Ulga odsetkowa podzieliła los większości ulg mieszkaniowych. Pocieszające jest tylko to, że część podatników będzie mogła z niej nadal korzystać na zasadzie tzw. praw nabytych. Mówiąc najprościej, ustawodawca musiał dać podatnikom, którzy nabyli do niej prawo, gwarancję kontynuowania odliczeń odsetkowych na dotychczasowych zasadach. Podstawa prawna znajduje się w ustawie z dnia 27 października 2006 r. nowelizującej ustawę o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z ulgi odsetkowej będzie można korzystać do końca 2027 roku
Dla kogo ulga
Prawo do korzystania z ulgi odsetkowej przysługuje podatnikom, którym w latach 2002-2006 został udzielony kredyt (pożyczka) na określone cele mieszkaniowe. Prawo do odliczania od dochodu wydatków na spłatę odsetek od kredytu (pożyczki) zostało ograniczone czasowo. Zasadniczo podatnik będzie mógł odliczać odsetki do chwili upływu terminu spłaty określonego w umowie o kredyt czy pożyczkę, czyli do końca spłacania kredytu. Ustawodawca postanowił jednak wskazać ostateczny termin. Podatnik nie będzie mógł korzystać z ulgi odsetkowej dłużej niż do 31 grudnia 2027 r. Będzie to miało znaczenie w przypadku podatników, których umowy zostały zawarte na kilkadziesiąt lat. Muszą oni pamiętać, że ostatni raz odsetki odliczą w rozliczeniu za 2027 rok. Minister finansów określi też na kolejne lata wzór oświadczenia, tzw. PIT/2K, wraz z objaśnieniem co do sposobu jego wypełnienia. Rozporządzenie wykonawcze będzie umożliwiać identyfikację podatnika i urzędu skarbowego, do którego kierowany jest formularz oraz gwarantować kontrolę poprawności stosowania odliczenia.
WAŻNE

Z ulgi odsetkowej nie będzie można skorzystać w przypadku zaciągnięcia preferencyjnej formy kredytu na zasadach określonych w ustawie z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania
LIMIT NA KAŻDY ROK Zgodnie z przepisem przejściowym ustawy nowelizującej, co roku do 31 grudnia minister finansów ogłosi, w drodze obwieszczenia, wysokość kwoty limitu w celu określenia tej części kredytu (pożyczki), od której podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia odsetek. Obecnie kwota ta wynosi 189 000 zł. Dla ustalania limitu minister będzie przyjmował najwyższy w okresie 2001-2026 wskaźnik przeliczeniowy 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ustalonego do celów obliczania premii gwarancyjnej od wkładów na oszczędnościowych książeczkach mieszkaniowych za III kwartał.
WAŻNE

Odliczeniu podlegają tylko odsetki od kredytu (pożyczki) udzielonego bezpośrednio podatnikowi, a nie np. deweloperowi czy spółdzielni mieszkaniowej. Nie można odliczać odsetek od pożyczek od znajomych czy rodziny
Pozostałe warunki po staremu
Podatnicy, którzy zdążyli zagwarantować sobie prawo do skorzystania z ulgi, muszą pamiętać o pozostałych warunkach do skorzystania z ulgi. Obowiązujące dziś zasady muszą być przestrzegane również przy kontynuacji ulgi. Przypomnijmy – ulga odsetkowa polega na tym, że podatnik odlicza od podstawy obliczenia podatku (czyli od dochodu) faktycznie poniesione w roku podatkowym wydatki na spłatę odsetek od kredytu (pożyczki). Odliczeniu podlega tylko kwota wydatkowana na spłatę odsetek, a nie kapitału. Wydatki muszą być przeznaczone na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, związanej z: • budową budynku mieszkalnego albo • wniesieniem wkładu budowlanego lub mieszkaniowego do spółdzielni mieszkaniowej na nabycie prawa do nowo budowanego budynku mieszkalnego albo lokalu mieszkalnego w takim budynku, albo • zakupem nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej (np. deweloper), albo • nadbudową lub rozbudową budynku na cele mieszkalne lub przebudową (przystosowaniem) budynku niemieszkalnego, jego części lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne, w wyniku których powstanie samodzielne mieszkanie spełniające wymagania określone w przepisach prawa budowlanego. Odliczyć można odsetki tylko wtedy, gdy pieniądze pochodzą od profesjonalistów. Zgodnie z ustawą, są nimi podmioty uprawnione do udzielania kredytów i pożyczk na podstawie przepisów prawa bankowego albo przepisów o spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych, czyli banki albo tzw. SKOK-i. Odliczeniu podlegają tylko odsetki od kredytów zaciągniętych na nowe mieszkania i dom, czyli te z rynku pierwotnego. Warunkiem dokonywania odliczeń jest to, aby budowa nie zakończyła się wcześniej niż w 2002 roku. Dotyczy to wszystkich kategorii inwestycji. Ulga odsetkowa dotyczy tylko budynków lub lokali mieszkalnych wybudowanych na terytorium Polski. Grunt musi być przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Tylko w razie braku tego planu wystarczy decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wydana na podstawie obowiązujących ustaw.
Ile i kiedy można odliczyć
Ulga odsetkowa została ograniczona limitem. W 2006 roku wynosi on 189 000 zł i zapewne będzie się zmieniał. Limit oznacza, że w przypadku dużych kredytów podatnik musi ograniczyć swoje odliczenie. Jeżeli podatnik zaciągnął duży kredyt, nie będzie mógł odliczać odsetek od całości. Pierwszy raz odsetki można odliczyć dopiero w roku zakończenia inwestycji. W przypadku budowy domów i ich remontów, adaptacji itp., będzie to rok, w którym zakończono budowę czy remont zgodnie z wymogami prawa budowlanego. W przypadku kupna mieszkań czy domów rok, w którym została zawarta umowa o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego lub lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo umowa w formie aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Podatnik ma prawo do odliczenia również odsetek zapłaconych przed rokiem zakończenia inwestycji. Prawo to można zrealizować zarówno w roku, w którym po raz pierwszy odliczył odsetki, jak również w roku podatkowym bezpośrednio następującym po roku, w którym po raz pierwszy odliczył odsetki. W tym przypadku odliczeniu podlega jednak wyłącznie różnica między sumą odsetek przypadających do odliczenia a kwotą odsetek faktycznie odliczonych w roku, w którym podatnik pierwszy raz odliczał odsetki.
Uwaga na pułapki
Podatników obowiązują także pewne limity czasowe. Chodzi przede wszystkim o czas trwania budowy domu czy adaptacji. Tylko trzy lata na realizację inwestycji mają wszyscy, którzy inwestują w budowę domu czy jego przebudowę, rozbudowę, adaptację itp. Trzy lata liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym zgodnie z prawem budowlanym uzyskano pozwolenie na budowę, nadbudowę lub rozbudowę budynku na cele mieszkalne lub przebudowę (przystosowanie) budynku niemieszkalnego, jego części lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne do zakończenia. Zakończenie inwestycji musi być potwierdzone określonym w przepisach prawa budowlanego pozwoleniem na użytkowanie budynku mieszkalnego, a w razie braku obowiązku jego uzyskania – zawiadomieniem o zakończeniu budowy takiego budynku. W przypadku mieszkań i domów nabywanych od deweloperów czy gmin, a także mieszkań spółdzielczych nie obowiązuje trzyletni termin budowy. Końcem inwestycji jest w tym przypadku zawarcie umowy o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego lub lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo umowy w formie aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego, o przeniesieniu na podatnika własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, której jest stroną. Ponadto trzeba uważać na to, czego i kiedy nie można odliczyć. Katalog jest dość szeroki. Najważniejsze wyłączenie dotyczy odsetek związanych z finansowaniem zakupu gruntu. Nie można odliczyć odsetek wykorzystanych na nabycie gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu w związku z inwestycją. Jeżeli musimy wykorzystać kredyt również na nabycie gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu, odliczenie będzie trzeba pomniejszyć o odsetki od części kredytu ustalonej w takiej proporcji, w jakiej pozostają wydatki na nabycie gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu w łącznych wydatkach. Kolejna pułapka to wyłączenie dotyczące sytuacji, gdy podatnik lub małżonek korzystał lub korzysta ze starych ulg mieszkaniowych. Do katalogu ulg, które wyłączają możliwość skorzystania z ulgi odsetkowej należą praktycznie wszystkie stare ulgi mieszkaniowe, m.in. duża ulga budowlana, na kasę mieszkaniową.
O CO ZADBAĆ W BANKU 1. Upewnij się, że w twojej umowie kredytu znajdzie się zapis dotyczący momentu udzielenia kredytu. Jeżeli pieniądze będą uruchomione dopiero w 2007 roku, lepiej, żeby z umowy wynikało, że momentem udzielenia kredytu jest np. podpisanie umowy i postawienie pieniędzy do dyspozycji kredytobiorcy. 2. Z umowy kredytu lub pożyczki musi jasno wynikać, jakiej inwestycji przewidzianej w ustawie ona dotyczy, np. że kredytem zostanie sfinansowanie nabycie mieszkania itd. 3. Od momentu rozpoczęcia odliczania każdego roku trzeba zwrócić się do banku o wystawienie zestawienia rocznego, ile pieniędzy zapłaciliśmy na kapitał, a ile na odsetki. Jest to ważne szczególnie przy kredytach walutowych. 4. Każdy dowód wpłaty musi być wystawiony na imię i nazwisko podatnika, który może skorzystać z ulgi odsetkowej. Jest to podstawowy dokument warunkujący prawo do ulgi. 5. Odsetki muszą być faktycznie zapłacone. Ulgę odsetkową odliczamy systematycznie co rok, uwzględniając odsetki zapłacone w danym roku podatkowym. Wysokość i termin zapłaty muszą być udokumentowane dowodem wpłaty wystawionym przez bank lub SKOK.
WSPÓŁCZYNNIK PRZY DUŻYCH KREDYTACH 1. Wartość kredytu 210 000 zł 2. Limit ulgi 189 000 zł 3. Obliczenie współczynnika pomniejszenia odliczenia ulgi odsetkowej w związku z wysokością kredytu przewyższającą limit: 189 000 zł / 210 000 zł = 0,9 4. Zapłacone odsetki 5400 zł 5. Obliczenie kwoty odsetek do odliczenia 5400 zł x 0,9 = 4860 zł