Najistotniejszy koszt, który umożliwia dużą elastyczność w ustalaniu podstawy opodatkowania, wiąże się z amortyzacją. Regulujące ją przepisy dają tu duże pole do popisu, zwłaszcza jeśli podatnik wcześniej tak zaplanuje wydatki, by móc skorzystać z amortyzacji skróconej, np. w związku z nabyciem używanego środka trwałego. Ale na wysokość dochodu wpływ mogą mieć najprzeróżniejsze wydatki. Ich rodzaj i skala zależą od tego, co jest przedmiotem najmu.

Opłaty czynszowe

Związek przyczynowo-skutkowy między potrzebą poniesienia wydatków a uzyskanym przychodem łatwo jest wykazać w stosunku do kosztów administrowania lokalem. Zaś żaden przepis art. 23 ustawy o PIT nie stwarza tu ograniczeń. Oznacza to, że wszystkie wydatki związane z eksploatacją mieszkania, które bezpośrednio obciążają właściciela, są kosztem uzyskania przychodów.

Trzeba pamiętać, że przychód z najmu powstaje w momencie faktycznego otrzymania pieniędzy od najemcy, a koszt w momencie faktycznego uregulowania należności. Jeśli więc strony umowy przyjmą zasadę, iż opłaty licznikowe najemca wnosi zaliczkowo wraz z główną należnością, a rozliczane są one w momencie otrzymania faktur (rachunków) od dostawców mediów, te zaliczkowe kwoty należy wliczyć do przychodu w dniu ich otrzymania (np. razem z czynszem), zaś rozliczyć w ramach kosztów w dniu zapłaty (daty na potwierdzeniu uregulowania należności). Rzecz jasna rachunkowe znaczenie ma to wtedy, gdy te daty wypadają w różnych miesiącach.

Wydatki na remont

Jeśli dojdzie do modernizacji lokalu mieszkalnego, a wartość wykonanych prac przekroczy 3500 zł, nie można tego wydatku wliczyć w koszty. Trzeba bowiem o ten wydatek powiększyć wartość środka trwałego (czyli np. mieszkania), na nowo ustalić miesięczną stawkę amortyzacji i dopiero w ten sposób podatkowo skonsumować ów wydatek. Inaczej jest z remontem - tu wydatki o dowolnej wysokości można zaliczyć bezpośrednio w koszty.

Ponieważ jednak granica między modernizacją a remontem jest dość płynna, kwestia ta budzi ciągłe spory między podatnikami a fiskusem.