Trudna sytuacja na rynku sprzedaży mieszkań może doprowadzić do tego, że deweloper nie będzie mógł już prowadzić inwestycji i zostanie zmuszony do jej sprzedaży. Z księgowego punktu widzenia powstanie wówczas problem wyceny inwestycji na dzień bilansowy.

Adam Czerwiński, konsultant w MDDP Audyt i Usługi Doradcze, wyjaśnia, że rozpoczęte inwestycje do momentu sprzedaży lokalu są wykazywane w księgach rachunkowych dewelopera w pozycji zapasów jako produkcja w toku.

- Zgodnie z przepisami ustawy o rachunkowości zapasy powinny być wyceniane po niższej z dwóch wartości: ceny nabycia lub kosztu wytworzenia oraz ceny sprzedaży netto - twierdzi Adam Czerwiński i wyjaśnia, co składa się na koszt wytworzenia inwestycji. Są to skapitalizowane nakłady związane z inwestycją, których określenie nie powinno być dla dewelopera trudne.

Problem może się jednak pojawić przy próbie określenia ceny sprzedaży netto inwestycji. Ceną sprzedaży netto będzie cena możliwa do uzyskania za daną rozpoczętą inwestycję, pomniejszona o wszelkie rabaty i opusty, a także ewentualne inne koszty dostosowania inwestycji do sprzedaży oraz dokonania sprzedaży.

- Jeżeli cena sprzedaży netto nie jest możliwa do określenia, deweloper powinien w inny sposób oszacować wartość godziwą inwestycji - twierdzi Adam Czerwiński. Wyjaśnia, że może zostać ona określona np. na podstawie podobnych transakcji rynkowych. Może się też okazać, że w celu oszacowania wartości godziwej danej inwestycji deweloper będzie musiał się zwrócić do rzeczoznawcy.

Z kolei Paweł Kubik, starszy menedżer z MDDP Audyt i Usługi Doradcze, zwraca uwagę, że sytuacja, w której deweloper nie może dokończyć rozpoczętej inwestycji, może wskazywać nie tylko na chwilowe kłopoty z płynnością finansową, ale także na kłopot z kontynuacją prowadzenia działalności. Zagrożenie kontynuacji działalności przez jednostkę ma z księgowego punktu widzenia bardzo poważne konsekwencje.

- W takim wypadku jednostka powinna odpowiednio wycenić zarówno rozpoczętą inwestycję, jak i pozostałe składniki majątku oraz pasywa - wyjaśnia Paweł Kubik. Kwestie związane z wyceną aktywów jednostki w przypadku zagrożenia kontynuacji działalności reguluje art. 29 ustawy o rachunkowości. Zgodnie z nim wszystkie aktywa jednostki powinny być wycenione do ceny sprzedaży netto nie wyższej niż cena nabycia lub koszt wytworzenia danego składnika aktywów.

- W pewnym uproszczeniu można stwierdzić, że aktywa powinny być wycenione do wartości, po jakiej jednostka może je sprzedać - tłumaczy Paweł Kubik. Dodaje również, że określenie ceny sprzedaży netto (lub inaczej określonej wartości godziwej) aktywów może stanowić problem nie tylko ze względu na ilość aktywów, które trzeba wycenić, ale także ze względu na brak dostatecznych informacji, dotyczących warunków sprzedaży poszczególnych składników aktywów. Przeprowadzona wycena będzie w znaczący sposób wpływać na wartości prezentowane w sprawozdaniu finansowym.