Sprzedaż nieruchomości: Stan techniczny budynku nie wpływa na stawkę podatku VAT

Przepisy ustawy o VAT określają, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Jak tłumaczy Tomasza Bełdyga, radca prawny, dyrektor w firmie doradczej KPMG, w przypadku sprzedaży budynku z gruntem stawka VAT właściwa dla budynku będzie determinować stawkę VAT właściwą dla gruntu, na którym ten budynek stoi.

W jaki zatem sposób zakwalifikować zbycie gruntu, na którym postawiony jest budynek w złym stanie technicznym i przeznaczony do rozbiórki?

– Stan techniczny budynku nie ma tu znaczenia, jeśli tylko istnienie budynku jest niewątpliwe, stawka właściwa dla jego dostawy będzie również właściwa dla dostawy gruntu – podkreśla Tomasz Bełdyga.

Ekspert zauważa, że jeśli dostawa budynku nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani w ciągu 2 lat od tego zasiedlenia, to będzie ona zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.). Pierwsze zasiedlenie to generalnie oddanie budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po jego wybudowaniu (lub ulepszeniu, jeśli wydatki na jego ulepszenie stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej tego budynku).

– W przypadku budynku w złym stanie technicznym jego pierwsze zasiedlenie mogło nastąpić dawno, a więc możliwe byłoby jego zwolnienie z VAT na tej podstawie – wyjaśnia ekspert.

Zwolnienie z VAT dla dostawy budynku przewiduje również art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, jeśli w stosunku do tego budynku dokonujący dostawy nie miał prawa do odliczenia VAT naliczonego ani też nie ponosił wydatków na jego ulepszenie w wysokości większej niż 30 proc. jego wartości początkowej, od których to wydatków mógł odliczać VAT. Przy czym jednak, jeśli dokonujący dostawy używał budynku dla potrzeb swojej działalności opodatkowanej przez co najmniej 5 lat, to na podstawie art. 43 ust. 7a ustawy ma prawo do zwolnienia z VAT, nawet jeśli miał prawo do odliczenia VAT od wydatków na jego ulepszenie przekraczających 30 proc. jego wartości początkowej.

W konsekwencji zwolnienie z VAT budynku powoduje, że również dostawa gruntu, na którym postawiony jest ten budynek, będzie zwolniona z VAT.