Jak rozliczać najem kilku nieruchomości

Przychód z najmu może być kwalifikowany zarówno jako przychód ze źródła najem, jak i przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Podatnik ma tu wybór, który jednak - w myśl orzecznictwa sądów - jest ograniczony rozmiarem działalności. Zgodnie z orzecznictwem sądów dla ustalenia właściwego dla celów podatkowych źródła przychodów istotna jest skala zjawiska.

Prawo wyłącznie do ryczałtu

Jeśli przedmiotem najmu jest jeden lokal, to w myśl tych orzeczeń podatnik powinien rozliczać przychody z najmu na zasadzie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wówczas jedyny przywilej, który mu przysługuje, to możliwość skorzystania z rozliczania podatku w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Podatek liniowy od najmu

Gdy najem dotyczy wielu lokali, podatnik może zarejestrować się jako przedsiębiorca świadczący usługi najmu, a lokale takie, uznając je za składniki majątku firmy i wpisując do ewidencji środków trwałych, może amortyzować. Gdy spełnia wszystkie wymogi przewidziane prawem o swobodzie działalności gospodarczej, jako zarejestrowany przedsiębiorca świadczący usługi wynajmu może rozliczać dochody jako osoba fizyczna prowadząca pozarolniczą działalność gospodarczą. Wówczas, przed jej rozpoczęciem lub na początku kolejnego roku podatkowego, ma on prawo wybrać jako formę opodatkowania podatek w stałej wysokości 19 proc.

W stosunku do przychodów z usługi polegającej na najmie lokali stanowiących własność podatnika nie można niestety zastosować zryczałtowanych form podatku dochodowego - karty podatkowej ani ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Nie ma jednak przeszkód, by podatnik wybrał jako formę opodatkowania podatek w stałej wysokości 19 proc. W tym celu przed rozpoczęciem działalności powinien o swoim wyborze zawiadomić naczelnika urzędu skarbowego, podobnie jak każda inna osoba rozpoczynająca działalność gospodarczą.

Kontynuacja formy rozliczeń

O ile podatnik rozliczający dochody z najmu bez korzystania z ryczałtu nie musi prowadzić żadnej ewidencji podatkowej (poza ewidencją środków trwałych gdy chce wliczać w koszty amortyzację), o tyle najem rozliczany jako forma działalności gospodarczej może być wyłącznie w oparciu o zapisy w podatkowej księdze przychodów i rozchodów.

Jeśli podatnik jest już przedsiębiorcą i prowadzi, działalność gospodarczą, świadcząc inne usługi lub sprzedając towary, rejestrując świadczenie usług najmu praktycznie poszerza zakres swojej działalności. Dlatego przyjęta wcześniej forma opodatkowania działalności - podatek liniowy lub wyliczany według skali podatkowej - musi być zastosowana do rozliczania przychodów z najmu, przynajmniej do końca roku podatkowego. Dopiero po jego zakończeniu, do 20 stycznia kolejnego roku, podatnik ma prawo zmienić formę płacenia podatku, ale i po zmianie jeden i ten sam sposób musi dotyczyć i dochodów z usługi najmu, i ewentualnie innych dochodów z działalności gospodarczej.

Obowiązujące obecnie przepisy kodeksu rodzinnego i opiekuńczego określają, że przedmiotami majątkowymi służącymi małżonkowi do wykonywania zawodu lub prowadzenia działalności zarobkowej małżonek ten zarządza samodzielnie nawet wtedy, gdy stanowią one składniki małżeńskiej wspólnoty majątkowej.

Ważne!

Gdy najem dotyczy wielu lokali, podatnik może zarejestrować się jako przedsiębiorca świadczący usługi najmu

Oznacza to, że wystarczy zgodna wola małżonków, by takie składniki majątku - w tym przypadku mieszkania i lokal użytkowy - zostały przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej przez jednego z małżonków.

Jeśli podatnik przez część roku rozliczał przychody z najmu jako wynajmujący a przez pozostałe miesiące jako przedsiębiorca, dla celów rocznego rozliczenia podatku przychodów tych nie łączy, lecz opodatkowuje je odrębnie. W konsekwencji może więc złożyć np. PIT-28 i PIT-36L. A jeśli i w przypadku rozliczeń ze źródła najem i ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza płacił zaliczki na podatek według skali, złoży jeden PIT-36, ale wykaże w nim w odrębnym wierszu przychody ze źródła najem i w odrębnym przychody uzyskiwane już jako forma działalności gospodarczej.