Wielu podatnikom wydaje się, że najkorzystniejszym wariantem opodatkowania przychodów z najmu jest skorzystanie z 8,5-proc. ryczałtu. Jednak przy wysokich przychodach, znacznie przekraczających w 2009 r. limit 13 510 zł, oraz przy bardzo wysokich kosztach najmu lepszym rozwiązaniem może być podatek wyliczany według skali.

Kluczowe znaczenie kosztów

Choć podatek w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z najmu ma wiele zalet, bo poza niską stawką nie pozbawia np. prawa do rocznego rozliczenia z małżonkiem i umożliwia korzystanie z ulg osobom rozliczającym działalność gospodarczą w formie podatku 19-proc., to jego niezaprzeczalną wadą jest brak możliwości obniżenia podstawy opodatkowania o koszty, np. z tytułu remontów. Jak wiadomo, w wynajmowane lokale, zwłaszcza mieszkalne i nie pierwszej młodości, trzeba sporo inwestować. Wówczas może okazać się, że korzystniejsze jest jednak opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych, według skali podatkowej.

Często z najmem lokali, zwłaszcza użytkowych, wiążą się spore koszty, które mocą umowy zawartej między wynajmującym a najemcą obciążają właściciela lokalu, czyli podatnika uzyskującego przychód albo dochód z najmu. W takim przypadku także ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wcale nie musi być lepszą formą opodatkowania od podatku ustalanego według skali podatkowej.

Ryczałt mniej korzystny

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o podatku zryczałtowanym, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Oznacza to, że z tego prawa można skorzystać (bez żadnych ograniczeń, zwłaszcza co do innych źródeł dochodów: z pozarolniczej działalności gospodarczej, pracy, emerytury itd.), osiągając przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Stawka ryczałtu wynosi 8,5 proc., gdy wysokość przychodów z najmu w roku podatkowym nie przewyższa równowartości 4 tys. euro. Od nadwyżki stawka wynosi 20 proc. przychodów. Limit stanowiący równowartość 4 tys. euro na 2009 rok wynosi 13 510 zł, podczas gdy na 2008 r. wynosił 15 072 zł, a na 2007 r. 15 934 zł. Jednocześnie od 1 stycznia 2009 r. zmieniona została skala i stawki w tabeli podatkowej. Teraz do kwoty 85 528 zł objęte są podatkiem 18-proc., zaś do nadwyżki stosujemy wyłącznie stawkę 32 proc.

Premia w formie amortyzacji

Na ustalenie opłacalności opodatkowania przychodów z najmu może być skorzystanie z amortyzacji. Największe efekty można osiągnąć, stosując amortyzację przyspieszoną, i to w przypadku lokali mieszkalnych. W większości takich przypadków opodatkowanie według skali podatkowej będzie dla podatnika korzystniejsze niż ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W wielu przypadkach nieopłacalność zastosowania ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z najmu można wykazać także wtedy, gdy podatnik skorzysta z amortyzacji metodą uproszczoną, oczywiście decydując się w konsekwencji na opodatkowanie dochodów z najmu według skali podatkowej.

Zgodnie z treścią przepisu art. 22g ust. 11 ustawy, podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Bez dodatkowych formalności (składania oświadczeń, zakładania ewidencji) koszt każdego mkw. wynajmowanej powierzchni można rocznie obciążyć kwotą 14,82 zł. Jeśli więc przedmiotem najmu jest 30-metrowe mieszkanie, robi się z tego już 444,60 zł.

Ważne!

Przy wysokich kosztach najmu korzystniejszy będzie podatek wyliczany według skali