Osoby zarobkujące na najmie nieruchomości ponoszą wydatki związane z czynnościami przygotowawczymi prowadzącymi do sfinalizowania najmu, czyli zawarcia umowy między wynajmującym i najemcą. Wydatki takie są kosztem uzyskania przychodu, choć nie zawsze można go wykorzystać podatkowo.

Koszt nie dla każdego

Wynajmujący poszukują kandydatów do najmu nieruchomości, którą dysponują głównie poprzez ogłoszenia i korzystając z usług pośredników w obrocie nieruchomościami. W pierwszym przypadku ponoszą koszty ogłoszeń – w prasie lub w innych mediach. W drugim zaś pośrednik, który doprowadził do zawarcia umowy, wystawia im fakturę za swoją usługę.

Wszystkie takie wydatki, które trzeba było ponieść, by doprowadzić do zawarcia umowy, a w konsekwencji do uzyskiwania przychodów z najmu, są co do zasady kosztem uzyskania przychodu. Jednak o tym, czy podatnik zrobi z nich użytek, przesądza forma opodatkowania przychodu z najmu. Gdy wynajmujący wybrał jako formę rozliczenia PIT z najmu ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, nie ma prawa do pomniejszenia tego przychodu przed zapłatą ryczałtu o jakiekolwiek koszty, w tym wydatek na ogłoszenia czy prowizję dla pośrednika.

Natomiast jeśli podatnik rozlicza dochód z najmu według skali podatkowej, może od kwot, otrzymanych jako należności przysługujące mu mocą zawartej umowy najmu, odejmować przed opodatkowaniem wszelkie wydatki poniesione m.in. w celu doprowadzenia do sfinalizowania tej umowy. Nie ma bowiem wątpliwości, że wydatki takie zostały poniesione w związku z tym źródłem przychodu, a ponadto nie figurują na liście wydatków, wyspecyfikowanej w art. 23 ustawy o PIT jako te, które nie mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu.

Koszt działalności

Podobnie jest w przypadku wynajmujących, którzy kwoty otrzymane mocą zapisów umowy najmu rozliczają w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. A więc wówczas gdy przedmiotem najmu jest nieruchomość stanowiąca składnik majątku firmy albo gdy najem jest formą usług świadczonych przez podatnika w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

W obu tych przypadkach wydatki na ogłoszenia w mediach czy na prowizję dla pośrednika w obrocie nieruchomościami muszą być udokumentowane pisemnym potwierdzeniem poniesienia wydatku spełniającym kryteria dowodu księgowego. Bowiem by zostały wliczone w koszty, muszą być zaewidencjonowane w odpowiedniej kolumnie podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Nie ma przy tym znaczenia, czy wynajmujący nieruchomość przedsiębiorca będący osobą fizyczną płaci podatek według skali, czy korzysta z podatku liniowego.

Natomiast wynajmujący, który nie uzyskuje przychodu z najmu w ramach prowadzonej działalności i płaci podatek od przychodów z najmu wyłącznie według skali podatkowej, musi mieć jedynie dokument (najczęściej fakturę VAT) potwierdzający wydanie określonej kwoty jako należności za ogłoszenie czy za usługę pośrednictwa.

Ważne!

Wszystkie wydatki, które trzeba było ponieść, by doprowadzić do zawarcia umowy najmu, są kosztem uzyskania przychodu

Kwota brutto lub netto

Podmioty przyjmujące należność za publikowanie ogłoszeń oraz pośrednicy w obrocie nieruchomościami, jako wykonujący czynności objęte podatkiem od towaru i usług, wystawiają faktury VAT z naliczonym w nich podatkiem. Jeśli wynajmujący nie jest czynnym podatnikiem VAT, a więc sam nie płaci tego podatku, wlicza w koszty należność brutto (a więc z VAT).

Gdy natomiast jest czynnym podatnikiem VAT, ma prawo pomniejszyć podatek należny (a więc VAT, który sam płaci) o podatek naliczony (a więc VAT doliczony w fakturze do należności za wykonaną przez dostawcę usługę). Musi jednak przy tym pamiętać, że z tego prawa skorzystać może jedynie w sytuacji, gdy nieruchomość jest wynajmowana na cele niemieszkalne, a więc nie jest zwolniona z VAT. W przypadku bowiem sprzedaży usług zwolnionych z podatku od towarów i usług podatnikowi nie przysługuje prawo do pomniejszenia podatku należnego (wówczas ten podatek należny jest w związku z wykonywaniem innych niż najem czynności opodatkowanych VAT) o podatek naliczony w fakturach dotyczących przychodów zwolnionych z VAT.