Na początku 2007 roku kupiliśmy budynek. W grudniu w związku z faktem, że ubiegamy się o kredyt, rzeczoznawca wycenił budynek więcej o kilkanaście procent. Czy jako wartość bilansową mogę przyjąć wycenę rzeczoznawcy?
Czytelnik nie określił w pytaniu, czy budynek jest używany dla celów działalności operacyjnej, czyli stanowi w księgach rachunkowy środek trwały, czy też traktowany jest jako inwestycja. Jest to ważne ze względu na fakt, że w tym zakresie polskie prawo bilansowe w odmienny sposób podchodzi do wyceny. Zobaczmy więc, jak ustawa o rachunkowości reguluje sposób wyceny bilansowej nieruchomości, która stanowi środek trwały.
Zgodnie z art. 28 ust. 1 pkt 28 ustawy o rachunkowości w takiej sytuacji wartość dla celów sprawozdania finansowego określa się według cen nabycia lub wartości przeszacowanej (po aktualizacji wyceny środków trwałych), pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe, a także o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.
Warto pamiętać, że aktualizacji wyceny można dokonać zgodnie z art. 31 ust. 3 tylko na podstawie odrębnych przepisów. Natomiast ostatnia taka aktualizacja została dokonana 1 stycznia 1995 r.
W praktyce oznacza to, że budynek będący środkiem trwałym nie może zostać pokazany w bilansie w wyższej wartości poza jedną sytuacją, która nie została wskazana w art. 28 ustawy. Jest to dopuszczalne tylko wtedy, gdy środek trwały zostanie ulepszony.
Przykładowo stanie się tak, gdy spółka zainstaluje w budynku klimatyzację lub system alarmowy. Tego rodzaju wydatki powodują wzrost wartości środka trwałego w stosunku do ujęcia początkowego. Powstaje też wtedy nowa podstawa do dokonywania odpisów amortyzacyjnych.
Żadna z tych sytuacji nie miała jednak miejsca w przypadku czytelnika. Dlatego też w tej sytuacji odpowiedź na pytanie brzmi nie - nie może on skorzystać z wyceny rzeczoznawcy przy wycenie bilansowej.
Można by się jedynie zastanowić, czy nie miałaby ona znaczenia w sytuacji odwrotnej, czyli jeżeli rzeczoznawca wyceniłby budynek na mniejszą wartość. Wtedy należałoby rozważyć, czy nie istnieją przesłanki do dokonania odpisu aktualizującego wartość nieruchomości.
Inaczej jest w przypadku budynków stanowiących inwestycje. W tej sytuacji dopuszczane są trzy metody, co wynika z art. 28 ust. 1 pkt 1a ustawy o rachunkowości.
Zgodnie z tym przepisem nieruchomości zaliczane do inwestycji - na dzień bilansowy wycenia się według zasad stosowanych do środków trwałych, określonych w art. 28 ust. 1 pkt 1 oraz w art. 31, art. 32 ust. 1-5 i art. 33 ust. 1, lub według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej.
Po pierwsze, na dzień bilansowy wartość nieruchomości inwestycyjnej można ustalić według ceny nabycia pomniejszonej o odpisy amortyzacyjne oraz odpisy z tytułu trwałej utraty wartości. Mogą też być wyceniane według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej. W takim przypadku wzrost wartości inwestycji do poziomu cen rynkowych zwiększa, zgodnie z art. 35 ust. 4 ustawy, kapitał z aktualizacji wyceny.
Odnosząc się do pytania czytelnika, warto zauważyć, że czytelnik nie może wybrać dowolnie zasady wyceny. Musi skorzystać z tej, która jest zapisana w polityce rachunkowości jego firmy.
PODSTAWA PRAWNA
• Art. 28 ust. 1 pkt 2 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości (t.j. Dz.U. z 2002 r. nr 76, poz. 694 z późn. zm.).
