Eksperci podatkowi i przedstawiciele branży leasingowej są zgodni: przepisy pozwalające objąć umową leasingu prawo wieczystego użytkowania gruntów wypełniają lukę prawną, jaka istniała od momentu, gdy w ustawach o PIT i CIT wprowadzono przepisy dotyczące opodatkowania leasingu. Brak możliwości objęcia jedną umową leasingu budynku wraz z gruntem będącym w użytkowaniu wieczystym komplikował rozliczenia, zmuszając przedsiębiorców do zawierania oddzielnej umowy dzierżawy tego prawa. Od 1 stycznia 2013 r. to się zmieni dzięki ustawie z 16 listopada 2012 r. o redukcji niektórych obciążeń administracyjnych w gospodarce (Dz.U. z 30 listopada, poz. 1342).

Dwie umowy

Renata Kabas-Komorniczak, doradca podatkowy w Rödl & Partner wyjaśnia, że obecnie leasing na gruncie PIT i CIT może dotyczyć podlegających amortyzacji środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, a także gruntów, ale już nie prawa ich wieczystego użytkowania. Powstawały więc trudności w przypadku zawierania umów leasingu dotyczących nieruchomości budynkowych położonych na takich gruntach.

– Firmy leasingowe w praktyce radziły sobie z problemem, zawierając dwie umowy: leasingu budynku oraz dzierżawy prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym budynek się znajdował – tłumaczy Mariusz Włodarczyk, dyrektor zarządzający BZ WBK.

Jerzy Strasz, radca prawny w Millennium Leasing, dodaje, że takie zróżnicowanie nie znajdowało jednak uzasadnienia, choćby z tego względu, że użytkownik może korzystać i dysponować gruntem z wyłączeniem innych osób. Prawo to może być zatem przedmiotem obrotu, w tym sprzedaży.

Funkcjonujące rozwiązanie nie jest też wolne od wad i ryzyka podatkowego.

Po cenie rynkowej

Opłaty za dzierżawę prawa wieczystego użytkowania gruntu mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodów. Problem pojawiał się jednak z chwilą skorzystania przez leasingobiorcę z opcji odkupu nieruchomości po zakończeniu leasingu. Monika Poteraj, doradca podatkowy, dyrektor w dziale doradztwa podatkowego kancelarii DLA Piper tłumaczy, że tylko w przypadku umów leasingu podatkowego przepisy pozwalają na sprzedaż przedmiotu leasingu po zakończeniu umowy poniżej jego wartości rynkowej.

– Przeniesienie prawa własności przedmiotu leasingu po zakończeniu umowy za symboliczną kwotę ma uzasadnienie w wysokości czynszu pobieranego w toku umowy – podkreśla Grzegorz Proksa, starszy konsultant w dziale prawnopodatkowym PwC, biuro we Wrocławiu.

Leasing gruntów

Leasing gruntów

źródło: DGP

W przypadku każdej innej sprzedaży (niż w ramach leasingu podatkowego), przepisy nakazują ustalać przychód według wartości rynkowej.

– Skoro prawo wieczystego użytkowania gruntu nie może być przedmiotem leasingu, a wyłącznie dzierżawy, to jego późniejsza sprzedaż wraz z posadowionym na nim budynkiem lub budowlą powinna nastąpić po wartości rynkowej – mówi Monika Poteraj.

Nie zawsze było to jednak zgodne z założeniami leasingodawcy i leasingobiorcy, gdyż zwykle spłata wartości prawa wieczystego użytkowania gruntu następowała w okresie trwania umowy w ramach opłat za dzierżawę.

– Trudno pogodzić ustawowy wymóg sprzedaży prawa użytkowania wieczystego po cenie rynkowej po zakończeniu umowy z biznesową koniecznością zagwarantowania leasingobiorcy ceny wykupu już w momencie zawierania umowy, a więc z wieloletnim wyprzedzeniem – przyznaje Joanna Krzemińska, doradca podatkowy, starszy menedżer w KPMG.

Mariusz Włodarczyk wskazuje, że większość zawieranych umów uwzględnia opcję odkupu, a klienci chcą z góry znać wartość nabycia przedmiotu leasingu. Dlatego największym minusem umów dzierżawy jest brak możliwości określenia wartości końcowej gruntu. Umowy są bowiem zawierane na minimum 10 lat, gdyż tyle wynosi obecnie długość leasingu nieruchomości budynkowych do celów podatkowych.

– Powstaje poważny problem biznesowy, gdyż firmy chcą znać cenę, za którą kupią grunt za 10 lat, a leasingodawca nie jest w stanie jej precyzyjnie określić, gdyż musi ona odpowiadać wartości rynkowej – mówi Mariusz Włodarczyk.

Klient może więc wpaść w pułapkę i zapłacić za grunt, za który wnosił opłaty w trakcie trwania umowy dzierżawy, więcej niż wynosiła jego wartość na dzień jej zawarcia. Także ten problem leasingodawcy próbowali eliminować. Określali przykładowo cenę wykupu w wartości początkowej gruntu, a przez okres trwania umowy leasingobiorca płacił wyłącznie odsetki.

– Niestety, ta kwestia nieustannie jest źródłem ryzyka podatkowego związanego z ustaleniem przychodu ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego po zakończeniu umów dzierżawy i leasingu. Od stycznia 2013 r. problem ten na szczęście przestanie istnieć – komentuje Joanna Krzemińska.

Obecnie sytuacja jest niekorzystna również z perspektywy samego finansującego. – Nie posiada on prawa do rozpoznania kosztów podatkowych w postaci odpisów amortyzacyjnych, gdyż prawo użytkowania wieczystego nie podlega amortyzacji, z kolei opłaty wnoszone z tytułu leasingu stanowią dla niego przychód w pełnej wysokości – podkreśla Grzegorz Proksa.