Subskrybuj nas na Youtube
Jesteśmy firmą deweloperską działającą zarówno w segmencie budownictwa mieszkaniowego, jak i komercyjnego. Obecnie realizujemy kilka inwestycji, które są przez nas finansowane środkami własnymi, jak również środkami pozyskanymi z zewnątrz – kredytem bankowym inwestycyjnym w euro oraz pożyczką na bieżącą działalność od jednej ze spółek z grupy, którą również możemy częściowo przeznaczyć inwestycyjnie. Czy całość kosztów związana z obsługą zadłużenia może być przez nas zaklasyfikowana jako zwiększenie wartości powstających inwestycji, czy też nie?
Koszty finansowania zewnętrznego to odsetki oraz inne koszty ponoszone przez jednostkę w związku z pożyczeniem środków finansowych. [SCHEMAT]
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że jedno ze źródeł finansowania jest w walucie innej niż w złotówki. W związku z czym należałoby przybliżyć kwestię różnic kursowych, gdyż jest to przedmiotem częstych błędów ze względu na odmienne traktowanie tematu na gruncie Krajowych Standardów Rachunkowości (dalej: KSR) oraz na gruncie Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej (dalej: MSSF). MSSF wymagają kapitalizacji kosztów finansowania zewnętrznego dla dostosowywanych składników aktywów, czyli składników wymagających znacznego czasu niezbędnego do przygotowania ich do zamierzonego użytkowania lub sprzedaży. Polskie Standardy Rachunkowości wymagają kapitalizacji kosztów finansowania zewnętrznego w przypadku środków trwałych, a dopuszczają taką możliwość w przypadku zapasów. W przypadku różnic kursowych MSSF pozwala na kapitalizację jedynie w zakresie różnic stanowiących korektę kosztów odsetkowych, podczas gdy Polskie Standardy Rachunkowości nakładają obowiązek kapitalizacji wszystkich różnic kursowych w przypadku środków trwałych oraz pozwalają na taką kapitalizację w przypadku zapasów. Dodatkowo MSSF wymagają zawieszenia kapitalizowania kosztów finansowania zewnętrznego w przypadku przerwania na dłuższy okres aktywnego prowadzenia działalności inwestycyjnej. Polskie Standardy Rachunkowości nie regulują szczegółowo powyższej kwestii. Należy w tym miejscu wyjaśnić, czym w rozumieniu MSSF jest korekta kosztu odsetkowego. Jest to wartość korzyści odsetkowej, jaką uzyskuje się w związku z niższym oprocentowaniem kredytów w walutach obcych. [PRZYKŁAD]
Należy jednak zaznaczyć, że chociaż w MSR 23 istnieje obowiązek kapitalizacji kosztów finansowania zewnętrznego, to jednak kapitalizowanie różnic kursowych do wysokości korekty kosztów odsetek jest fakultatywne i jednostka może się zdecydować nie kapitalizować żadnych różnic kursowych.
Określenie stopnia zaangażowania
Kolejnym istotnym aspektem, zgodnie z przedstawionym we wstępie stanem faktycznym, jest określenie stopnia zaangażowania pozyskanego finansowania w działalność inwestycyjną, a co za tym idzie, określenie odpowiedniej wartości kosztów podlegających kapitalizacji. W zakresie, w jakim jednostka pożycza środki specjalnie w celu sfinansowania pozyskania dostosowywanego składnika aktywów, jednostka określa kwotę kosztów finansowania zewnętrznego, którą można aktywować jako różnicę między rzeczywistymi kosztami finansowania zewnętrznego poniesionymi z tytułu danej pożyczki lub kredytu w danym okresie a przychodami z tytułu tymczasowego zainwestowania tych pożyczonych środków. W stopniu, w jakim jednostka pożycza środki bez ściśle określonego celu, a następnie przeznacza je na sfinansowanie pozyskania dostosowywanego składnika aktywów, jednostka określa kwotę kosztów finansowania zewnętrznego, które mogą być aktywowane poprzez zastosowanie stopy kapitalizacji do nakładów poniesionych na ten składnik aktywów. Stopa kapitalizacji stanowi średnią ważoną stopę wszystkich kosztów finansowania zewnętrznego dotyczących pożyczek i kredytów zaciągniętych w danym okresie, innych niż pożyczki i kredyty zaciągnięte specjalnie w celu pozyskania określonego dostosowywanego składnika aktywów. Kwota kosztów finansowania zewnętrznego aktywowanych przez jednostkę w danym okresie nie może przekraczać kwoty kosztów finansowania zewnętrznego poniesionych w tym okresie.
Jednostka rozpoczyna aktywowanie kosztów finansowania zewnętrznego jako części ceny nabycia lub kosztu wytworzenia dostosowywanego składnika aktywów w dniu, w którym po raz pierwszy spełnia wszystkie poniższe warunki:
a) ponosi nakłady na składnik aktywów,
b) ponosi koszty finansowania zewnętrznego, oraz
c) podejmuje działania niezbędne do przygotowania składnika aktywów do jego zamierzonego użytkowania lub do sprzedaży.
Kapitalizowanie kosztów nabycia bądź wytworzenia kończy się w momencie dostosowania składnika aktywów do miejsca i warunków potrzebnych do rozpoczęcia jego funkcjonowania zgodnie z zamierzeniami kierownictwa. W przypadku aktywów wytworzonych lub wybudowanych przez jednostkę powinna ona określić w polityce rachunkowości charakterystyczny moment, w którym wybudowanie/wytworzenie aktywa można uznać za zakończone (tj. kiedy składnik aktywów znajduje się w warunkach i miejscu potrzebnym do rozpoczęcia jego funkcjonowania zgodnie z zamierzeniami kierownictwa). Musi to zrobić tak, aby wszystkie koszty poniesione od tego momentu mogły zostać prawidłowo zidentyfikowane i ujęte w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.
Jeśli występuje opóźnienie w zakończeniu fizycznej budowy, koszty ponoszone w okresie przestoju najprawdopodobniej zostaną zakwalifikowane do kategorii nadmiernych kosztów (związanych z nietypowymi ilościami zmarnowanych materiałów, nadmiernych kosztów robocizny) i w takiej sytuacji powinny zostać ujęte w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w momencie poniesienia. Pamiętać należy, że MSR 23 nakazuje zawiesić aktywowanie kosztów finansowania zewnętrznego w dłuższym okresie, w którym zawieszone zostały prace związane z wytwarzaniem dostosowywanego składnika aktywów. Jednostka nie zawiesza jednak aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego wtedy, gdy tymczasowe opóźnienie stanowi niezbędną część procesu przygotowania aktywów do ich zamierzonego sposobu użytkowania lub do sprzedaży. Niekiedy zanim składnik aktywa będzie mógł być użytkowany oficjalnie, wymagane są określone przepisami prawa pozwolenia. Kapitalizacja kosztów niekoniecznie powinna być kontynuowana do czasu uzyskania takich pozwoleń. Zwykle zarząd będzie się starał zapewnić, żeby terminy zakończenia fizycznej budowy i uzyskania niezbędnych pozwoleń były do siebie zbliżone w celu uniknięcia opóźnienia rozpoczęcia użytkowania aktywa. Opóźnienia w uzyskaniu niezbędnych pozwoleń, które odsuwają moment rozpoczęcia użytkowania aktywa, a których można było uniknąć, powinny być traktowane jako nietypowe i w okresie ich występowania kapitalizacja kosztów nie powinna mieć miejsca. Sformułowanie „zdolny do rozpoczęcia funkcjonowania zgodnie z zamierzeniami kierownictwa” użyte w MSR 16 nie powinno być wykorzystywane w celu uzasadnienia kontynuacji kapitalizacji kosztów (i opóźnienia amortyzacji) w sytuacji, gdy aktywo jest zdatne do użytku, jednak nie spełnia pierwotnych oczekiwań zarządu. Taka sytuacja może jednak stanowić przesłankę do utraty wartości zgodnie z MSR 36.
W świetle przedstawionego w pytaniu stanu faktycznego można wskazać, że w znaczącej większości koszty pozyskania kapitału niezbędnego do zakończenia inwestycji podlegają skapitalizowaniu na wartości inwestycji. Jednak należy mieć na uwadze pewne ograniczenia stawiane jednostkom sporządzającym sprawozdanie zgodnie z MSSF.
W podatkach
Możliwość zaliczenia do kosztów podatkowych wydatków związanych z obsługą zadłużenia (odsetki, prowizje) podlega w pierwszej kolejności ocenie z punktu widzenia spełnienia przesłanek ogólnych. Kosztem uzyskania przychodów są więc koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów.
W przypadku realizacji inwestycji w segmencie budownictwa komercyjnego pod wynajem, gdzie nieruchomość zostanie zaliczona do środków trwałych podatnika, koszty poniesione w celu wytworzenia środka trwałego zwiększają jego wartość początkową i będą rozpoznawane jako koszt uzyskania przychodu poprzez odpisy amortyzacyjne. Ustawa o CIT przewiduje szczególny tryb rozpoznawania kosztów finansowych związanych z wytworzeniem środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się bowiem kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji. Reguła ta nie dotyczy odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania. Skutkiem tego jest wyłączenie ogólnej zasady kasowej, zgodnie z którą odsetki zaliczane są do kosztów podatkowych w momencie poniesienia (zapłaty/kapitalizacji). Koszty odsetkowe poniesione po oddaniu środka trwałego do używania zostaną zaliczone do kosztów podatkowych w momencie poniesienia.
Odmiennie wygląda sytuacja w przypadku budownictwa mieszkaniowego, gdzie zakończona inwestycja nie będzie zaliczona do środków trwałych podatnika. Co do zasady koszty związane z budową lokali przeznaczonych na sprzedaż będą bezpośrednio związane z przychodami wynikającymi ze sprzedaży poszczególnych lokali. Problemów nastręcza ustalenie, czy reguła ta znajdzie zastosowanie do odsetek, które są co do zasady rozliczane zgodnie z metodą kasową, a więc w momencie ich poniesienia. W świetle orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego (np. wyroki o sygn. akt II FSK 139/10 i sygn. akt II FSK 1527/12) koszty finansowe nie stanowią bowiem kosztu wytworzenia produktu, a co za tym idzie, moment ich zaliczenia do kosztów podatkowych nie powinien być odroczony do momentu rozpoznania korespondującego z nimi przychodu ze sprzedaży lokalu. Dotyczy to również prowizji poniesionych w związku z pozyskaniem finansowania. Jednak organy podatkowe w wydawanych interpretacjach podatkowych przychylają się do stanowiska, w którym koszty odsetek i prowizji mogą być uznane za bezpośrednio związane z przychodem, a tym samym ich rozpoznanie dla celów podatkowych może zostać odroczone do momentu, w którym uzyskiwane są przychody ze sprzedaży lokali (przykładowo: interpretacje IS nr ITPB3/4510-119/16-2/JG, nr IPPB6/4510-316/15-2/AZ, nrIBPBI/2/423-1494/14/PC).
Omawiając problematykę zaliczania odsetek do kosztów uzyskania przychodów w działalności deweloperskiej należy wspomnieć o zagadnieniu niedostatecznej kapitalizacji. Do kosztów uzyskania przychodów nie zalicza się odsetek od pożyczek udzielonych przez podmioty powiązane w części, w jakiej wartość zadłużenia spółki wobec takich podmiotów przekracza wysokość kapitału własnego spółki. Reguły dotyczące niedostatecznej kapitalizacji obejmują pożyczki udzielone przez podmioty posiadające bezpośrednio lub pośrednio nie mniej niż 25 proc. udziałów (akcji) pożyczkobiorcy, jak również podmioty powiązane z pożyczkobiorcą w taki sposób, że ten sam podmiot bezpośrednio lub pośrednio posiada nie mniej niż po 25 proc. udziałów (akcji) w obydwu spółkach. Warto przy tym zauważyć, że pojęcie kapitałów własnych obejmuje nie tylko kapitał zakładowy, lecz także kapitał zapasowy, wniesione dopłaty czy zyski (straty) z lat ubiegłych. Wartość kapitałów własnych określa się na ostatni dzień miesiąca poprzedzającego miesiąc zapłaty odsetek. Ograniczenia wynikające z przepisów o niedostatecznej kapitalizacji stosuje się zarówno do odsetek rozpoznawanych po oddaniu środka trwałego do używania, jak i do odsetek, które powiększyły wartość początkową środka trwałego. W tym drugim przypadku przepisy o niedostatecznej kapitalizacji znajdują zastosowanie do odpisów amortyzacyjnych, ograniczając możliwość rozpoznania jako kosztu uzyskania przychodu odpowiedniej części odpisów amortyzacyjnych.
Od 2015 r. możliwy jest wybór alternatywnej metody obliczania niedostatecznej kapitalizacji. Zgodnie z tą metodą podatnik może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów odsetki od pożyczek w wysokości nieprzekraczającej iloczynu stopy referencyjnej NBP powiększonej o 1,25 punktu procentowego i wartości podatkowej aktywów (z wyjątkiem wartości niematerialnych i prawnych). Łączna wartość odsetek zaliczonych do kosztów uzyskania przychodów nie może przy tym przekroczyć 50 proc. zysku z działalności operacyjnej za dany rok podatkowy. W metodzie alternatywnej odsetki niezaliczone do kosztów w danym roku podatkowym podlegają zaliczeniu w pięciu kolejnych latach podatkowych (pod warunkiem spełnienia wymienionych wcześniej warunków).
Co istotne, alternatywna metoda znajduje zastosowanie zarówno do finansowania udzielonego przez podmioty powiązane, jak i niepowiązane. W konsekwencji alternatywna metoda niedostatecznej kapitalizacji znajduje zastosowanie również do odsetek od kredytu bankowego. Podatnik jest zobowiązany do zawiadomienia o wyborze metody alternatywnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego do końca pierwszego miesiąca roku podatkowego i do stosowania wybranej metody przez co najmniej trzy lata podatkowe.
W przypadku finansowania udzielonego w walucie obcej istotny wpływ na wynik podatkowy mogą mieć różnice kursowe. Co do zasady różnice kursowe powstają na zasadzie kasowej – w przypadku pożyczki udzielonej w euro powstaną w momencie spłaty części kapitałowej. W przypadku gdy podatnik wytwarza środek trwały, wartość początkowa tego środka jest korygowana o wartość różnic kursowych naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania (zgodnie z dominującą linią interpretacyjną rozumiane są jako faktycznie zrealizowane do dnia przekazania do używania).
WAŻNE W segmencie budownictwa komercyjnego pod wynajem, gdy jest realizowana inwestycja, gdzie nieruchomość zostanie zaliczona do środków trwałych podatnika, koszty poniesione w celu wytworzenia środka trwałego zwiększają jego wartość początkową. Będą też rozpoznawane jako koszt uzyskania przychodu poprzez odpisy amortyzacyjne.
CYKL: NIERUCHOMOŚCI W RACHUNKOWOŚCI I PODATKACH
Dziś kolejny odcinek cyklu, w którym radzimy księgowym, jak rozwiązać problemy związane z nieruchomościami. W dzisiejszym artykule podpowiadamy, jak ująć koszty pozyskiwania finansowania. Wskazujemy, czy całość kosztów związana z obsługą zadłużenia może być zaklasyfikowana jako zwiększenie wartości powstających inwestycji?
/>
PRZYKŁAD
Rozliczenie z kredytem
Kredyt zaciągnięty 1 stycznia 2015 r. w USD: 100 000 USD
kurs: 4,0
400 000 PLN
Stopa procentowa USD: 2 proc.
Stopa procentowa PLN: 5 proc.
Kurs na dzień bilansowy 31 grudnia 2015 r.: 4,4
Odsetki za 2015 r.: 2000 USD x 4,4 = 8800 PLN
Odsetki od potencjalnego kredytu w PLN za 2015 r.: 20 000 PLN (= 400 000 x 5 proc.)
Różnice kursowe za 2015 r.: 40 000 PLN (100 000 x (4,4-4,0))
Różnice kursowe możliwe do kapitalizacji: 11 200 PLN (20 000 – 8800)
Podstawa prawna
Ustawa z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 851 ze zm.).
Ustawa z 29 września 1994 r. o rachunkowości (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1047).