W pewnych przypadkach niektóre trwale z gruntem związane budynki lub ich części stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Takie budynki i ich części określa się mianem nieruchomości budynkowych. Taka sytuacja występuje w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, gdy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkownika. Zatem prawo własności budynku wybudowanego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest ściśle związane z tym prawem, jednak oba prawa stanowią oddzielny przedmiot władania. W takiej sytuacji bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, należy liczyć odrębnie dla gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku.

Od 1 stycznia 2007 r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami podatek dochodowy wynosi 19 proc. podstawy obliczenia podatku. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wysokość tych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

JAK TO ZROBIĆ...

Jak opodatkować sprzedaż gruntu przez małżonków

PROBLEM: W marcu 1988 r. podatnik nabył z żoną na prawach współwłasności ustawowej nieruchomość gruntową niezabudowaną. W latach 1989-1991 zabudował ją budynkami socjalno-warsztatowym i administracyjnym, które wykorzystywał w prowadzonej działalności. Nieruchomość gruntowa nie została ujęta w ewidencji środków trwałych. Wykazano tam jedynie budynki gospodarcze. Od 31 października 2006 r. podatnik nie prowadzi firmy. Czy przychód z odpłatnego zbycia przez podatników tej nieruchomości gruntowej w 2007 r. stanowi dla każdego z małżonków źródło przychodu podlegające opodatkowaniu?

ROZWIĄZANIE: Przychodami z działalności gospodarczej są przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością składników majątku używanych aktualnie w działalności i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane, w tym z powodu jej likwidacji. Jeżeli między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło sześć lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

W opisanej sprawie odpłatnego zbycia nieruchomości będących składnikami majątku (środkami trwałymi) wykorzystywanymi na potrzeby związane z prowadzoną działalnością podatnik dokonał przed upływem terminu, o którym mowa. Przychód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości jest przychodem z działalności gospodarczej. Dochodem lub stratą z odpłatnego zbycia składników majątku - środków trwałych - jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od tych środków. Dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym według skali podatkowej.