Jednocześnie w związku z podwyżką VAT od 1 stycznia 2011 r. do kolejnych wpłat dokonywanych przez nabywcę lokalu mieszkalnego musi stosować aktualną stawkę VAT. Oznacza to, że deweloper, żeby być w zgodzie z przepisami o VAT oraz wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (SOKiK), powinien wystawiać faktury za kolejne wpłaty rat za mieszkanie, stosując wyższą stawkę VAT, ale ciężaru tej podwyżki nie może przerzucić na kupującego.

Niedozwolone klauzule

Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 28 marca 2008 r. (sygn. akt VI ACa 1078/07) uznał za niedozwoloną klauzulę zawartą w umowie z deweloperem zezwalającą na podwyższenie ceny towaru lub usługi w przypadku zmiany wysokości stawki VAT.

Joanna Szydlik, adwokat w zespole kancelarii adwokackich RS Adwokaci, wyjaśnia, że klauzula ta została wpisana do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez prezesa UOKiK. Z art. 47943 kodeksu postępowania cywilnego wynika, że wyrok prawomocny ma skutek wobec osób trzecich od chwili wpisania uznanego za niedozwolone postanowienia wzorca umowy do rejestru niedozwolonych klauzul. Oznacza to, że skutki tego wyroku rozciągają się nie tylko na przedsiębiorcę występującego jako pozwany w sprawie, w której wydano wyrok, ale także na każdego innego przedsiębiorcę (np. wyrok SN z 13 lipca 2006 r., sygn. akt III SZP 3/06). Wobec tego każdy przedsiębiorca, który zastosuje postanowienie wzorca umowy uznane przez SOKiK za niedozwolone, dopuszcza się naruszenia interesów konsumentów.

– Deweloper w umowach zawartych z konsumentami nie powinien stosować postanowień, które wyrokiem SOKiK zostały uznane za niedozwolone. Takie klauzule uznać należy za niewiążące strony z uwagi na ich nieważność – wyjaśnia nasza rozmówczyni.

Istnieje też odmienne stanowisko, że wyrok uwzględniający powództwo o uznanie klauzuli za niedozwoloną, obejmuje prawomocnością tylko pozwanego przedsiębiorcę (np. wyrok SOKiK z 22 sierpnia 2005 r., sygn. akt XVII Ama 21/2005).

– Konsument ma jednak w tym przypadku możliwość domagania się uznania tej klauzuli za niedozwoloną – podkreśla Joanna Szydlik.

Wzrost podatku

Skoro rejestr klauzul niedozwolonych wiąże wszystkie podmioty, a więc także innych deweloperów, a nie tylko tego, któremu urząd zakwestionował stosowanie takiej klauzuli w umowie, to firmy, które nie otrzymały jeszcze całości należności z tytułu sprzedaży mieszkań, mają ograniczone możliwości przerzucenia podwyżki VAT na klientów. Takiego zdania jest Tomasz Bełdyga, radca prawny, dyrektor w KPMG.

– Jeżeli deweloperzy nie mogą się przed skutkami podwyżki VAT zabezpieczyć w momencie zawierania umowy, pozostaje im renegocjacja umowy z klientem. Jednak konsumenci nie muszą się zgodzić na zapłatę większej ceny – mówi Tomasz Bełdyga.

Ekspert dodaje, że gdyby sąd nie zakwestionował tego typu klauzul, to całe ryzyko związane ze zmianą stawek VAT ponosiliby klienci, a w większości przypadków są to osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, dla których VAT zawarty w cenie nabycia mieszkania nie jest odliczany.

– Mając na uwadze interes konsumenta i przedsiębiorcy, przyznano prymat ochronie tego pierwszego, a to oznacza, że skutki wzrostu VAT mogą się okazać dotkliwe dla deweloperów – konkluduje Tomasz Bełdyga.

Także Bartosz Bogdański, doradca podatkowy w MDDP, podkreśla, że oferując mieszkania w obrocie konsumenckim, deweloper nie może podwyższyć ceny oferowanych lokali, powołując się na wzrost stawki VAT w budownictwie mieszkaniowym z 7 proc. do 8 proc. (w przypadkach gdy oferowany lokal mieszkalny nie będzie się mieścił w definicji budownictwa społecznego z 7 proc. do 23 proc.).

– Jeżeli taka klauzula znajduje się w umowie, nabywca lokalu będzie mógł wezwać dewelopera do zaniechania stosowania tej klauzuli, a w przypadku odmowy zwrócić się do sądu powszechnego o uznanie danego postanowienia za niewiążące – radzi Bartosz Bogdański.

Deweloperzy, którzy nie wkalkulowali planowanego wzrostu VAT w cenę oferowanych lokali w momencie podpisania umowy, poniosą ekonomiczny koszt podwyżki. Muszą zastosować wyższą stawkę VAT, ale nie mają prawa do podwyższenia ceny brutto.

W przypadku lokali w budowie deweloperzy będą zobowiązani do wystawiania faktur VAT z wyższą stawką tylko w odniesieniu do rat płatnych po 31 grudnia 2010 r.

– Na mocy przepisów przejściowych w nowelizacji ustawy o VAT podwyżka nie ma zastosowania do lokali mieszkalnych, które zostały już wydane przed 1 stycznia 2011 r., nawet jeśli cena za lokal nie została uiszczona w całości w 2010 roku – podkreśla Bartosz Bogdański.