Osoba, która wynajmuje mieszkanie i rozlicza się na zasadach ogólnych, czyli według skali PIT, uwzględnia koszty uzyskania przychodów.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów.

– Żaden przepis nie uzależnia zaklasyfikowania zdarzenia (amortyzacja, wydatek) jako kosztu od otrzymania przychodu w tym samym okresie rozliczeniowym – zauważa Paweł Małecki, doradca podatkowy w Kancelarii Doradztwa Podatkowego Pama.

Ekspert stwierdza, że ważne jest tylko, by wydatek wiązał się z zamiarem uzyskania przyszłego przychodu.

– W przypadku wynajmu mieszkania do takich wydatków należą w szczególności związane z wynajmem wydatki eksploatacyjne, opłaty na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, opłaty za energię, podatek od nieruchomości, utrzymanie linii telefonicznej czy telewizji – wymienia Małgorzata Pastuszek, ekspert w Taxplan.

Z tych powodów eksperci za słuszne uznają interpretacje organów podatkowych pozwalające rozliczać w kosztach podatkowych amortyzacje, podatek od nieruchomości, koszty ogrzewania itd. przypisane do aktualnie pustego (niewynajmowanego) lokalu, dla którego poszukujemy najemcy (np. interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie z 9 marca 2010 r., nr IPPB1/415-14/10-2/ES, lub z 23 marca 2010 r., nr IPPB1/415-40/ 10-5/ES).

W pismach tych zawarto tezę, że w razie czasowego zaprzestania wynajmu lokalu (budynku), gdy podatnik udowodni, że czynił starania dla pozyskania najemców, czyli nie zrezygnował z najmu i lokal nie służył zaspokajaniu własnych potrzeb, wydatki poniesione w tym okresie w związku z utrzymaniem tego lokalu mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów.

– Zatem kluczowym warunkiem dla uznania wydatku jako kosztu są dowody wskazujące na to, że poszukujemy najemcy (np. ogłoszenia prasowe, które też są kosztem) – podpowiada Paweł Małecki.

Małgorzata Pastuszek dodaje, że istotne jest przy tym wykazanie racjonalności poniesionych wydatków oraz brak ich uzależnienia od wynajmowania lokalu. Przykładowo kosztem będzie stały miesięczny abonament telefoniczny, ale nie zaliczymy już do nich opłat za połączenia telefoniczne czy faktyczne zużycie wody.

Według Pawła Małeckiego nieznalezienie najemcy np. przez dwa lata nie ma w tym przypadku znaczenia. Koszt ma być poniesiony w celu uzyskania przychodu. Cel ten może być nieosiągnięty, ale musi istnieć. W przeciwnym przypadku przepisy uzależniałyby zakwalifikowanie kosztu dopiero wtedy, gdy rzeczywiście uzyskamy przychód. Tak jednak nie jest.