usługi najmu. W rzeczywistości wówczas bowiem uzyskiwany z taki sposób przychód może być kwalifikowany wyłącznie jako przychód ze źródła najem. Konsekwencją takiego stanu rzeczy będzie konieczność zapłacenia podatku według skali tabeli podatkowej, bo z ryczałtu korzysta tylko podatnik, który w stosownym trybie i wymaganym czasie złoży zawiadomienie o wyborze takiej formy.

Dodatkowe przychody

W praktyce możemy natomiast spotkać się z innym przypadkiem, w którym do przychodów z najmu będą miały zastosowanie zasady przewidziane w art. 30c ustawy o PIT (podatek liniowy). Jest to możliwe wówczas, gdy wynajmowane mieszkanie lub inna nieruchomość stanowi składnik majątku firmy, przejściowo niewykorzystywany dla działalności, np. mieszkanie zakupione na biuro, którego działalność uległa zawieszeniu. Przychody z najmu trzeba wówczas kwalifikować jako dodatkowe przychody z działalności gospodarczej i opodatkowywać według zasad przyjętych dla tej działalności.

Gdy podatnik prowadzi firmę i wybrał art. 30c jako podstawę opodatkowania, to w konsekwencji dochód z najmu niewykorzystywanej przejściowo dla potrzeb biznesu, ale wynajmowanej nieruchomości będzie podlegał podatkowi liniowemu.

Ważne!

Kontrola skarbowa może kwestionować rozliczanie w formie podatku liniowego dochodów, gdy podatnik wynajmuje mieszkanie na okres przejściowy, a zarejestrował się jako świadczący usługi najmu